置業１００

“置業100”卡拓展購房便利通道 經紀人俱樂部搭建精準資源平臺

姚妍艷

據國家統計局有關數據顯示，4月海南房地產市場運行情況良好：2009年1～4月，海南商品房銷售面積131.13萬平方米，同比增長12.4％，商品房銷售額79.83億元，同比增長9.0％。不難看出旅游地產的銷售旺季已逐步臨近，這意味著大量積壓的改善型需求將會釋放。而海南又以三亞為代表的濱海旅游地產受到以北京為核心的北方客群的青睞。日前，魯能·三亞灣新城在位于北京CBD核心區的置業100房產展示中心舉辦項目推介會，以借助樓市傳媒置業100房產服務機構這一全新市場服務平臺和其獨有的媒體資源及專業優勢，打開異地分銷渠道。

此次推介會特別邀請到了北京地產行業眾多金牌經紀人以嘉賓身份出席，并同時啟動“置業100經紀人俱樂部”會員招募。據了解，該俱樂部是置業lD0特為廣大經紀人、中介機構打造的一個合作共享平臺，它能為會員共享信息資源、參加各項活動與交流，同時將業界、媒體資源整合，回饋購房者，體現出誠信合作、資源共享、互惠雙贏。

樓市回暖 置業100關注度提升

記者日前從置業100房產展示中心了解到，近一個月來隨著樓市回暖趨勢顯著，旅游地產旺季的來臨，前來展廳詢問的意向購房者也逐漸多了起來。

據展廳負責人介紹，客戶張女士此前已多次來展廳詢問項目情況，并與置業顧問進行了詳細交流，詢問海南三亞當地的情況，并提出購買的主要目的是給父母養老。在分析客戶的購房預算和購房要求后，置業顧問向張女士播放了富力灣等項目PPT全景展示，該客戶表現出極強的購買欲望，并表示會在近期前往海南實地考察項目。

除了購房者關注度增加，開發企業也對置業100房產服務機構的服務表示出了極大興趣。曾于5月參加國貿瓊海房展會的瓊海某項目策劃總監車先生在得知置業100房產服務機構后，立即來到展廳考察，并對其各項服務表示認同。隨后，在展會期間多次與置業100房產服務機構進行合作細節的詳細溝通，目前已就具體合作事宜展開協商。

海南房產過熱有風險

選合適項目應客觀評估

此次在置業100房產展示中心推介的魯能·三亞灣新城項目，也是一直以來前來展廳咨詢的人群中關注較高的項目之一，它由知名房地產開發企業山東魯能置業集團開發，整合了美麗城、高爾夫、游艇會三大板塊豐富資源，開創性地提出了“三元度假體系”。

對于海南項目的廣受關注，以及置業100房產展示中心訪問量的增加，樓市傳媒董事長蔡鴻巖在推介會上表示，市場泡沫程度已經比較明顯，他提醒前往海南買房的消費者，必須首先清醒而全面地了解市場，看清樓盤真實價格。譬如臨水、三亞市區內的一些一線海景房價普遍較高，這當中不排除有很大炒作所帶來的風險，而如魯能·三亞灣新城等這樣的項目目前的價格并沒有快速上漲，具有較高性價比和較強的競爭優勢，未來也有很大升值潛力，是可以考慮投資的項目。

如果在當前炒作較熱的市場境況下盲目投資，將會給置業者帶來一定風險。置業100房產服務機構未來將借舉辦各項目的推介會以及展廳和其他資源平臺優勢，為購房者提供服務，從其本身利益角度對樓盤項目進行評估，幫助大家更理性、客觀地分析市場。

置業100卡讓購房人得到真正實惠

此次推介會后，置業100房產服務機構負責人向記者透露，將于6月6日繼異地項目推廣后首次推出北京本地項目——天時名苑，而此次推盤與以往最大的不同在于，屆時會向前來買房的會員發放由置業100房產服務機構特別為購房者提供全程服務而推出的第一批“置業100”卡。

從以往眾多購房者在購買過程中出現的問題不難發現，市面上一些帶有“卡”性質的購房服務實際往往只是提供媒體所掌握的房源信息，以及組織持卡者參加媒體舉辦的促銷活動等，很難真正從購房全過程中為其提供便利；而購房者也常常在購房過程中苦于房源渠道狹窄、長時間等排號、貸款優惠幅度不高等難題。

“‘置業100’卡將從購房者的利益出發，為其獲得更多買房優惠，除了互動式地提供信息咨詢外。更是在促進成交環節中提供種種便利服務以及一些優惠措施，同時在家居、建材等方面實現一條龍服務。”據介紹，且前市面上還沒有其他渠道能夠提供同類服務，“置業100”卡則是首次推出了這一套服務體系。它與京城眾多優質項目進行戰略合作，為購買者提供更便利的選房機會，更精準的銷售信息咨詢，未來還將通過置業100房產服務機構所建立的網絡、展廳等媒介資源提供更多服務。

