２００７地王現(xiàn)狀調(diào)查

本刊對2007年北京、上海、天津、廣州、深圳等地的地王調(diào)查發(fā)現(xiàn)，80％的地王如今仍舊處于雜草叢生，毫無動工跡象的階段。有些不惜鉆政策的空子得以開盤，還有些艱難啟動后無奈等待人市好時機(jī)，甚至有部分地王仍舊希冀政府能在規(guī)劃中“網(wǎng)開一面”。為此本刊特選典型樣本，并深入采訪參與過地王前期定位、規(guī)劃設(shè)計、后期營銷等知情人士以及對地王開發(fā)商和地王周邊樓盤等相關(guān)人士進(jìn)行詳細(xì)采訪以展現(xiàn)地王的生存現(xiàn)狀。

東莞兩地王命運各異

5月份，萬科東莞核心成員王永飆調(diào)離萬科東莞副總經(jīng)理一職。東莞在位期間，其先后參與了萬科近10個項目的項目規(guī)劃與產(chǎn)品定位。其中包括萬科于2007年在東莞相繼拿下的“兩大地王”——水濂山地王與塘廈地王。

萬科東莞剛剛完成了一次人事變動。

據(jù)東莞業(yè)內(nèi)人士向本刊記者透露，萬科東莞副總經(jīng)理王永飆于5月正式調(diào)往萬科海南分公司任總經(jīng)理，原金地集團(tuán)廣州公司成員高峻正式加盟萬科，擔(dān)任萬科東莞營銷管理部經(jīng)理，負(fù)責(zé)萬科東莞所有項目營銷工作以及部門管理。

萬科在東莞“馳騁天下”，王永飆功不可沒。2004年萬科進(jìn)入東莞，王永飆便是先遣部隊的核心成員之一。他曾先后參與了萬科城市高爾夫、萬科運河?xùn)|1號、常平萬科城、萬科松山湖1號、萬科棠樾、萬科金域藍(lán)灣、萬科虹溪諾雅、萬科翡麗山、萬科四季花城的項目規(guī)劃與產(chǎn)品定位。其中萬科棠樾、萬科翡麗山均是2007年東莞的“地王”項目。

王永飆遠(yuǎn)赴海南，高峻成為萬科東莞營銷管理部的又一名實力干將。此前，他曾先后在金地深圳公司、廣州公司工作，在金地集團(tuán)工作年限將近10年。

“我5月4日剛到萬科，很多情況包括東莞水濂山地塊還正在熟悉和了解中。”5月22日，高峻對本刊記者表示，萬科已在東莞運作五年，各方面也已規(guī)范，目前這種人員的調(diào)整不會對萬科東莞項目的開發(fā)進(jìn)度和品質(zhì)產(chǎn)生太大影響。

水溓山地王陷入困境

萬科東莞近幾年蒸蒸日上。2008年是萬科20多年來第一次出現(xiàn)業(yè)績下降，萬科東莞卻以超過25億元的銷售業(yè)績受到萬科總裁郁亮大加贊賞。今年萬科東莞還將有松山湖二期、萬科城、四季花城、金域藍(lán)灣、金域華府五個項目上市，推貨量不少于1500套。然而萬科東莞各大樓盤紛紛上市之時，其于2007年4月所獲取的東莞水濂山地塊卻遲遲沒有動工的跡象。

2007年4月27日，萬科東莞公司和北京萬信投資發(fā)展有限公司聯(lián)手競得東莞南城水濂山地塊，14.12億元的出讓總價和3772元／平方米的樓面地價，曾分別創(chuàng)造東莞土地出讓史上的最高總價和均價紀(jì)錄。拍下該地塊后，2007年5月，萬科便成立地產(chǎn)項目公司東莞市萬科置地有限公司，該地塊項目名也隨之確定為“萬科翡麗山”。

如今距離拿地時間已過去兩年，究竟什么原因讓快速開發(fā)的萬科在此止步?

去年5月14日，萬科曾將萬科翡麗山項目公司東莞市萬科置地有限公司50％股權(quán)以500萬元的低價轉(zhuǎn)讓給東莞當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患曳康禺a(chǎn)上市公司——粵宏遠(yuǎn)。這在當(dāng)時引起了媒體廣泛報道，其中主流聲音有兩種：一是萬科的資金壓力。二是樓市遇冷，地王尷尬，萬科為降低風(fēng)險而處理地王。由于東莞房價出現(xiàn)了大幅度下降，城區(qū)甚至出現(xiàn)了很多4000多元／平方米以下的房子。萬科翡麗山樓面均價已達(dá)3772.3元／平方米，加上建安成本、稅款、配套設(shè)施建設(shè)等費用，該項目保守估計成本至少在每平方米七八千元以上，風(fēng)險較大。

記者調(diào)查得知，萬科翡麗山周邊目前在售的有中信森林湖、清華居、御花苑海藍(lán)灣、御泉山等樓盤。洋房價格在6000元／平方米左右，但聯(lián)排別墅售價已達(dá)到13000元／平方米左右，獨棟別墅超過3萬元／平方米，如果運作得當(dāng)，萬科水濂山地王應(yīng)仍有不少的利潤空間。

“不過，由于萬科翡麗山周邊樓盤拿地均較早，土地成本有優(yōu)勢，土地成本越低，其對價格的把控能力越強(qiáng)，也會給萬科帶來壓力。”東莞天啟開啟機(jī)構(gòu)策劃總監(jiān)張志芳對本刊記者表示，水濂山板塊將是未來五年東莞的高尚生活居住區(qū)。目前該區(qū)域有中信森林湖、御花苑等7個中高檔樓盤供應(yīng)。不過萬科翡麗山更靠南，相對而言，周邊配套還不完善。

