無《竣工驗收備案表》購房合同暗藏霸王條款 南戴河“金海岸”遭遇收房難

“南戴河‘金海岸’私自加蓋樓層，并且沒有《竣工驗收備案表》就交房，交房過程中存在違反合同約定的行為，嚴重侵犯了我們北京業主的權益。”5月初，本刊記者從北京業主吳女士處了解到，原本5月1日交房的南戴河“金海岸”項目完全不符合收房條件，業主們正與開發商交涉。

鬧心的“異地收房”

4月25日，吳女士與很多業主一樣，收到了開發商快遞的《金海岸入住通知書》，稱金海岸項目已于2009年5月1日“如期完成”建設，且于2009年5月1日起開始分批為業主辦理入住手續。

接到收房通知的業主們非常高興，由于當初業主與開發商簽定合同時，開發商稱可以提包入住。所以部分業主在5月1日帶了行李與餐具歡歡喜喜地去收房，還準備收房后順便享受下海景。

萬萬沒想到，此行不但沒有收到房，倒是收回了一肚子怨氣。

“當時看到現場后，我們失望透了，金海岸項目既不‘如期’，也未‘完成’。根本沒有達到交房條件。不僅門外裝沒有完成，綠化也未做。原本合同約定的精裝修包括家電、家具，可是開發商稱只有業主收房后才將這些家具、家電運到家中，那我們怎么把控質量?”業主張先生非常氣憤地對本刊記者描述，精裝修質量簡直慘不忍睹，門框是用兩塊板拼接的，衛生間天花板上有漏洞，地磚之間還有大縫。

據張先生介紹，當天近20名業主開始和開發商交涉，但是開發商態度并不積極，從上午9點到下午2點，才與開發商達成了初步的協議：5月1日當天與開發商談判的那部分業主可以免收從當日起到今年年底的物業費；交房時間兩個月內另行通知；延期交房按照合同約定補償業主違約金。

樓盤“長高”了兩層

然而，隨著越來越多的業主開始準備收房，發現的問題越來越多。“開發商無法提供《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測表》就交房，他們稱，獲得了分項的竣工驗收備案表，綜合竣工驗收備案表正在辦理。”業主吳女士對本刊記者訴說。

根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：“房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，并由主管部門組織工程質量監督、消防、規劃、人防等有關部門或單位進行驗收”，即商品房只有經過了上述部門驗收并合格后，并提供《竣工驗收備案表》、《房屋面積實測表》、《住宅質量說明書》、《住宅質量保證書》等文件才算是達到了交房條件。

最讓吳女士擔心的是，合同里簽定的樓盤層高是17層，可是現在開發商竟然蓋成了19層。

“若由于私自加蓋樓層，開發商無法拿到《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測表》，那將無法獲取產權證。我原本購房的目的是投資，將用于出租或在合適的時機出售，沒有產權證，我的投資置業目的便成空了。”吳女士非常苦惱。

最關鍵的是，業主們認為，由于樓盤緊臨大海，開發商私自加蓋，樓盤很可能出現安全隱患和不可預見的生命財產安全的重大問題。

“業主不退房”霸王條款

然而讓業主們驚愕的還有，購房兩年后他們才發現當初與開發商簽定的購房合同里還存在著“霸王條款”。

根據吳女士為記者提供的合同復印件，合同第十五條關于產權登記的約定一條這樣寫道：出賣人應當在商品房交付使用后360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買房人不退房，出賣人按照已付房價款的3％向買房人支付違約金。

為什么購買房屋已兩年，如今業主們才看到這條“霸王條款”?

“當時，我是在北京的一家媒體上看到‘金海岸’宣傳，便驅車前往實地看盤，到達售樓處時，路途中已較累，看到海心情非常舒暢，當時也沒做太多考察就購買了。”如今談起當時的購買，吳女士說，有點沖動。

同吳女士情況差不多，對于這次異地置業，張先生的評價也是非常倉促。

“當時，開發商不知道從哪里獲知我的手機號，收到他們的項目宣傳短信后，恰巧我也想在離北京較近的地方購買海景房，就在2007年7月去看了房。總共去了兩次，第一次去我就交了1萬元的定金，我想開發商既然已獲取銷售許可證，應該不會有什么大的問題。第二次去也是湊周末，辦理貸款占用很大一部分時間，時間非常緊，我根本就沒細看合同就糊里糊涂簽了。”張先生非常后悔地說。

開發商回應：業主預期過高

對于業主向本刊記者投訴的南戴河“金海岸”的幾大重要問題，記者采訪了開發商——秦皇島市星光房地產開發有限公司主管前期和銷售的負責人李文奇。

“由于收房前幾天南戴河下雨，造成現場看起來有些雜亂，不干凈。業主們預期過高，總用五星級酒店的要求來衡量項目，肯定達不到。”李文奇表示。

對于17層樓為什么蓋了19層，李文奇解釋，項目報規是按照19層報的，原本計劃有兩層是開發商自用，但當記者追問是否可提供規劃許可證復印件以及詳細的細節時，李稱不是自己親手經辦的，還需要進一步了解。

李文奇說，業主們不用擔心。產權證肯定能辦到。不過記者問其能否就辦理產權證與業主簽定補充協議，他并沒有給出明確的答復。

就“金海岸”無《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測表》為何敢交房的問題，李文奇稱，項目現在已有消防、主體等的分項驗收備案表，綜合竣工驗收備案表是因為上報時間晚了，在辦理過程中拖延了時間，大概6月15日左右能辦理完成。

“南戴河與北京不一樣，交房時沒有《房屋面積實測表》沒有太大影響。在辦理產權證時，還會有面積測繪，業主不用擔心，辦理產權證時我們依舊會‘多退少補’的。”李文奇表示。

律師提醒：異地置業謹防風險

對于南戴河“金海岸”糾紛，河北德圣律師事務所孔德路律師在接受本刊記者采訪時表示，住宅小區竣工以后必須經驗收合格才可以交付使用，這是法律的強制性規定。《商品房竣工驗收備案表》是房屋竣工驗收合格后由建設局批給開發商的法律文件，業主應當要求開發商必須出具。

對于目前金海岸業主已經與開發商簽定的“因開發商責任360日內無法辦理產權證，買房人不退房”霸王條款，孔律師認為，盡管業主在簽訂購房合同時比較草率，仍然可以依法保護自己的權利，可以主張該“霸王”條款無效。因為《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

孔德路律師還提醒異地置業者一定多了解開發商資質和樓盤是否依法辦理了登記備案手續。簽訂購房合同一定慎重、細致，不要輕易“被忽悠”。