小戶型產品應對市場迷局 近３０余樓盤麈戰６月樓市

從3月份開始，北京樓市成交量開始放大，并且在4月、5月延續了熱銷趨勢。根據北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，4月份北京期、現房商品住宅合計成交了18533套，突破了自2007年以來樓市成交量的歷史峰值，相比2007年7月的期、現房住宅成交量最高時的15444套，還增加了3089套。

受到樓市回暖的利好影響，眾多房地產開發商加快了新盤上市的速度，致使京城5月共有近50多個項目紛紛面市，然而根據焦點房地產網的“青年購房意愿調查”，5月份僅38％的受訪青年表示有購房計劃，購房意愿相對前2月已經下挫。在“紅五月不紅”的市場行情影響下，京城6月新盤供應數量開始下降，僅有逾30余個樓盤準備出擊市場。但值得購房人關注的是，6月京城樓市的純新盤和精裝修公寓的數量明顯增多，由于純新盤為了吸引購房人關注，在項目定價上有一定讓利空間，而精裝修公寓則免去了置業者裝修的苦惱，因此值得購房人重點關注。

半數以上新盤集中在五環以外

受CBD東擴影響通州成樓市亮點

根據統計數據顯示，6月預計約有31個項目將陸續進入市場。從環線位置上來看，6月預計開盤的項目將近半數位于五環以外區域共計18個，如珠江拉維小鎮、林肯公寓、時代新苑、金科·帕提歐、天鵝湖金海岸生態休閑別墅區、雁棲半島等項目；四至五環之間約有4個項目開盤，如御園二期、冠軍城、林達海漁廣場、新興年代等；三至四環之間有個4項目計劃入市，包括首城國際中心、帝景·博悅和藤花紫院等；二至三環之間有3個項目準備開盤，以華潤置地-西堤紅山、金貿中心等為代表，而供應量一直較為稀少的二環以內區域，在6月卻有2個新盤供應項目入市，分別是四合上院和正源·金融世家華苑。

從區域分布上來看，6月新盤的分布區間較廣，其中朝陽區、海淀區與通州區分列“狀元”、“榜眼”、“探花”的位置，各占6月新盤供應總量的23％、19％和16％。此外，昌平區將有3個項目準備入市；西城區、宣武區、石景山區各2個項目計劃開盤；平時鮮有新盤供應的大興區、房山區、懷柔區、延慶縣各有1個項目面市；而東城區、崇文區、豐臺區、順義區則在6月“顆粒無收”。

隨著CBD東擴、地鐵6號線、北京第一高樓、運河廣場建設規劃的逐步落實，城市的核心正在一步步東擴。通州區域已經從一個服務型的區域逐步成長，并具備了成為核心區的潛質，納入到大北京城的概念之中。在此背景下，通州區域的在售樓盤成為京城各界人士的關注焦點所在。

根據統計數據顯示，6月通州區域將有天時名苑、珠江拉維小鎮、UP生活等5個項目爭相開盤，其中位于入通輕軌進入通州第一站北苑環島城鐵站旁的天時名苑項目，以其12棟現代簡約的高層建筑，具有濃厚的“品味、先鋒、國際化、設計感、宜居、時尚”的生活氛圍，投資2000萬元由設計星河灣園林原班人馬打造的大型園林，以及通州區域罕見的國際雙語幼兒園、羽毛球場、大型商業所組成的綜合配套，成為了2009年區域內的“明星樓盤”，使其尚未正式開盤就得到了廣大購房人的高度關注。

純新盤數量顯著上升

兩成樓盤開盤售價懸而未決

雖然6月新盤供應總量僅為31個項目，但純新盤的供應數量卻明顯增多。根據統計，6月份京城樓市將有天時名苑、工三、卡夫卡公社、藤花紫院、金貿中心、正源-金融世家、四合上院等l 7個純新盤相繼面市，占到了6月新盤供應總量的59％。此外，為了吸引年輕白領人士的關注，不少新盤還采取了LOFT建筑特色，而卡夫卡公社、茂華璟都會、UP生活就是其中的代表項目。

值得購房人關注的是，6月將上市的新盤中，有22％的項目并沒有確定最終的開盤價格，同時不少項目在開盤日期上也還沒有最終“落聽”，這都為6月市場的實際走向留下了懸念。對此，中原地產華北區董事總經理李文杰指出：“銷售價格的懸而待定，不到最后一刻絕不對外公布，已經成為眼下不少項目的常規營銷手段，一是根據市場形勢變化而預留應對空間，二是競爭項目間的相互觀望、隨機應變，三是不排除尚未準備充分無法在預定時間內開盤的情況。”因此，對于那些在6月有置業需求的購房人而言，要隨時關注目標樓盤的最新動態，以便把握市場機會，購買到稱心如意的房產。