然而，萬科翡麗山項目遲遲未動工或許還有更為復(fù)雜的原因。

一位與萬科東莞相熟的業(yè)內(nèi)人士向本刊記者透露：“萬科翡麗山項目地塊涉及對當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的土地賠償糾紛問題。此前政府曾對當(dāng)?shù)氐牟疬w居民進(jìn)行過拆遷補(bǔ)償，但是當(dāng)這塊地以14.12億元被萬科拍走后，部分農(nóng)民認(rèn)為政府所給補(bǔ)償過少，一旦此地塊動工，就會有農(nóng)民鬧事。”這位業(yè)內(nèi)人士稱，萬科也想盡快將此地塊開發(fā)，去年將50％的股權(quán)低價轉(zhuǎn)讓宏遠(yuǎn)的真正意圖就是希望借本土開發(fā)商宏遠(yuǎn)與政府的關(guān)系，盡快使得此地塊能順利開發(fā)。

不過，目前仍舊未獲得重大進(jìn)展。據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士透露，由于該地塊尚存在糾紛，萬科并沒有將土地款完全付給政府，甚至有可能只付了土地出讓定金。“萬科在東莞還有項目在售，并且萬科翡麗山由于地價相對周邊樓盤較高，開發(fā)銷售也有困難。這或許也恰好給了萬科一個喘息的機(jī)會。”其笑言。

塘廈地王持續(xù)熱銷

萬科在東莞最為知名的當(dāng)屬塘廈地塊。2007年7月12日，萬科與金地在東莞搶地事件相信諸多業(yè)內(nèi)人士仍記憶猶新。

當(dāng)天，東莞塘廈地塊經(jīng)過約200輪的激烈爭奪之后，以26.8億元的天價成交，折合樓面地價15243元／平方米，萬科與金地在拍賣現(xiàn)場上演了一出拍賣是否違規(guī)的爭議大戲后，最終東莞塘廈地塊“花落”萬科。此地塊樓面單價之高一躍成為廣東省全省的地王。

然而，作為地王項目，從2007年7月拿地到2008年7月開盤，萬科塘廈地王僅僅用了一年時間。2008年7月12日，萬科塘廈地王以萬科棠樾為推廣名開盤。

據(jù)了解，其7月推第一批66套聯(lián)排別墅，兩天售出52套，銷售率達(dá)到8成，9月29日，再推30套雙拼別墅、三聯(lián)排別墅，國慶期間，銷售19套，銷售金額約1.2億元。從去年開盤到今年5月底，推出的250多套房子已基本售完。

作為東莞的地王項目，樓面單價高達(dá)15243元／平方米，萬科棠樾卻能熱銷，到底有哪些策略?

當(dāng)?shù)氐拿襟w朋友向本刊記者介紹，盡管塘廈地塊被稱為東莞地王，但是由于塘廈位于深圳與東莞交界處，王永飆帶領(lǐng)的東莞萬科在參與土地前期獲取和項目規(guī)劃設(shè)計后，該項目便由深圳萬科操盤。

“萬科金地當(dāng)時搶地，就不是以東莞本地的市場標(biāo)準(zhǔn)來衡量，而是將項目的客戶群鎖定為了深圳客戶群。深圳是萬科總部，其多年來積累的客戶讓該項目的消化有了很大程度上的保障。”深圳某知名業(yè)內(nèi)人士對本刊記者分析表示。

最為關(guān)鍵的是萬科棠樾低價入市。去年8月，萬科棠樾以23000元／平方米的均價開盤。而同期其周邊樓盤則遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出該價格。水榭山45000元／平方米、東部華僑城天麓60000～80000元／平方米、卓越維港45000元／平方米。

實際上，萬科通過贈送面積進(jìn)一步變相降低了價格。“目前在售的有200平方米的聯(lián)排，但是實際使用的面積可達(dá)到460平方米，頂層和地下室都為贈送面積。”5月底時，記者以買房人的身份咨詢該項目時，銷售人員如此介紹。

以一期推出的棠樾聯(lián)排別墅為例，其面積達(dá)280～340平方米，面積贈送率達(dá)到100％，若算上贈送面積，均價將只有1.1萬多元／平方米。

當(dāng)然，棠樾以接近“成本價”上市并不意味著該項目不贏利。萬科棠樾是萬科在華南的最大的項目，總占地66萬平方米，建筑面積41萬平方米，總共有10期，后續(xù)還有大量產(chǎn)品，開發(fā)將持續(xù)數(shù)年。萬科棠樾低開高走的價格策略加快了前期銷售速度，同時后續(xù)產(chǎn)品不排除在市場形勢好時漲價銷售。

在2007年奪地現(xiàn)場，時任東莞萬科總經(jīng)理助理的王永飆親自參加拍賣時就表示：最初可能會賣2萬多元／平方米，但在以后的過程中待項目成熟以后也會賣出更高的價格。

萬科2008年年報中對13個可能存在風(fēng)險的項目計提了12.3億元的存貨跌價準(zhǔn)備，但是并沒有出現(xiàn)東莞地王項目萬科棠樾。

福州地王“偷面積”突圍

萬科福州地王讓王石在多個場合反思，郁亮還開玩笑稱找不到贏利方式就養(yǎng)豬，計提金額也高達(dá)1.52億元，但是萬科憑借偷面積的空間“騰挪術(shù)”最終將該地王項目售價從9000多元／平方米變相降到6000多元／平方米市場可接受的程度，樓盤地價也變相降低。

