合景泰富全國戰(zhàn)略初顯威力

在樓市持續(xù)回暖的背景下，不少上市房企表現(xiàn)突起，引領(lǐng)樓市反彈。在港上市的合景泰富(1813.HK)無疑是其中之一。不久前其發(fā)布的業(yè)績公告顯示，截至4月中旬末，公司預(yù)售額達12億元，占全年目標合約銷售額50億元的24％。

去年由于整體市場下滑，該公司銷售額僅為15.74億元。如果今年的50億元目標能夠?qū)崿F(xiàn)，那么，其銷售額將同比增長217％。

截至目前，全國各地的項目銷售都比較順利。合景泰富今年一季度完成的銷售額當中，有相當一部分是來自于其發(fā)家之地廣州。今年“五一”小黃金周期間，位于廣州的合景領(lǐng)峰W公寓、合景上城灣畔、合景天湖峰境、合景瑜翠園等樓盤銷售全線飄紅，3天總成交金額超過2億元。與此同時，其全國各地的項目，亦迎來暢銷。

一季度的回暖，令合景泰富信心大增。近日合景泰富高層在接受媒體采訪時，對2009年之后的公司業(yè)績，給出樂觀預(yù)期，表示未來公司的合約銷售目標，仍然會按照30％～40％的年增長率前行。

盡管銷售已走出低谷，但是合景泰富卻不得不面對另一問題，即利潤率的降低。前不久，合景泰富主席孔健岷曾公開表示，除高端樓盤可維持去年的利潤率外，中端樓盤利潤率可能受影響，利潤率水平或維持在20％左右。而2008年該公司的凈利潤率為23.3％，扣除重新估值的影響，凈利潤率為24.4％，而2007年則為25％。

分析人士表示，在國內(nèi)房市經(jīng)歷全球金融危機、周期性調(diào)整的雙重洗禮之后，目前還屬于乍暖還寒的階段，全國雖然不少樓盤出現(xiàn)暢銷，但價格并沒有同步增長，所以一些房企利潤率下降也是必然的。

預(yù)計負債率在70％以上

近日，記者從可靠渠道獲悉，目前合景泰富正在與建行洽談授信事宜。此外，國內(nèi)多家知名銀行亦向其拋出了橄欖枝。由此，合景泰富一向被外界看作神秘的融資渠道，終于顯露冰山一角。

盡管資金對合景泰富而言似乎從來都不是問題，但由于其上市前后在全國范圍大舉吞并土地，加之隨之而來的金融海嘯導(dǎo)致開工量縮減、樓盤銷售緩慢、存貨驟增，從而致使企業(yè)資產(chǎn)負債率高企。

年報顯示，截至去年底，合景泰富現(xiàn)金及銀行存款賬面金額13.73億元，比2007年同期的34.36億元下跌60％。

“目前公司可用現(xiàn)金資源近54億元，其中手持現(xiàn)金近14億元，而銀行中仍有40億元可用貸款額度，且公司無債券。截至去年底的近60億元負債中，約10.58億元須于1年內(nèi)償還，約47.518億元須于2～5年內(nèi)償還，余下約1.835億元須于5年后償還。凈負債與權(quán)益比率為50.3％。在同行中來說，我們的債務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)很合理。”合景泰富財務(wù)資金部副總裁羅兆和此前向媒體解釋。

羅兆和進而透露，2009年以后，公司的凈負債比率將控制在70％～75％。而對于增加土地儲備方面將持審慎態(tài)度。據(jù)其介紹，截至去年底，合景泰富累計土地儲備約623萬平方米，可以滿足未來4～5年開發(fā)需求，其中大部分土地是在2007年上市前后獲得。2008年，該公司僅將北京順義新城馬坡地塊收入囊中。

據(jù)合景泰富當年年報顯示，單是2007年一年，公司的新增土地儲備建筑面積便達440萬平方米，占目前累計儲備量623萬平方米的70.6％。伴隨于此，是存貨的增加。據(jù)悉，該公司目前有大約100萬平方米存貨，今年在全國會有16個項目同時銷售，同時有9個酒店項目在運作，而酒店物業(yè)前期投資較大對資金的積壓，成為合景泰富資產(chǎn)負債率高企的又一成因。

大規(guī)模攻城掠地必然帶來資金壓力。“2007年是全國房地產(chǎn)最火的一年，當時地價也是最高的，據(jù)我們初略統(tǒng)計，當年合景泰富吸納土地所需資金便達109億元之多。2008年，市場出現(xiàn)下滑，該公司的拿地及開發(fā)戰(zhàn)略，由激進變?yōu)楸Ｊ兀ツ陿潜P銷售緩慢、開工量兌減，今年雖市場轉(zhuǎn)暖，但那么多土地消化起來也需要一定時間。因此，今年該公司負債率高企，也是無法回避的事情。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)分析師說。

全國布局四大陣營

2007年7月，上市后合景泰富立即把擴張目標對準了西南地區(qū)，先后在成都購得五幅土地。此外，還迅速挺進蘇州、北京。由此，合景泰富成功邁出廣州，由一個區(qū)域性的房地產(chǎn)公司，迅速擴張成一個全國性的大地產(chǎn)公司。

急速擴張引來紛紛猜測，不少人以為合景泰富多年來以廣州為主的戰(zhàn)略重心將有所轉(zhuǎn)變。而近日記者獲知的消息，似乎并非如此。

“我們的區(qū)域戰(zhàn)略很明確，廣州仍然是我們的大本營。全國構(gòu)成了四大陣營，即以廣州為主的華南板塊、以成都為主的西南板塊、以蘇州為主的華中板塊和以北京為代表的環(huán)渤海板塊。”合景泰富集團工作人員如是說。

從目前該公司的土地儲備情況來看，也證明了這一點。截至目前該公司的土地儲備中，廣州、蘇州、成都、北京及海南的土地儲備分別占到46％、18％、23％、8％以及5％。去年年底，該公司位于廣州增城的大型綜合項目正式啟動，總投資額約為110億元，再度表明其“穩(wěn)守大本營”的發(fā)展戰(zhàn)略。從銷售情況來看，同樣如是。2009年全國在售的16個項目中，7個位于廣州以外區(qū)域。全年銷售目標為50億元，是2008年業(yè)績的2.5倍，其中廣州、蘇州、成都和北京將分別貢獻銷售額的56％、17％、23％以及4％。

如今，合景泰富旗下有近20余個項目在市場上銷售，此次北上進京的首個房地產(chǎn)項目，即位于順義新城的香悅四季。

據(jù)該項目有關(guān)人士介紹，香悅四季占地約45萬平方米，建筑規(guī)劃面積約50萬平方米，預(yù)計將于今年七八月份正式推向市場。產(chǎn)品首推低密度住宅，其花園洋房的戶型設(shè)計未來或成為一大亮點，其以大面寬、短進深的超薄板的人性化設(shè)計，實現(xiàn)了南北通透，全明空間(明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳)。主力戶型包括80平方米的兩居、90平方米和105平方米的三居、120平方米的四居。并且，首層設(shè)有挑空7.6的大堂，在同類項目中較為少見。

區(qū)域良好的自然環(huán)境、便捷的交通，加之上市公司的實力、品牌以及良好的產(chǎn)品力，未來香悅四季的熱銷順理成章。而在合景泰富今年的發(fā)展戰(zhàn)略中似乎正是如此定義，即一二季度看廣州，三四季度看北京。而蘇州、成都等地的項目，亦將于下半年全面發(fā)力。