地王

上半年樓市的“小陽春”并沒有給“老地王”帶來根本性的利好。盡管在“小陽春”情勢下，部分地王加快進程，但是成交量增長，房價并沒有暴漲的現實，許多老地王面臨定價難題。老地王該怎么辦?已出現新地王的土地市場是否會進一步非理性火爆，是否會有更多的地塊重蹈老地王的覆轍，仍舊是房地產待解的命題。

2007地王多數至今未動工

通過以上本刊記者對2007年北京、上海、天津、廣州、深圳等地的地王調查發現，80％的地王如今仍舊處于雜草叢生，毫無動工跡象的階段。

與前文案例中萬科福州地王、東莞塘廈地王、復地武漢地王已開盤，北辰長沙地王已經奠基，杭州雅戈爾地塊準備下半年開工不同，實際上，2007年更多地王陷入了深振業天津地王同樣的境地。

今年上半年市場的回暖，是否會給2007年的高價地王帶來利好?

“一年多時間來，開發商資金短缺，尤其是地王周邊房價遠遠低于其地價的事實，使得地王境況非常尷尬。開發商的整體策略是能拖就拖，3、4月份，市場銷售的好轉，使得很多開發商有新的行動。2007年的一些高價地會加快進程。”杭州資深顧問總顧問師黃聯友在接受本刊記者采訪時表示。

不過，市場好轉并沒有給這些“老地王們”帶來根本性的利好。天津一位業內專家則認為目前市場只是成交量上的增長，房價并沒有暴漲，預計價格今年也不會有大幅度漲幅，否則會將剛剛有點起色的樓市再次步入觀望。而這些高價地王們不愿虧本開盤的，只能先做前期工作，再等好的時機入市。

地王如何建筑設計?

五合國際(5+1 WEKHART)總顧問劉力在接受本刊記者采訪時表示，地王項目普遍感覺陷入了非常困難的境地，擔心開盤后因售價高而銷售緩慢。不過憑他的經驗，沒有因為貴而賣不掉的房子。在中國目前房地產市場上凡是銷售情況不好的樓盤根源是產品品質不高，而不是售價的原因。 地王可以分為兩大類：一類地王地處絕佳地段，比如市中心、CBD；另一類地王擁有優美自然景觀，比如一線海景。

開發商之所以紛紛競拍地王，就是因為其區域價值高。因此，獲取地王項目后，一定要擯棄想法設法降低成本等錯誤戰略和思路，地王項目本身的高土地成本決定了必須建最高品質樓盤。

表現在建筑設計方面，地王項目的建設規劃設計一定得達到與土地資源相配的檔次。

首先需追求精度。目前一些樓盤整體規劃、建筑設計、景觀設計等系統的工程卻由不同的公司來操作，這樣會因前后理念不一致多等種因素而影響樓盤品質。高品質樓盤一定需要有實力的建設設計公司統籌帷幄，以求高精度。

其次，高品質樓盤與普通樓盤在設施配置上也應該不同。高品質樓盤有兩套指標來衡量：第一套是高舒適度指標，比如恒溫恒濕，第二套指標則是房子整體的能耗指標，追求高的節能效果。

再次，高品質樓盤需要顛覆很多理念。以居住的功能性為例，傳統講究大臥室小衛生間。實際上，現代人生活方式已經跟以前完全不一樣。臥室的主要功能是睡覺，而衛生間則涵蓋衛浴、化妝、健身等多種功能，滿足高端消費群的需求，就應設計為小臥室大衛生間。

地王項目如何定價?

大家顧問策研總監易勇對本刊記者表示，一般地王處于城市核心地段，具有資源性優勢，并且是被一些實力開發商獲取。因此，地王在未動工前就已經具有了一些溢價的優勢，也必然會成為區域價值的標桿。目前地王的銷售壓力也非常大，市場的低迷延緩了其開發節奏以及降低了對市場的預期。

如何定價是地王項目面臨的問題之一。定價受成本、市場，資本運作能力等多種因素的影響。目前對于小開發商而言，依據市場的接受程度定價更為重要，但是對于大開發商、大盤地王項目而言，制定市場可接受的價格依然很重要，不過由于這些公司多為上市公司，運作項目也不止一個，因此，這些地王項目如何入市，就不光會考慮到一個項目銷售情況如何，還要考慮到公司的業績、公司的現金流、資金市場上的表現等，因此，即使依照成本而言一些虧本地王項目也會入市。

不過，對于一些大盤的地王項目而言，對于資金的回籠有全盤考慮，目前市場情況下貌似虧本，但是在未來幾年市場情況好轉時其也完全可以彌補此前的損失。尤其是一些大盤項目，在營銷上會有優勢，如果能抗過當前的資金壓力，未來前景還比較看好。

土地游戲規則不修正

新地王難免蹈老地王覆轍

那么今年四五月份出現的新地王是否會重蹈老地王的覆轍?