90m²“變身”120m²

“140％空間利用率”，是萬科福州地王——金域榕郡項目入市后最為讓買房人“動心”的噱頭。

李音(化名)購買了萬科金域榕郡的一套C戶型。“我的確是受‘得房率達(dá)140％’吸引而去的。”李音坦言，金域榕郡均價9000多元／平方米，當(dāng)時她認(rèn)為價格有點貴，但是去售樓處聽銷售人員講解后，李音打消了其顧慮。

“實際上，我購買的那個戶型結(jié)構(gòu)板和凸窗是不計算在合同建筑面積的，但是收房后結(jié)構(gòu)板可以作為房間來使用，多個凸窗移挪后也增加了使用面積。我是按照90平方米來付款，但能使用的是120平方米。雖然購買價格是9000多元／平方米，但是按照120平方米的使用面積來算的話，也就6000多元／平方米了。”(見圖1)

確如李音所言，買房人聯(lián)系萬科金域榕郡銷售人員，其會告訴兩個價格，一個是產(chǎn)權(quán)面積價格，而另一個是攤平贈送面積的“折后價”。

按照萬科金域榕郡自己的說法，A戶型產(chǎn)權(quán)面積133平方米，可以做成185平方米，多出面積39％。B戶型產(chǎn)權(quán)面積79平方米，可以做成109平方米，多出面積38％。C戶型產(chǎn)權(quán)面積90平方米，可以做成127平方米，多出面積41％。

史無前例的“偷面積”

萬科如何能夠做到“移花接木”?福州業(yè)內(nèi)人士將此稱為“偷面積”。

“偷面積”實質(zhì)是開發(fā)商利用現(xiàn)行國家或地方政策中建筑面積計算的相關(guān)規(guī)定，建造有使用功能但不計入建筑面積的行為，也就是鉆“建筑面積計算方法”的空子，將可以不計入建筑面積的套內(nèi)平面面積，“送”給買房人。

對于“偷面積”這一做法是否違規(guī)，諸多業(yè)內(nèi)人士回答時都頗為含糊。

“只要是通過了規(guī)劃部門審批就是合規(guī)的。不過40％的贈送面積率是福州史無前例的，到目前為止也沒有第二例。”福建新境界房地產(chǎn)策劃有限公司總經(jīng)理林靜在接受本刊記者采訪時表示。

曾代理過福州某樓盤的廣州百溪房地產(chǎn)代理有限公司首席架構(gòu)師戴曉峰則明確對本刊記者表示，實際上，由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺來“偷面積”的案例也比比皆是。比如，陽臺面積一般占房屋面積的8％左右，100平方米的房子，原本陽臺面積是8平方米，有4平方米的面積是贈送給買房人的。但開發(fā)商將陽臺面積建成16平方米的話，就有8平方米的面積是贈送的，這樣的贈送面積率也就是4％。而萬科通過結(jié)構(gòu)板等方式來達(dá)到40％贈送面積的做法非常地不合常規(guī)。

一位不愿意透露姓名的建筑專家表示，結(jié)構(gòu)板實際上就是開發(fā)商挑出的樓板，比如我們所熟悉的空調(diào)室外機(jī)位就屬于結(jié)構(gòu)板，因為不具備使用功能，所以不計算產(chǎn)權(quán)面積。但是由于建筑規(guī)范并沒有規(guī)定結(jié)構(gòu)板的尺寸范圍，因此，就給了開發(fā)商鉆政策空子的機(jī)會。

“嚴(yán)格意義上講，這是違規(guī)操作。”這位建筑專家表示。

在福州業(yè)內(nèi)流傳著一種說法：這是政府特批的。一位不愿意具名的開發(fā)商稱，據(jù)說，福州市的規(guī)劃局在萬科金域榕郡上報規(guī)劃的前一天接到了市政府的電話，要求他們批準(zhǔn)放行。

“萬科可以這樣做，是不是我們也可以這樣做?現(xiàn)在，雖然他們的建筑規(guī)劃通過審批了，但是我們都在等著看其收房時規(guī)劃驗收是否能最后通過。”這位開發(fā)商似乎有些憤憤不平。

記者就“偷面積”等問題采訪福州萬科，5月31日上午萬科福州公司相關(guān)人員明確表示不會接受采訪，但同時告訴本刊記者該項目完全符合手續(xù)。

地王壓力的化解

金域榕郡是萬科進(jìn)入福州的首個項目。地產(chǎn)帶頭大哥萬科給福州樓市和開發(fā)商帶來了信心，也帶來了太多的不平靜。

2007年9月，經(jīng)過239輪角逐，萬科擊退20余家本地開發(fā)商，用27.2億元“砸”開了福州的大門：創(chuàng)下福州單幅地塊的最高價紀(jì)錄，7096元／平方米的樓面地價，也首次超過了當(dāng)時福州市區(qū)的平均房價。

