中糧地產：布局環渤海“掘金”順義

開工量逆勢大漲

2009年，中糧地產計劃開工面積達21.59萬平方米，同比增加268.68％，其中包括北京、成都等地的項目。盡管此舉表明了中糧地產對未來市場走向的信心，以及開發項目的決心，但其近期的財務報表卻并不樂觀。

2008年，房地產行業遭受了前所未有的重擊。身為國企背景的中糧地產，雖然相對于其他很多房地產公司而言受影響較小，但依然受到了一定影響。據其年報顯示，中糧地產去年營業收入同比上漲31.94％，但由于整體市場下滑導致銷售毛利率減少，使其凈利潤同比有所下降。

2009年一季度，樓市出現“小陽春”，中糧地產亦感受到絲絲暖意。除與萬科合作的“假日風景”項目今年首季銷售業績喜人外，其在全國各地的房地產項目亦伴隨著樓市的回暖，進入全新的發展階段。由于中糧地產近兩年加大對住宅地產的開發投資，投入了大量資金用于土地儲備和新建項目，目前公司僅在建項目的后續投資便需巨額資金支撐。

在業績報虧和資金壓力下，中糧地產的大舉進攻委實令人費解。人們不禁感慨：一向善于資本運作的中糧集團董事長寧高寧葫蘆里不知又在賣什么藥!

在不少圈內人士看來，身為資本運作高手的他，一定對未來市場胸有成竹，對吉祥莊地塊勝算在握才決定啟動該項目。

這一觀點很快得到了印證。近日，據中糧地產內部人士透露，中糧之所以選擇在現階段重磅出擊，主要緣于對后市的樂觀預期。“從年初的‘小陽春’到現在，樓市已經由階段性回暖轉變為持續回暖。因此，有實力、有遠見的開發商，都會掌握這個時機。”上述人士說。

誠然，如果說2008年市場的急轉直下，對于房地產商而言是一場噩夢，那么，如今大多數開發商都已經從噩夢中醒來。而在諸多蓄勢待發的開發商當中，中糧地產無疑走在了這支隊伍的前面。

然而，也有業內人士認為，中糧地產此舉是在“保增長、增份額”。近日，有關專家表示：“中糧集團雖然有國資的背景，但其住宅業務尚處于起步階段，在房地產界還不能和萬科、招商等大地產商相比。低迷時期也正是有國資背景大公司擴張的時候，這些公司可以趁此機會擴大市場份額。”而另外接受采訪的地產界人士則認為：“計劃新開工面積增多，意味著中糧地產不差錢。同時也說明，去年業績不甚理想的中糧地產，今年肯定希望有所提升。”

而事實上，中糧地產無論出于何種考慮，現時段積極開工，備戰未來，都無疑向世人展示了一個信息，即由寧高寧領軍的，擁有國資背景的中糧集團，其戰略遠見可見一斑。

蟄伏十載，今朝發力

眾所周知，中糧地產繼上世紀90年代在京成功打造名都園后，后續項目一直令人期待。但其近年僅和萬科聯手開發了位于豐臺區的住宅項目“假日風景”。如今，中糧地產在業內人眼中已蓄勢充分，并展開了全新的擴張戰略。

在此輪擴張中，中糧地產提出三個轉型：業務轉型、地域轉型和公司轉型。第一，開發重點將由過去的商業地產轉向市場規模大、成長性好的住宅業務，其中包括中檔、高檔住宅的開發銷售；第二，再度明確其在全國的布局，即分南方區、西南區、華東區、北方區四大區域公司，充分體現中糧集團住宅地產開發業務的專業平臺；第三，明確以住宅和工業地產開發為主的中糧地產和以開發寫字樓、商業地產為主的中糧置業。

近年，中糧地產一直宏圖未展。而反觀中糧置業，則可見其全國謀略。早在2007年年底，西單大悅城開業之時，中糧置業即確立了未來將倚靠的商業運作模式——復制大悅城，主攻城市綜合體。此后，朝北大悅城旗艦店，成都、天津、青島都將復制大悅城模式。據悉，青島和當地政府合作的大悅城項目，目前還在拆遷階段。

盡管中糧置業大舉進軍城市綜合體，但中糧地產也會擔當部分城市綜合體的建設任務。比如，沈陽大悅城便是中糧地產全權操盤。除此之外，還將專注于高檔住宅產品的開發，而不久前剛剛舉行完奠基儀式的順義吉祥莊項目，無疑是2009年中糧地產的重頭戲。