業內專家陳真誠認為，盡管4月以來市場上再次誕生新的“地王”但事實上，單價“地王”的樓面單價實際上比2007年要低了許多。而且，事實上，新的“地王”中，土地面積普遍不大，而且基本上是些城區的優質地塊。因此，一般而言，新“地王”的命運可能要普遍比老“地王”好。

確如其言。可以發現，在新一輪拿地高潮中，一些地產大鱷在選擇目標地塊時的確出現了明確的變化。如富力地產退還廣州市政府的是限價房用地，而購買北京核心地段地塊開發高檔商品房。

不過需要看到的是，我國的土地拍賣制度存在的缺陷并沒有改變。賣地的沖動會讓各地政府把招拍掛當成謀利的重要手段。在土地為開發商生存之本的游戲規則下， “價高者得”的原則在一定程度上，造成了開發商為得到土地而不惜重金的情況，而這部分花費在樓市牛市里會最終轉嫁到開發成本中去，一定程度上影響了房價，在樓市熊市又會出現上述老地王的尷尬境況。

“政府在土地拍賣制度設計上存在缺陷，開發商又容易出現賭徒般沖動的心態，將來的土地市場還可能再次出現開發商瘋狂競價場面。”陳真誠表示。

從我們的調查和案例分析來看，2007年的高價地開發商目前主要采取了以下幾種模式來調整：一是抓當初條款上的漏洞去退地，有的甘愿損失定金也要退地，二是與政府協商。在政策允許下放慢開工節奏，或結合政策調整規劃，三是合作開發；四是低價開盤以博后市。

退地解套

退地解套比較典型的是蘇寧上海地王和融信福州地王。2007年8月，蘇寧房產公司以44.04億元的天價競得上海南京路地塊后，這塊樓面地價高達6.7萬元／平方米的“燙手山芋”使得蘇寧環球陷入了進退兩難的尷尬境地。不過，由于163地塊下是上海軌道交通10號線南京東路站站點，建成時間約在2009年10月。受此影響，本應于2008年4月16日交地被大大延期。蘇寧環球也正好以此為由，最終未損失已繳資金的方式全身而退。

2007年9月11日，福州融信地產以總價9.04億元、樓面地價高達9953元／平方米的白馬路原福州玻璃廠、保溫瓶廠地塊直逼附近樓盤售價。遭遇市場低迷后，融信以放棄7000萬元保證金的代價“斷腕求生”。不過退地并不容易，能夠退地的地王一般是只付了定金或政府違約。高價地被退還不是地方政府愿意看到的事情。

修改規劃

“目前，解決高價地入市難題最普遍的做法是，地方政府允許提高容積率，地方政府不愿意看到高價地被退還的事情發生。因此都會在容積率上開口子，適度地提高容積率，提高后土地的單價事實上就往下降了。”此前，任志強曾在接受媒體采訪時表示。

確如其言，開發商的銷售收入也越高。此外，房產項目調高容積率，也意味著單位面積土地出讓金的降低，開發商為每平方米商品房支付的地價成本也隨之降低。以天津為例，2007年8月7日，天津塘沽和利豐投資有限公司獲取一塊商服、公共設施用地，容積率由≤5.2調整為≤8.0；主體建筑限高由≤140米調整為≤220米，樓面地價下降35％。

然而4月24日，住房和城鄉建設部、監察部聯合召開電視電話會議，部署“房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項治理”。在電視電話會議上，住房部副部長仇保興指出，近年來，隨著房地產業的迅猛發展，行業內已經出現了多起官商勾結、違反《城鄉規劃法》，私自變更規劃、調整容積率，損害業主利益謀取私利的案件，引起了國家相關主管部門的高度關注。

合作開發

還有一些地王項目選擇了合作開發。2008年1月23日，此前從未在上梅市場有過表現的美國最大地產商之一鐵獅門一鳴驚人，以67.517億元的驚人總價拿到新江灣城F地塊。這也成為上海歷史上土地成交總價最高的一單。今年年初，鐵獅門用高調開工儀式亮相，項目被定名為“世浦領世”。然而幾乎在項目啟動的同時，鐵獅門卻在悄然為其投資百億元的項目尋找合作伙伴。再比如，萬科東莞水濂山地王與粵宏遠合作開發；塘廈地王與新世紀地產聯手。上海豫園獲取武漢地王后轉手于復地。長沙問鼎機構夏少文認為，合作開發是最佳選擇，強強聯合可以有效抵御市場帶來的不利因素，但合作開發可操作性也比較復雜。

低價開盤

從已開盤的一些地王項目來看，主要分為兩種：一種項目中別墅或類別墅項目先行人市，從而提升整體項目品質，進而高層再入市，這類樓盤雖然相對周邊樓盤來說價格稍高。但是按成本價來說，已屬低價入市或保本價入市，如復地武漢地王復地東湖國際；還有一種，先銷售高層，低價出售，回籠資金，后期再銷售項目一些景現較好的戶型，低開高走。整體來看，相對于地王的成本而言，目前的市場行情下，多數地王項目屬于低價開盤。

延期開發

按照國家政策規定，閑置超過兩年土地政府便有權收回。而閑置土地即指：土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。

2007年產生的地王項目，今年底之前或許就是這些地王的限期。最糟糕的結果是政府收回土地。不過，業內人士認為，政府收地不會是普遍現象。首先一些地王項目體量較大，規劃開發時間較長，其次，有些地王項目在簽定協議時，就跟政府協商了開發時間，并且市場行情不好，政府也會適當考慮放松開發期限。更何況，對于何為動工開發，并沒有嚴格的規定，有些地王挖個坑，架根電線，砌道墻就算開工了，而他們最期待和等待的就是房價上漲。