對于6月6日面市的天時名苑項目，“置業100”卡將隨之同步推出，并借以推動該項目的銷售。至于如何獲取該卡，該負責人解釋：“該卡主要是企業為購房者提供服務的一個有效使用工具，一般意義上只要成為了我們置業100房產服務機構的會員都可以免費獲得。”在具體使用過程中，可能會因具體項目而異，擔當認購卡等多個角色。

此次“置業100”卡的推出，對置業100房產服務機構以及參與其中的購房者而言都有重要意義，它不僅是實現優惠的有效憑證，更是置業100房產服務機構憑借專業能力及行業資源，來為置業者提供百分百滿意的置業服務。未來陸續將會有一系列項目推出，并通過“置業100”卡讓購房者獲得更多權益性服務，讓其在眾多在售樓盤中獲得真正的實惠以及一系列增值服務。

無《竣工驗收備案表》購房合同暗藏霸王條款 南戴河“金海岸”遭遇收房難

靳 華

“南戴河‘金海岸’私自加蓋樓層，并且沒有《竣工驗收備案表》就交房，交房過程中存在違反合同約定的行為，嚴重侵犯了我們北京業主的權益。”5月初，本刊記者從北京業主吳女士處了解到，原本5月1日交房的南戴河“金海岸”項目完全不符合收房條件，業主們正與開發商交涉。

鬧心的“異地收房”

4月25日，吳女士與很多業主一樣，收到了開發商快遞的《金海岸入住通知書》，稱金海岸項目已于2009年5月1日“如期完成”建設，且于2009年5月1日起開始分批為業主辦理入住手續。

接到收房通知的業主們非常高興，由于當初業主與開發商簽定合同時，開發商稱可以提包入住。所以部分業主在5月1日帶了行李與餐具歡歡喜喜地去收房，還準備收房后順便享受下海景。

萬萬沒想到，此行不但沒有收到房，倒是收回了一肚子怨氣。

“當時看到現場后，我們失望透了，金海岸項目既不‘如期’，也未‘完成’。根本沒有達到交房條件。不僅門外裝沒有完成，綠化也未做。原本合同約定的精裝修包括家電、家具，可是開發商稱只有業主收房后才將這些家具、家電運到家中，那我們怎么把控質量?”業主張先生非常氣憤地對本刊記者描述，精裝修質量簡直慘不忍睹，門框是用兩塊板拼接的，衛生間天花板上有漏洞，地磚之間還有大縫。

據張先生介紹，當天近20名業主開始和開發商交涉，但是開發商態度并不積極，從上午9點到下午2點，才與開發商達成了初步的協議：5月1日當天與開發商談判的那部分業主可以免收從當日起到今年年底的物業費；交房時間兩個月內另行通知；延期交房按照合同約定補償業主違約金。

樓盤“長高”了兩層

然而，隨著越來越多的業主開始準備收房，發現的問題越來越多。“開發商無法提供《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測表》就交房，他們稱，獲得了分項的竣工驗收備案表，綜合竣工驗收備案表正在辦理。”業主吳女士對本刊記者訴說。

根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：“房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，并由主管部門組織工程質量監督、消防、規劃、人防等有關部門或單位進行驗收”，即商品房只有經過了上述部門驗收并合格后，并提供《竣工驗收備案表》、《房屋面積實測表》、《住宅質量說明書》、《住宅質量保證書》等文件才算是達到了交房條件。

最讓吳女士擔心的是，合同里簽定的樓盤層高是17層，可是現在開發商竟然蓋成了19層。

“若由于私自加蓋樓層，開發商無法拿到《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測表》，那將無法獲取產權證。我原本購房的目的是投資，將用于出租或在合適的時機出售，沒有產權證，我的投資置業目的便成空了。”吳女士非常苦惱。

最關鍵的是，業主們認為，由于樓盤緊臨大海，開發商私自加蓋，樓盤很可能出現安全隱患和不可預見的生命財產安全的重大問題。

“業主不退房”霸王條款

然而讓業主們驚愕的還有，購房兩年后他們才發現當初與開發商簽定的購房合同里還存在著“霸王條款”。

根據吳女士為記者提供的合同復印件，合同第十五條關于產權登記的約定一條這樣寫道：出賣人應當在商品房交付使用后360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買房人不退房，出賣人按照已付房價款的3％向買房人支付違約金。

為什么購買房屋已兩年，如今業主們才看到這條“霸王條款”?

