誰將支撐樓市“向上”

Q：各位如何看今年春季以來樓市出現的一些項目熱銷的局面?這是暫時的反彈，還是表示市場已經真正開始回暖?如何得出這樣的判斷?近來一些機構統計數據顯示4、5月市場成交情況回落，使人們又對樓市回暖出現了不同的看法，應該如何客觀分析?

陳國強：今年以來樓市的確出現了回暖的可喜現象，主要表現為成交量普遍上升，在一些區域甚至出現井噴，同比成交金額上升明顯，東部沿海城市(即房價整體水平較高的區域)去年以來經過深度調整，其成交量的反彈幅度更大，此外，個人住房按揭貸款的增長也相對明顯。回暖主要是政策、企業調整價格及需求三方力量共同作用的結果。目前成交量的快速上升已是基本事實，但我們也要清醒意識到這種回暖并非是普遍性的，而是帶有局部性和結構性的特點。近期各方對4、5月成交量的變化存在異議，其實一季度井噴式的增長帶有特殊性，長期積壓下的需求短期內集中釋放必然出現井噴，而這種情況不可能長期持續，所以未來一段時間如果出現成交量回落，增幅減緩，也是十分正常的。

任啟鑫：我們對市場回暖的判斷來自三方面的轉變：首先是消費者從2007年的非理性購房，到2008年受到金融風暴的影響所形成的對于未來預期的恐慌和觀望，再到2009年走出恐慌，開始理性判斷自身需求和出手購房，其次是開發商由2007年大肆漲價，到2008年加大力度促銷，再到2009年順應趨勢調整價格至合理利潤范圍內；再次是政府的態度從打壓到扶持的轉變。2009年春節以來，這三方面的合力推動了市場變化，一些價格有優勢和完全滿足剛性需求的項目最先回暖，直至4月，滿足改善性需求的住房也逐步受到關注。

肖勁：從開發商角度來看回暖是事實，有兩個證明、一個希望：證明一是成交量的確大幅增加，二是成交價格比去年低潮時期上漲；一個希望是土地市場的交易也能回暖。畢竟目前不少開發商具備投資能力，但拿地意愿不強烈，如果土地交易也活躍起來，則證明市場的確回暖。不過當前回暖不平均，一是不同產品不平均，如滿足主流剛性需求、位置良好的項目回暖幅度較大，位置稍差或定位于豪宅、投資型的項目回暖不太明顯；二是產品類型不平均，住宅回暖較大，商鋪寫字樓仍有壓力；三是區域不平均，一些不被大家看好的或供應量過大的區域回暖遲緩。

陳艷萍：北京保利目前在售的幾個項目如保利百合花園、保利西山林語一期已基本完成銷售，可以實際看到客戶是在出手買房，首先去售樓處的人明顯增加，其次客戶做購買決策的時間及簽約的時間都在加快，此外即使一些項目價格上調，但仍熱銷。當前情況下房價緩慢回升，市場變好的大趨勢已定，宏觀經濟形勢利好，尤其股市利好，人們手里的資產日益增加，受中國人傳統家庭觀念以及置業成家這一民族消費習慣的影響，加上人們本身就有改善居住環境的愿望，同時也有更多的中國人在不斷進入北京這樣的一線城市集中置業，這些因素都促成了當前房地產市場出現不少項目熱銷的局面。

Q：北京市場上那些火爆熱銷的項目給市場多大的升溫信心，主要是哪些原因促成熱銷?大部分是哪些類型的項目更易受追捧?有部分開發商此時開始上調價格，各位如何看這種現象，是否必然?漲價會不會對往后市場的健康回暖有所影響?