伴隨著中糧地產業務的發力，其在資本市場亦一改往日沉迷，變得十分活躍。中金分析認為，中糧地產近期蓄勢充分，漲幅明顯落后于大盤，而季報則顯示有大量的基金持有該股，由于房地產行業明顯轉暖，加之該股具備了強大的券商IPO及期貨題材，漲幅滯后的中糧地產有望走出強勁的拉升行情，可重點關注。

順義吉祥莊項目年內見業績

5月15日，中糧地產順義吉祥莊項目舉行奠基儀式，令不少業內人士回憶起一年前拿地的一幕。

2008年5月19日，中糧地產在順義后沙峪區域以25.94億元連奪三幅地塊，其中最為昂貴的A－10地塊最終成交價為12.8億元，高出起拍價3.5倍之多。當時，整個樓市還沐浴在“奧運春風”之中，中糧地產連獲順義三宗土地，令不少開發商為之垂涎。然而，四個月之后，伴隨著奧運會的結束、壘球金融危機的爆發，樓市亦跌至歷史冰點。于是，中糧地產高價拍下順義地王，又成為不少圈內人士的談資，爭論焦點便是地價。然而，順義地塊，中糧真的拿貴了嗎?從開工儀式上寧高寧的講話來看，事情并不像一般開發商所想象的那樣。

“都說這塊地，我們拿貴了。而事實上，我認為地價并不高。因為，第一，從樓市的發展規律來看，未來必然會進入一個由低到高的全新發展階段，因此，開發商無論是在進行產品設計、品牌培養還是質量管理，都將更勝從前，與此相應，土地的價值也將得到最大化的發揮，也就是說，‘未來’再也不會是‘過去’的簡單復制；第二，從區域位置來看，后沙峪是未來中國的‘第三極’，其價值不言而喻；第三，從目前中糧地產在全國的20多個住宅樓盤來看，銷售情況良好。未來，中糧的發展版圖將以一線大城市為主，在北京打造出一套高端住宅的標準、品牌。”寧高寧說。

由此可見，吉祥莊項目已被視為中糧地產今年發展戰略的重中之重。據記者了解，該項目作為繼名都園之后，中糧地產在京獨立運作的里程碑項目，總建筑面積52萬平方米，其中，低密度住宅約33萬平方米，公建為19萬平方米。通過“一個商務中心、兩個特色街區、三個主題會所、四個居住組團、一個體育公園”的整體規劃，定位于集居住、工作、休閑、娛樂、購物于一體的中國首座新國際生活樣板。其對于優化順義新城的產業結構，奠定了豐厚的基礎。

“這一產品定位主要是結合‘十一五’規劃對北京的重新定義，即國家的首都、世界的城市、文化名城、宜居城市。此外，還考慮到吉祥莊所在的中央別墅區已經形成了成熟的國際居住氛圍和以全球、全國性政務及商務人士為主的高端居住人群。”中糧地產有關負責人如是介紹。

中糧地產的傾力打造，使業界對該項目給予了更多的期待。“中央別墅區正面臨一個全新的升級，而中糧吉祥莊項目可視為該區域升級產品的代表。并且從區域來看，環境正在不斷改善，交通日益便捷，特別是軌道交通的規劃、建設，將進一步縮短順義與市中心的距離。因此，加之中糧打造精品的決心，我預判該項目未來的銷售不是問題。如果施工進度順利，年內銷售幾個億并非沒有可能。”中央別墅區某項目銷售負責人如是表述。

而事實上，除區域、產品力和中糧的品牌外，順義區政府亦對吉祥莊項目給予了大力支持。中糧地產拿地伊始，該塊土地就已經達到了“八通一平”，這在土地交易市場實屬罕見。

預計，中糧吉祥莊項目將于今年10月份推向市場。從該項目定位的高品質，以及致力于打造成真正符合全球高端人士居住品位的“國際住區樣板”的決心來看，中糧地產若想通過該項目實現成熟的產品鏈，并體現品牌上市公司旗下產品與眾不同的附加值，未來還有一段任重道遠的路要走。不過，在中糧集團董事長寧高寧的高度重視及引領下，相信不久的將來，如上目標便可實現，而良好的銷售業績更是值得期待。