“當時，我是在北京的一家媒體上看到‘金海岸’宣傳，便驅車前往實地看盤，到達售樓處時，路途中已較累，看到海心情非常舒暢，當時也沒做太多考察就購買了。”如今談起當時的購買，吳女士說，有點沖動。

同吳女士情況差不多，對于這次異地置業，張先生的評價也是非常倉促。

“當時，開發商不知道從哪里獲知我的手機號，收到他們的項目宣傳短信后，恰巧我也想在離北京較近的地方購買海景房，就在2007年7月去看了房。總共去了兩次，第一次去我就交了1萬元的定金，我想開發商既然已獲取銷售許可證，應該不會有什么大的問題。第二次去也是湊周末，辦理貸款占用很大一部分時間，時間非常緊，我根本就沒細看合同就糊里糊涂簽了。”張先生非常后悔地說。

開發商回應：業主預期過高

對于業主向本刊記者投訴的南戴河“金海岸”的幾大重要問題，記者采訪了開發商——秦皇島市星光房地產開發有限公司主管前期和銷售的負責人李文奇。

“由于收房前幾天南戴河下雨，造成現場看起來有些雜亂，不干凈。業主們預期過高，總用五星級酒店的要求來衡量項目，肯定達不到。”李文奇表示。

對于17層樓為什么蓋了19層，李文奇解釋，項目報規是按照19層報的，原本計劃有兩層是開發商自用，但當記者追問是否可提供規劃許可證復印件以及詳細的細節時，李稱不是自己親手經辦的，還需要進一步了解。

李文奇說，業主們不用擔心。產權證肯定能辦到。不過記者問其能否就辦理產權證與業主簽定補充協議，他并沒有給出明確的答復。

就“金海岸”無《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測表》為何敢交房的問題，李文奇稱，項目現在已有消防、主體等的分項驗收備案表，綜合竣工驗收備案表是因為上報時間晚了，在辦理過程中拖延了時間，大概6月15日左右能辦理完成。

“南戴河與北京不一樣，交房時沒有《房屋面積實測表》沒有太大影響。在辦理產權證時，還會有面積測繪，業主不用擔心，辦理產權證時我們依舊會‘多退少補’的。”李文奇表示。

律師提醒：異地置業謹防風險

對于南戴河“金海岸”糾紛，河北德圣律師事務所孔德路律師在接受本刊記者采訪時表示，住宅小區竣工以后必須經驗收合格才可以交付使用，這是法律的強制性規定。《商品房竣工驗收備案表》是房屋竣工驗收合格后由建設局批給開發商的法律文件，業主應當要求開發商必須出具。

對于目前金海岸業主已經與開發商簽定的“因開發商責任360日內無法辦理產權證，買房人不退房”霸王條款，孔律師認為，盡管業主在簽訂購房合同時比較草率，仍然可以依法保護自己的權利，可以主張該“霸王”條款無效。因為《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

孔德路律師還提醒異地置業者一定多了解開發商資質和樓盤是否依法辦理了登記備案手續。簽訂購房合同一定慎重、細致，不要輕易“被忽悠”。

投資京CBD樓盤 借力“東擴”升值

[置業需求]

5月19日，山西的張女士致電“置業100”呼叫中心。張女士稱，上半年樓市回暖，她想先留意一下北京的樓盤，以在合適的時候出手投資。張女士只確定了大概的區域范圍是北京東部，總價約150萬元，希望置業100的資深顧問為其推薦合適的樓盤。

[需求剖析]

了解到張女士的需求后，置業100資深顧問認為，張女士可抓住北京CBD東擴帶動樓盤升值的時機。

經過近十年的發展，北京CBD已逐漸成為世界500強和國內知名企業的集中地，自2006年以來，CBD板塊的商品房平均售價，從2006年的10482元／平方米躍升到2008年的17614元／平方米。

5月25日，CBD管委會宣布沿朝陽北路、通惠河向東至東四環約3平方公里的土地將成為北京CBD東擴區，重點發展總部經濟、國際金融以及高端商務等產業。今后10年，朝陽區預計投入約70億元用于東擴區的基礎設施建設。東擴CBD預計可吸納約15萬人就業，相當于再造一個CBD，大規模的改造建設必然帶動周邊樓盤升值，并且可選擇樓盤范圍也較廣。聽完我們的介紹后，張女士基本上同意在此范圍內選房。

[樓盤搜索]

為此，置業100資深顧問特為張女士挑選了CBD以及周邊受CBD東擴利好的部分樓盤。其中，珠江帝景、禧福匯國際社區地段更居優勢，價格在20000元／平方米以上，珠江帝景預計6月底推出最后一棟樓王，戶型為54～120平方米的精品兩至三居；禧福匯國際社區預計6月下旬推出最后一棟樓R7，開盤預計均價20000元／平方米。面積在45～212平方米范圍，包括零居、二居、大三居。