“在萬科拍地的當(dāng)天，福州樓盤便封盤漲價1000～1300元／平方米。政府甚至出面干預(yù)，讓開發(fā)商簽字不漲價。”當(dāng)?shù)氐拿襟w記者向本刊介紹。然而始自2007年下半年樓市形勢急轉(zhuǎn)而下，福州地王讓萬科感到了異常壓力。不光王石多次在公開場合反思連奪地王有失妥當(dāng)，造成資金鏈緊張，而且萬科總裁郁亮曾對福州分公司發(fā)話：“這塊地王項目反正賺不到一分錢，如果找不到辦法贏利，我決定養(yǎng)豬!養(yǎng)豬還能掙點租金回來，等到下一個高潮再開發(fā)。”

然而，就在多數(shù)地王還“按兵不動”之時，在拿地9個月后，萬科金域榕郡首期上市，去年7月中旬推出別墅，又在11月中旬開賣高層，令福州同行大跌眼鏡。易居中國CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截止到2008ff-5月，萬科金域榕郡銷售494套，而同時期周邊樓盤摩卡小城銷售135套；北尚銷售284套。

福建新境界房地產(chǎn)策劃有限公司總經(jīng)理林靜分析認(rèn)為，萬科金域榕郡銷售良好，主要歸功于萬科品牌和高達(dá)40％的贈送面積。“目前進(jìn)駐福州的全國性品牌開發(fā)商為數(shù)不多，只有世茂、華潤、萬科等，而福州買房人對于萬科也追崇備至。萬科品牌加上40％的贈送面積讓買房人覺得還是比較劃算。”林靜表示。

最為關(guān)鍵的是，表面上偷面積是優(yōu)惠了買房人，促進(jìn)了銷售，但是實際上通過“偷面積”，開發(fā)商卻在變相提高容積率，獲取利潤。

以1平方米用地項目為例，容積率是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值假定政府規(guī)定了項目的容積率是3。也就是這個項目地上部分只能建3平方米的建筑面積，假設(shè)開發(fā)商在這個項目買地花了9000元，每平方米建筑面積的建設(shè)成本是3000元。如果開發(fā)商正常蓋樓，那這樓每平方米的成本價是(9000+3000×3)÷3=6000元／平方米，如果開發(fā)商偷了1平方米的建筑面積，假設(shè)偷來的1平方米建筑面積由開發(fā)商加建完成，它的建設(shè)成本也是3000元／平方米，這時候每平方米的真實成本價是(9000+3000×4)÷4＝5250元／平方米。比沒偷面積時的成本價6000元便宜了750元／平方米。

通過“偷面積”，對于萬科自己而言，使得在不超出容積率2.3規(guī)定的條件下，建造了更多的建筑面積，相應(yīng)地攤薄了樓面地價。

廣州百溪房地產(chǎn)代理有限公司首席架構(gòu)師戴曉峰為萬科算了一筆帳：不采用“偷面積”手段，按照市場價格6400多元／平方米、樓面地價7100元／平方米和扣除地價外綜合成本2500多元／平方米計算，萬科在該項目上虧損基本達(dá)到3000元／平方米。

而采用了偷面積手段，萬科金域榕郡的容積率實際上達(dá)到了3.2，樓面地價變相降低為5100元／平方米，加上改造費4005／平方米的收益，萬科在該項目上虧損只有不到1000元／平方米了，由于項目還有別墅產(chǎn)品，再加上賣到20000多元／平方米別墅的收益，萬科在該項目上基本可以做到不虧了。

可能轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險

然而“偷面積”卻也隱藏著風(fēng)險。戴曉峰在代理福州項目期間，曾到萬科金域榕郡做過實地考察。

“萬科必然需要將結(jié)構(gòu)板等偷面積的部分進(jìn)行改造才能將房子交付買房人。而對已審批的規(guī)劃進(jìn)行改造，能否通過最后的竣工驗收，事關(guān)該項目能否獲取產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險。”戴曉峰對本刊記者說。

2009年4月，住建部、監(jiān)察部開始展開為期1～2年的對2007年1月1日至2009年3月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可的所有房地產(chǎn)開發(fā)項目嚴(yán)查變更規(guī)劃無疑加大了風(fēng)險。

“不過，萬科似乎已經(jīng)為轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險想好了出路。”戴曉峰分析，萬科知道“偷面積”的做法嚴(yán)重違反規(guī)劃局的規(guī)定，于是在銷售上就轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。購房合同是萬科金域榕郡的開發(fā)商與購房者簽，但是，改造合同卻由另外一家公司與購房者簽，購房者為此還要額外支付改造費400元／平方米，總額大約4萬元。

戴曉峰認(rèn)為，萬科這個算盤打得是如此之好。如果規(guī)劃驗收通不過，房產(chǎn)證拿不到，那么這一切既不關(guān)萬科金域榕郡開發(fā)商的事，也不關(guān)改造公司的事。開發(fā)商只賣給購房產(chǎn)權(quán)面積，不關(guān)改造的事；改造合同是購房者真實意愿的表達(dá)，合同是有效的。能不能拿到房產(chǎn)證的全部風(fēng)險都由購房者自己承擔(dān)了。

記者采訪的另外幾位福州業(yè)內(nèi)人士則分析認(rèn)為，萬科必然是先不改動戶型，通過國家竣工驗收后，再由裝修公司改造，最后再交付買房人，如此，只要不出太大的差錯，獲取產(chǎn)權(quán)證應(yīng)該沒有問題。

“實際上這屬于二次裝修，二次裝修要求不能破壞外墻，如果只涉及到內(nèi)部改造，就問題不大，如果外墻進(jìn)行改造，一旦有人舉報，就面臨政策風(fēng)險。”福建名仕律師事務(wù)所胡倫揚律師在接受本刊記者采訪時表示。