肖勁：項目熱銷的因素有很多，因具體項目而異，遠洋的產品主要在于位置和交通優勢，離地鐵近是眾多剛性需求者最看重的一點；其次教育配套資源齊全、環境景觀優越，加上產品本身條件較好，這幾項標準同時存在構成了客戶做購買決定的主要賣點。

陳艷萍：對客戶而言，他們更看重性價比高的產品，會從需求、地段、交通、配套、產品等角度經過多方面的綜合考慮。保利的項目就有四大優勢能夠在眾多項目里脫穎而出：首先是保利的品牌效應，其大型國企的誠信形象深入人心，實力雄厚讓人放心。其次是產品本身在規劃設計上以多種物業類型豐富不同層次居住需求；在建筑設計上以板樓、南北通透給客戶以最舒適的生活面；在戶型上合理規劃、兩梯兩戶保證居住的舒適，在園林上崇尚人與自然和諧共生的自然主義思想，優化設計，在服務上注重人性化、全程式服務，在營銷策略上走清醒的路線，對定價反復論證，保證客戶得到滿意的性價比，給他們留下較大升值空間的同時又滿足上市公司最基本的對于利潤的需求。這也是為什么保利旗下項目在去年市場不景氣的時候開盤當日仍獲得21.1億元銷售成績的原因。作為開發商，我們也會根據行情適當調整價格，房價的定度與開發成本有關，其前提一定是要保持能夠獲得合理的利潤空間，同時又能給予客戶滿意的性價比。

任啟鑫：我們可以看到所有熱銷的項目都比較“適居”，且價格相對合理，畢竟消費者心里都有很明確的度量標準，能比較理性地根據自己實際需要找尋滿足條件的項目。對于一些項目上調價格的情況，畢竟房地產市場要遵循市場規律，需求上漲勢必會引發價格上漲，但是要理性看待。從不少統計數據來看，大部分項目都還沒有出現大幅上調價格的現象。此時真正有需求的人可以把握機會，選擇那些適合自己的并具有強大升值潛力的項目。另外大家不應該抱有抄底的心態去抄底，而要合理權衡，理性選擇。

陳國強：項目熱銷給更多的人傳遞的是一種良好的信心，讓他們改變過去觀望的態度并參與到市場里來。而對于一些項目出現價格上調的舉動，這也是受到需求釋放的鼓勵，對市場預期存有良好判斷，但非理性地漲價也會讓其面臨市場風險。個人以為，目前對開發企業而言，最主要的問題還是實現成交量，以此減緩企業壓力，保證項目及企業正常運轉。

Q：剛才提到了一些促使市場回暖的因素。那這些力量的作用是否能夠支撐樓市持續熱銷?是否還有其他更多層面的作用?目前一些大戶型的項目有不少人開始關注，這是否代表改善性、投資型需求的住房又出現回復勢頭?

陳國強：一季度以來，不管是我國整體宏觀經濟的表現，還是國外受金融危機影響后的經濟發展狀況都較人們之前的預期要好，經濟增長下滑的勢頭得到初步遏制，并出現一些積極的信號，雖然還面臨一些不確定的因素，但的確提升了大家的消費信心，營造出市場趨于穩定的大環境。

前期熱銷的項目以自住需求、剛性需求為主，尤其是中小套型、中低價位、首次置業等居多的特點十分明顯，同時消費者都比較充分地利用政府提供的信貸、稅費優惠等政策。而現在確實出現了一些戶型較大、能體現改善性需求的項目受到熱捧，這應該是市場信心逐步回暖之后必然的趨勢，有一些出于改善目的而買房的群體也參與到市場里來。可以說，改善性需求在目前整體回暖的行情下有所釋放。不過對于投資性需求問題，我們不排除帶有投資目的的購買行為，由于當前市場還未全面回暖，它還不是現在的主要矛盾，而只是未來一段時間可能要面對的問題。