另外，東恒時代、華紡易城、東岸為四至五環間的樓盤，東恒時代、東岸目前均價都為16000元／平方米，華紡易城14300元／平方米，其中東恒時代為精裝修，其他兩個樓盤為毛坯。天時名苑、北京新天地、遠洋一方地處五環之外，其中北京新天地、遠洋一方價格為10500元／平方米，天時名苑均價8500～9500元／平方米。

根據張女士的總價要求，購買珠江帝景、禧福匯國際社區，其所能購買的面積在70平方米左右，而購買東恒時代、華紡易城、東岸，張女士可選擇90平方米左右的戶型，購買天時名苑、北京新天地、遠洋一方，將可選擇的戶型面積較大，可達到140、150平方米。

[購房者反饋]

在看過房源報告后，張女士稱，考慮到140平方米是普通住宅的劃分界限，超過140平方米的非普通住宅在首付和稅費方面都要高，因此，她更傾向于購買小戶型。同時，她表示，更想購買精裝修樓盤，不過此方面，她將在實地考察后，再最終確定。

防通脹尋購三亞海景房

[置業需求]

金融行業人士毛先生5月15日來到置業100，希望資深置業顧問能為其詳細講解三亞的熱點樓盤。毛先生路過國貿，看見了置業100展廳信息，進而進店交談。他表示，一季度信貸投放猛增，目前我國的貨幣增速快干實體經濟增速，國際原材料價格開始上漲，已經看到了通貨膨脹的跡象，房地產有防通脹的功能，而他非常喜歡三亞，所以希望能在三亞買套房。

[需求剖析]

毛先生鐘情三亞，恰好趕上了三亞的又一輪開發熱。5月份，來自三亞市委的信息稱，三亞今年房地產總投資約226億元，涉及房地產項目13個。

鑒于毛先生的置業需求具有投資的性質，而且其本身并沒有限定三亞某一特定區域，因此，置業100的資深置業顧問著重為毛先生講解了三亞市區、三亞灣以及陵水縣的樓盤情況。

從目前商品房供應比較集中的三亞市區、三亞灣以及陵水縣的表現看，三亞市區個別樓盤價格有上漲，如鳳凰水城紅樹灣公館價格略有上漲，高層從去年9500元／平方米上漲至10000元／平方米。目前已銷售完畢，主推的別墅價格達到30000元／平方米。不過，整體上三亞市區樓盤價格較為穩定，甚至有部分樓盤打折促銷。

三亞灣為三亞高端樓盤的集中地，多數樓盤為一線海景，景觀優勢得天獨厚，因此，從去年到今年樓盤的銷售均價來看，多數樓盤呈現價格上漲的態勢，上漲幅度約1000元／平方米左右。

近兩年在三亞土地資源趨緊的情況下，緊鄰三亞的陵水縣成為“大三亞市場圈”向東線輻射的第一站。如富力、雅居樂等品牌開發商相繼進入，陵水的樓盤價格也呈現上漲的趨勢，整體上漲幅度約700～1000元／平方米。

[樓盤搜索]

資深置業顧問為毛先生大概圈定了如下幾個樓盤：三亞灣的三亞國際公館、蘭海美麗新海岸；陵水縣的雅居樂清水灣、富力灣。

其中雅居樂清水灣今年3月28日開盤時，均價8300元／平方米，別墅價格15000～18000元／平方米，到5月份時，其洋房均價已達9000元／平方米，別墅價格14000～22000元／平方米。目前在售洋房面積為70～208平方米；別墅240～1415平方米。其物業公司為第一太平戴維斯、雅居樂物業管理公司。

而富力灣2008年7月開盤，2008年8月公寓均價為7260元／平方米，別墅均價為10769元／平方米，目前公寓均價9500元／平方米，海景別墅16000元／平方米，沙灘別墅28000元／平方米。物業公司為深圳世邦威理仕。

三亞灣的三亞灣國際公館2009年1月開盤，今年12月底正式交房入住，單價也由今年1月份的28000元上漲到了30000元。

蘭海美麗新海岸今年12月底也即將入住，與今年年初相比，價格上漲幅度為1000元，目前均價11000元／平方米。

[購房者反饋]

比較幾個樓盤后，毛先生認為陵水縣和三亞灣各有優勢，陵水縣的房地產開發尚處于初期階段，未來升值空間更大，但是若用于出租投資目前市場形勢不如三亞灣。他表示，陵水縣和三亞灣的房價差距很大，他近期將把自己在股市和樓市的投資資金做下合理分配，再做進一步定奪。