當(dāng)然，偷面積后，原本2.3的容積率實際上變成了3.2，居住人口密度增大，也會導(dǎo)致居住環(huán)境質(zhì)量下降。而且房子使用多年后涉及物業(yè)維修，但建成的外墻位置不是規(guī)劃圖紙上的位置，是改動后的位置，這也有可能引起一些麻煩。

當(dāng)記者就上述風(fēng)險再次采訪購房人李音時，她似乎并沒有想這么長遠(yuǎn)的問題。“金域榕郡是萬科在福州的首個項目，相信會做出口碑的。如果首個項目做爛的話以后就砸了品牌了。只有相信萬科是講信用的全國品牌公司了”李音說。

半年來持續(xù)招聘

“北辰上半年在長沙大規(guī)模招人。”近期，談及長沙地王的進(jìn)展，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都關(guān)注到了此點。

如今，長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依舊在湖南人才網(wǎng)等媒體上滾動發(fā)布招聘廣告，分別招聘營銷策劃部、市場研究部專員、前期部、建筑設(shè)計師、司機(jī)等多個部門的主管或技術(shù)人員。

實際上，去年12月底，在湖南省多家媒體上就出現(xiàn)過長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)布的招聘信息，不過細(xì)心的人可能會發(fā)現(xiàn)，與此前的招聘職位相比，如今的招聘增加了市場研究部、司機(jī)等職位。

招聘職位變化的背后或許透露了北辰長沙項目的進(jìn)展跡象。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這說明北辰長沙地王已經(jīng)將運營提上了日程。

此前，在北辰實業(yè)3月18日晚間公布的年報中，對2009年長沙項目的開發(fā)描述如下：今年將全力推進(jìn)長沙項目首開區(qū)主體結(jié)構(gòu)的施工，積極展開沿江商業(yè)、公建的規(guī)劃設(shè)計，并且會根據(jù)市場變化趨勢，提前開展?fàn)I銷策劃的準(zhǔn)備工作。

“五一后湖南的地產(chǎn)確實暖起來了，地王開始運作也在情理之中。”長沙問鼎房地產(chǎn)營銷策劃有限公司創(chuàng)始人夏少文對本刊記者表示。

“成也長沙、敗也長沙”

2007年7月，北辰實業(yè)與北京城開集團(tuán)組成的聯(lián)合體，以志在必得之勢用92億元天價拍下中國地王后，北辰資金鏈在近兩年來的時間里便飽受質(zhì)疑。

“長沙92億元巨幅地塊的開發(fā)及運營對于公司之后的發(fā)展有很大的影響。由于該地塊過于龐大，且是公司唯一的一個異地開發(fā)項目，對該項目表示謹(jǐn)慎態(tài)度。”國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師李品科表示。

今年4月17日，李品科與北辰實業(yè)董秘及公司管理人員進(jìn)行了交流。其在分析報告中指出：“北辰開發(fā)類項目儲備約660萬平方米，其中537萬平方米位于長沙。”

北辰目前的土地儲備主要在北京和長沙。根據(jù)李品科的介紹，北辰實業(yè)在北京的開發(fā)類物業(yè)除了媒體村以外，香山清琴別墅還有2.5萬平方米的未售面積，銷售均價約39000元／平方米。另外，公司在北京在售項目還有北辰香麓和北辰福第，未售面積均為32萬平方米，其中北辰福第為雙限房性質(zhì)，銷售均價5900元／平方米，北辰香麓銷售均價11500元／平方米。此外，公司還擁有碧海方舟的3期和長河玉墅的2、3期地塊，但由于北京別墅用地的審批限制，目前暫停施工。

此前，作為京城主要的奧運概念地產(chǎn)股，北辰的資產(chǎn)多數(shù)位于北京亞運村附近。然而北辰于2006年回歸A股之時，其土地儲備僅約320萬平方米，被很多投資者詬病。此后北辰開始了擴(kuò)張之路，但顯然，目前長沙地王占據(jù)了北辰土地儲備的主體。

從北辰實業(yè)2008年年報來看，截至去年底，公司的資產(chǎn)總計為256.19億元，負(fù)債率為62.3％，較上年58.4％的負(fù)債率小幅上升4.9％；公司年末有62.9億元的銀行負(fù)債(其中短期借款6.5億元，一年內(nèi)到期的借款12億元，長期借款26.4億元)，但其手中擁有近50億元的現(xiàn)金，這筆資金似乎可以確保長沙項目的前期開發(fā)。

“北辰目前資金壓力尚可承受。2008年公司沒有新增土地使得現(xiàn)金流大幅改善。”中誠信評估分析師楊柳在接受本刊記者采訪時表示，由于北辰在北京開發(fā)樓盤多是高端項目，銷售情況還是比較看好。

北辰的業(yè)務(wù)模式是“發(fā)展物業(yè)+投資物業(yè)+商業(yè)零售”。2008年北辰投資物業(yè)收入和商業(yè)物業(yè)收入分別達(dá)到了8.33億元和3.38億元。據(jù)楊柳估算，今年綠色家園購物中心還將投入運營，北辰的投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的收入將不會比去年差。

綜合北辰的現(xiàn)金以及今年樓盤銷售收入、投資商業(yè)物業(yè)收入、今年的固定資產(chǎn)投資、短期償債等多方面的因素，楊柳在對北辰實業(yè)2009年公司債券進(jìn)行的跟蹤評級報告中，將北辰實業(yè)股份有限公司主體信用等級評為AA，這意味著其認(rèn)為北辰實業(yè)償債能力穩(wěn)定。