精裝修樓盤占比39％

優惠促銷手段層出不窮

6月即將開盤的項目中有公寓類項目18個，并有多數項目位于五環內，如工三、冠軍城、帝景·博悅、林達海漁廣場、華潤置地·西堤紅山、藤花紫院等；普通住宅類項目5個，多位于五環以外，如北京新天地、雍景四季、花澗溪等項目；別墅類產品有4個，產品類型多為高端的獨棟別墅并伴以連排別墅類產品，如金科·帕提歐、天鵝湖金海岸生態休閑別墅區、雁棲半島、燕羽山莊等，分別位于昌平區、房山區、懷柔區與延慶縣等區域內。此外，6月京城樓市還將有經濟適用房、兩限房項目入市，而東亞瑞品苑和時代新苑就是其中代表，是工薪階層購房人的最佳選擇。

同時，精裝修產品的供應也呈明顯上升勢頭，而御園二期、林肯公寓、珠江拉維小鎮、茂華璟都會、華潤置地·西堤紅山等項目則是其中代表，6月共有12個項目采取了精裝修的產品設計。對于精裝修公寓大量面市的市場情況，業內專家指出，北京相關政府部門曾要求新開工住宅項目的裝修一步到位達到一定比例，由于大多數開發項目立項時間都在幾年前，并且毛坯房的銷售情況非常好，此前房地產商做精裝修缺乏動力。但是宏觀調控之后，住宅建筑的綜合品質被空前重視，大勢所趨的精裝修公寓到了集中釋放的臨界點。

另外，在春暖樓市的影響下，近期不少熱銷樓盤如首城國際中心、遠洋·沁山水、潤澤悅溪公寓等項目都采取了提價的策略，因而成為了市場的關注焦點。雖然市場回暖給京城樓市帶來振奮作用，但不少6月即將面市的新盤為了吸引購房人的關注，還是采取了優惠打折的營銷手段，如北京新天地目前認購可享9.9折優惠；藤花紫院則辦理VIP客戶優惠卡，即在5月8日～21日期間內，在指定銀行辦理實名制銀行卡存入50000元，可在購房時沖抵8萬元房款；在5月22日～6月5日期間內存入50000元，可在購房時沖抵65000元房款；而珠江拉維小鎮則推出“游戲得積分，開盤贏靚車”網絡積分換禮活動。

小戶型再成市場新寵

位置交通成關注焦點

自從“70／90政策”出臺之后，一時間酒店式公寓、商住公寓、LOFT、SOHO等小戶型產品讓購房者目不暇接，小戶型也成為北京樓市最主打產品。再加上房價的不斷高企，小戶型產品總價低的優勢便凸顯出來，成為了北京樓市開發商與購房者同時追捧的對象。

根據北京多家經濟機構統計，最近兩個月小戶型項目成交量所占比例較去年大幅上漲，僅以二手房為例，3月份成交的2萬多套二手房中，超過50％都是60平方米以下的戶型，70平方米以下的戶型達到70％。

而在6月將面市的小戶型產品，包括工三、卡夫卡公社、首城國際中心、冠軍城、茂華 都會、UP生活、東亞三環中心等項目，無疑將滿足置業者對于此類產品的購買需求。

一位準備購買房產的劉先生向記者表示，他大學畢業后在北京工作了5年，一直租房住，每月租金1500元左右。由于是初次置業，將目標鎖定在了小戶型，同時地段還不能太偏，經過綜合比較，他購買了東亞三環中心的一套小戶型。

劉先生給記者算了一筆賬，他買了一套36平方米的零居室，首付大約10萬元出頭，這幾年的積蓄足夠支付首付款。他現在每個月收入不到1萬元，一個月還個三四千塊錢貸款一點也不是問題，這樣不到10年就能還完所有貸款，換個大房子了。未來他還可以將現在購買的房子租出去，而零居是最受歡迎的套型，每月至少能收2000元左右的租金，這個租金年回報率超過5％，而且仍以每年5％的速度增長，綜合比較起來投資小戶型的高性價比已顯而易見。

對此，業內專家表示，購買純粹的小戶型項目，一定要選擇區域的核心位置，最好是在軌道交通沿線，交通便捷、生活配套成熟，因為無論怎樣，最終住在這類項目里的住戶，一定是年輕人或者正在創業中的小型公司，這類用戶對交通的要求非常高。而在購買小戶型產品時，還應選擇空間設計上比較方正的戶型，以便將空間更加容易利用和改造，做到“麻雀雖小，五臟俱全”。