肖勁：一是去年陸續出臺的政策，直接向購房者傳遞了信號，使大家買房更容易，剛性需求更容易釋放，同時也表現出國家明確的態度——不太可能再有新政策出臺，這意味著買房到了合適的時機。二是開發商無論在價格還是產品服務上做出了很多努力，去年市場不好時的經驗教訓也都轉變成了競爭力。三是剛性需求的結果，目前市場上的主要購買力還在于剛性需求者。四是媒體的積極輿論引導。這四方面共同作用把原來的擔心變成了信心，支撐市場穩步回暖。

任啟鑫：其實北京市場本身的需求十分強勁，并不會僅僅因為一季度的熱銷就把如此大的需求全部消化。目前北京市場更偏重于普通住宅里的剛性需求，所謂的升級性需求里也有剛性需求，家庭結構的升級就是因為剛性需求形成的，這大大提升了三居以上住宅的購買可能。

陳艷萍：我們做過統計，在購買者中，90％為首次置業者，買房用于自住，這其中也包括了一些帶有投資性質的購買行為；10％為二次以上置業者；在投資型的購買中有3～5％為完全以投資為目的者；所有購買者中一次性付款的占30％。

事實上支撐樓市的因素主要來自四種需求：一是年輕人脫離小家庭之后有買房結婚的需求；二是升級換代需求；三是養老、敬老型，前者是買房為了自己養老，后者是年輕人給父母買房；四是愛子型，老人、父母給子女買房，為其以后發展留準備。總體來看目前我們的項目仍以剛性需求為主，但改善型的剛性需求也比較明顯(如第二類需求)，尤其一些公務員、教師等以前曾住公房的人其改善的意愿更強烈，釋放更明顯。

Q：剛才已經提及很多原因促使樓市逐步回暖，我們是否應該看到當前樓市全面回暖可能還面臨哪些壓力?各位判斷一下，未來樓市這種回暖局面能走多遠?政府還會不會有新的政策出臺?

陳國強：目前回暖最主要表現為消費者信心的恢復，但土地市場整體上還依然低迷，多數開發企業的投資信心仍不足，銀行對開發貸款仍持謹慎態度，市場大量空置房面臨消化的壓力依然存在，這些都是樓市全面回暖需要面臨的問題。包括政府、開發商、消費者、媒體、金融機構等在內的市場各方主體，都應珍惜目前市場回暖的局面，努力從呵護市場穩定發展的角度來推動其回暖持續，并步入穩定的發展周期。在此態勢下，開發商也要保持清醒、理性、冷靜的心態，不宜輕易上調價格，同時政府也要保證政策的持續與穩定。此外對房地產行業的長期健康發展也需要注意做好系統規劃。

任啟鑫：我們要看到目前確實存在一些不確定的因素，首先是經濟運行情況到底如何還有待進一步的統計數據來體現，畢竟一季度包括GDP、PPI等在內的指數增長并不十分樂觀。如果中國經濟恢復速度減慢，會再次改變消費者的心理；如果快速，則會促進大家消費買房。其次則是開發商是否能冷靜地看待市場變化，畢竟現在的市場基礎不穩定，如果開發商過度樂觀而漲價，這會使市場傷害很大。未來的市場持續回暖更多還在于穩定，包括政府相關政策的穩定、整體經濟形勢的穩定、消費者需求和對未來預期的穩定，以及開發商對于利潤的理性判斷的穩定。

肖勁：房地產市場若想保持回暖態勢，對開發商而言，仍需要努力提高產品研發、建造、營銷水平以及日后服務。畢竟目前房地產行業整體水平并不算高，前幾年賣得好也更多是受了宏觀經濟利好的庇佑，經歷了危機后，大家都清醒地意識到不管內外因如何變化，只有把自己該做的事做好，才能脫穎而出。

陳艷萍：政策存在一定滯后性，所以國家會在出臺政策一段時間后根據市場所表現出來的經濟需求再具體制定進一步措施。當前國家政策的目的是希望市場穩定，社會穩步發展，而事實上現在市場已經比較理性，不會再出現大波動，政策也會在觀望中判斷回暖是否已經完全達到預期，最終良性循環。