由于長沙地王整個項目開發(fā)周期8～10年，這意味著巨額土地款的回收周期也在變長，北辰的經(jīng)營風(fēng)險集聚于長沙房地產(chǎn)市場，可謂“成也長沙、敗也長沙”。

周邊單價7000元以上樓盤銷售困難

結(jié)合長沙市建安成本、稅費等多種因素，長沙問鼎房地產(chǎn)營銷策劃有限公司創(chuàng)始人夏少文曾為長沙地王算過一筆賬。

他認(rèn)為長沙地王高層住宅的保本銷售價要達(dá)到7000元／平方米以上，合理贏利銷售價為8500元／平方米以上；而寫字樓保本銷售價10000元／平方米以上，合理贏利銷售價12000元／平方米以上；酒店保本銷售價13000元／平方米以上，合理贏利銷售價16000元／平方米以上；商業(yè)保本銷售價7500元／平方米以上，高贏利銷售價20000元／平方米以上。

長沙地王周邊樓盤究竟售價如何?

長沙地王目前周邊樓盤有湘江世紀(jì)城、華盛新外灘、萬國城MOMA、珠江花城等樓盤。其中前兩個樓盤均為一線江景房，華盛新外灘目前銷售均價6500元／平方米；由世紀(jì)金源集團(tuán)開發(fā)的湘江世紀(jì)城景觀房售價5400～6000元／平方米，而非觀景房售價只有3500元／平方米；另外，節(jié)能住宅萬國城MOMA均價為3200元／平方米，精裝修珠江花城均價為4680元／平方米。

長沙市房產(chǎn)研究中心公布的長沙房價水平數(shù)據(jù)是：2008年長沙全市商品房均價為4285元／平方米，其中，商品住宅平均售價為3906元／平方米。而今年一季度長沙市商品房銷售價格為4010元／平方米。長沙地王所在的開福區(qū)房屋銷售均價達(dá)4211元／平方米。

“目前在長沙市住宅產(chǎn)品的單價超過7000元的樓盤銷售比較困難。”長沙地王周邊樓盤福圣園營銷經(jīng)理劉永對本刊介紹，在長沙，省府板塊是發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮陌鍓K，而該板塊的項目“標(biāo)志·長沙商務(wù)中心”又位于此板塊的核心位置。但其推出的定價7800元／平方米的行政公館銷售非常緩慢，后來改為毛坯(直降2500～3000元／平方米)銷售，加之銷售方式也做了一定改變，銷售狀況才有所好轉(zhuǎn)。

另外，湘江世紀(jì)城的大體量也對長沙地王的銷售形成了“威脅”。湘江世紀(jì)城整體建筑面積是400萬平方米，北辰地王項目的建筑面積為380萬平方米。湘江世紀(jì)城也是世紀(jì)金源拿下的昔日地王，但是樓面地價較低。

劉永認(rèn)為，大盤中的高端產(chǎn)品往往非首批開發(fā)，如果長沙地王定價7000元／平方米以上，市場接受該價格起碼得明年以后。而如果令年或明年入市，長沙地王必然參考目前市場的主流價格，即4000～5000元／平方米。

由于開發(fā)周期較長，長沙地王似乎有時間等待好的入市時機(jī)開盤。

“北辰或?qū)⒁宰≌⒗腥胧袌觯仡^戲在商業(yè)，贏利在股市。”長沙問鼎房地產(chǎn)營銷策劃有限公司創(chuàng)始人夏少文認(rèn)為，長沙地王還是應(yīng)該從住宅開始，讓客戶感受到建筑質(zhì)量和品牌效應(yīng)，再做商業(yè)和寫字樓的開發(fā)，可以先蓄客后開發(fā)。

“中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭變緩，但基本面不會有太大變化，股市有了大落才會有大起，真正賺錢還得看拉伸空間有多大，對北辰來說或許股市是未來的機(jī)會。”夏少文說。

計提價惹惱股東

深振業(yè)落子天津，在環(huán)渤海“大展拳腳”的夢想不得一延再延。

自2007年8月2日，深振業(yè)以10.601億元的高價競得位于天津市河?xùn)|區(qū)新開路的一塊居住用地，建筑面積12.04萬平方米，樓面地價達(dá)到8800元／平方米，“新開路地塊”就穩(wěn)坐天津市住宅用地樓面單價排行榜的榜首，成為天津至今無人可及的地王。

在天津樓市現(xiàn)已有兩個月出現(xiàn)“小陽春”的形勢下，這塊已拿地近兩年，地處河北與河?xùn)|“黃金地段”的地塊依舊處于“沉寂”的狀態(tài)。

有接近深振業(yè)的人士稱，該項目目前正在前期規(guī)劃設(shè)計中，深振業(yè)一直希望通過提高項目附加值，從而減弱土地實際價值下降帶來的不利影響。

而知情人士向本刊記者透露，從2007年下半年后，深振業(yè)與天津中原、世聯(lián)、思源、偉業(yè)等多家代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行過接觸，但是最終因多種原因，均不了了之。

2009年4月25日，深圳業(yè)2008年年報和2009年一季報“兩報齊發(fā)”。其數(shù)據(jù)顯示，公司2008年完成經(jīng)營總收入10.22億元，房地產(chǎn)銷售面積6.23萬平方米，銷售金額9.89億元，實現(xiàn)利潤總額1.62億元，凈利潤1.50億元，同比下降約四成。

而其中，公司對天津“新開路”地王計提高達(dá)2億元的存貨跌價準(zhǔn)備，成為極大拖累當(dāng)期業(yè)績的最重要原因。

而這也成為5月20日深振業(yè)董事長李永明遭遇股東質(zhì)問的導(dǎo)火索。這天，在深圳市寶安南路振業(yè)大廈B座12樓會議室召開的“2008年度股東大會”上，一位徐姓股民在現(xiàn)場直呼天津地塊2億元的計提令其損失達(dá)50％，怒問公司高管為何不降薪與中小股東共渡難關(guān)。

面粉遠(yuǎn)貴于面包的“高壓”

“天津項目是公司最大的一塊心病，但在開這次股東會前已經(jīng)在和天津當(dāng)?shù)卣疁贤āμ旖蝽椖恳廊挥行判摹！崩钣烂魈钩小?/p>

天津地王曾被視為深振業(yè)落子天津的重要一步。深振業(yè)在1997～2006年近十年間，公司一直發(fā)展平穩(wěn)，緩慢擴(kuò)張。公開資料顯示，2001年至2006年，公司共新增了4個項目。然而，2007年深振業(yè)擴(kuò)張戰(zhàn)略突然變得激進(jìn)起來——公司先后在深圳、天津、西安、南寧四地獲取土地近100萬平方米建筑面積，土地價款總計22.43億元。

深振業(yè)董秘方東紅在談及該地王時曾表示：“2007年我們從整個公司的戰(zhàn)略考慮，計劃在一線城市上儲備些土地，不過在北京、上海都沒有找到合適的地，那個時候考察過天津那塊地覺得條件還不錯。主要還是看重天津這個城市發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。”

深圳一位業(yè)內(nèi)人士在接受本刊記者采訪時感慨道：“為快速擴(kuò)張，深振業(yè)當(dāng)時拿此地有些沖動。”據(jù)其透露，深振業(yè)在競拍前曾委托天津中原對地價進(jìn)行過評估，當(dāng)時，天津中原給出的樓面地價是3000多元／平方米。戲劇性的是，拍賣后，深振業(yè)相關(guān)人士甚至還質(zhì)問中原，為什么測算3000多元／平方米的地最后8000多元才拿到。

很快，深振業(yè)便感受到了天津地王沉重的壓力。

根據(jù)天津國土資源局的數(shù)據(jù)，2009年4月天津商品房住宅成交均價為6680元／平方米，這個售價比深振業(yè)的成本價還低。天津地王周邊目前在售的北斗星城4月份的成交均價為8062元／平方米，海河金灣公寓成交均價7814元／平方米，東家成交均價9771元／平方米。

根據(jù)天津一位開發(fā)商專業(yè)人士為本刊記者的測算，該地塊樓面地價8805元／平方米，參考周邊項目的去化速度，假定本案的開發(fā)周期為2.7年，用成本和利潤率反推銷售價格的方法，該地塊做普通住宅，若在保本、盈虧平衡的條件下，即利潤率<1％，依據(jù)成本得出其銷售單價應(yīng)為14100元／平方米。

可見，目前該地塊的保本價都要比周邊樓盤成交價高出4000元／平方米以上。

不排除割肉出售

“不像金融街開發(fā)的天津環(huán)球金融中心，為水景豪宅，可以高價出售。深振業(yè)天津地王周邊既沒有景觀，還緊臨鐵路，不適宜做豪宅，而且有70／90限制，只能是做普通住宅。即便開發(fā)商做高檔的酒店式公寓，但是周圍有好幾家快捷酒店了，將來出租上競爭也會很大。”天津的一知名媒體負(fù)責(zé)人感慨道。

根據(jù)上述開發(fā)商專業(yè)人士為本刊測算，以天津市場年均售價漲幅在10％來計算，深振業(yè)天津地王若在2011年入市，則銷售價格應(yīng)為15510元／平方米，在成本一定的情況下，其稅后利潤低于8％，仍不具備可投資價值；若滿足利潤率達(dá)到20％，則售價也將提高到18000元／平方米，以此推算，房價年均漲幅應(yīng)達(dá)到28％方可實現(xiàn)，但若以普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)定位，深振業(yè)天津地王綜合各方條件恐難達(dá)到此價格水平。

深振業(yè)董秘方東紅曾在接受記者采訪時稱，還在跟天津政府商討，看規(guī)劃怎么做，提高下品質(zhì)，等市場好的時候再推出來。

然而，4月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部關(guān)于嚴(yán)查“違規(guī)變更規(guī)劃容積率”的行動無疑為深振業(yè)與政府商討修改規(guī)劃加了道門檻。

“不過，此路也并非一定行不通，天津已有先例。”一位天津業(yè)內(nèi)人士透露，天津塘沽和利豐投資有限公司2007年獲取的一幅地塊容積率由≤5.2調(diào)整為≤8.0；主體建筑限高由≤140米調(diào)整為≤220米；而天津友聯(lián)置業(yè)投資有限公司2008年獲取的一副地塊容積率則由≤7.5調(diào)整為≤7.85。

“畢竟市場好的時候，政府將土地出讓金吞進(jìn)了自己的口袋，市場不好了，也需要幫助一下開發(fā)商。”這位業(yè)內(nèi)人士笑言。

此前，本刊記者從深振業(yè)董事會辦公室一位不愿意透露姓名的人士所獲知的信息是，天津地王項目土地已經(jīng)交付，地價款也已付清。正在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，計劃年底開工。

如今該地塊獲取已近兩年，針對遲遲不開工的疑問，上述人士解釋，市場情況與資金情況兩方面原因都存在。一方面是市場低迷，該地塊地價較高。二是房市不好，公司其他項目開發(fā)建設(shè)也需要資金。

當(dāng)記者追問年底一般并不適宜開工建設(shè)時，其遲疑了下稱：“可以先打樁。一般項目是按照合同約定的開工日期來開工。”但是他并不愿意透露天津地王與政府所簽定的開工時期和開發(fā)周期。而是表示，畢竟買那塊地時地價貴了，而且目前市場形勢也不好。正在和政府溝通，看能不能推遲開發(fā)，目前還沒有明確的信息。

由此可見，對于深振業(yè)天津地王而言，最好的辦法就是改變規(guī)劃，此路一旦行不通，若政府延長其開發(fā)周期，坐等房價上漲也將減少損失，否則，深振業(yè)只有割肉出售。

實際上，深振業(yè)現(xiàn)有項目中，除了天津項目之外，沒有高價地，深振業(yè)土地儲備的成本多集中在1000～2500元／平方米，甚至在惠州和長沙的地塊成本低至100元和500元／平方米。

天津地王前期土地款的支付以及未來的高成本投入，無疑將拖累公司的資金鏈陷入困境。

據(jù)了解，深振業(yè)自1997年配股以來已有12年未在資本市場上進(jìn)行過任何股權(quán)融資，項目開發(fā)資金主要來源于銀行貸款和銷售回款。

然而在資金壓力迫使下，深振業(yè)不得不頻出融資方案。2008年推出了向全體股東每10股配3股的配股方案，計劃募資12億元，在配股融資“只聽雷聲不下雨”未能成行后，2009年4月8日，深振業(yè)發(fā)布公告稱，公司擬向特定對象非公開發(fā)行不超過1.5億股，擬募集資金凈額為不超過10億元，用于其振業(yè)城四、五期項目開發(fā)建設(shè)。

與“金達(dá)利”分道揚鐮

一度“懷揣100億瓷金”的雅戈爾當(dāng)家李成如，帶著20個人的團(tuán)隊，在全國各地找項目，以14.76億元重金奪得杭州地王時可謂財大氣粗。

2007年7月，雅戈爾置業(yè)在杭州市文教區(qū)以15712元／平方米的樓面地價拍下原工商學(xué)院地塊，此后該項目毫無動工跡象，引發(fā)杭州業(yè)內(nèi)經(jīng)久不息的熱烈討論。

直到2008年5月，在杭州市第八屆人居展上，“雅戈爾置業(yè)與金達(dá)利筑地強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造杭州地王”高調(diào)宣傳，杭州地王首次亮相。但當(dāng)時，除了案名定為“雅戈爾隱寓”外，沒有任何具體的樓盤信息。

不過，最近本刊記者獲得的最新確切消息是，杭州地王雅戈爾隱寓與金達(dá)利筑地已“分道揚鑣”，金達(dá)利筑地已經(jīng)撤場。

金達(dá)利筑地號稱代銷界的“黃埔軍校”，源于臺灣，全程運營比較典型的項目比如海南三亞·半山半島等。

在與雅戈爾隱寓合作過程中，金達(dá)利筑地業(yè)務(wù)部周磊全盤操作，在接受本刊記者采訪時，周磊表示，雙方止步合作有多種原因。

“開發(fā)公司的規(guī)劃理念和我們有一定的出入，再加上我們對銷售速度的追求要遠(yuǎn)高于他們。如果銷售時間拖得太長，對代理公司來說是致命傷。”周磊說。

據(jù)知情人士透露，金達(dá)利筑地與雅戈爾在寧波就有深入合作，當(dāng)時拿下杭州地王后，再次與金達(dá)利筑地合作，實際上，也是希望從前期市場調(diào)研到項目形象包裝，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手化解“面粉比面包貴”的難題。為了雅戈爾置業(yè)能在杭州打響品牌，金達(dá)利筑地也頗費心思，曾特地抽調(diào)來自上海、寧波等地的精英組建而成項目組。

然而，從杭州地王2007年7月拿地到2008年4月份土地交付土地款壘款繳清，到目前已近兩年仍未開工。

規(guī)劃設(shè)計“波折”

地王項目遲遲不開工，不外乎資金鏈壓力、市場壓力等原因。

作為服裝行業(yè)的龍頭老大，過去幾年，雅戈爾對地產(chǎn)和股權(quán)的投資浩大有目共睹。這家已有30年歷史的紡織服裝公司分別于1992年和1993年進(jìn)入房地產(chǎn)和金融投資領(lǐng)域，10多年間，雅戈爾開發(fā)的住宅、別墅、商務(wù)樓等各類物業(yè)達(dá)到300萬平方米，同時它還持有中國人壽、寧波銀行、中信證券股份等十幾家公司的股票。

“在雅戈爾的三大業(yè)務(wù)板塊中，服裝業(yè)務(wù)的資金回收足以支撐其發(fā)展，其主要的資金壓力會來自于房地產(chǎn)，尤其是2007年所拿的高價地。”聯(lián)合證券分析認(rèn)為，從2009年起，公司在房地產(chǎn)經(jīng)營方面的壓力漸大，首先是房價上漲乏力，其次是公司高價地儲備較多，使得公司在未來三年消化高成本項目的任務(wù)較重。

不過，聯(lián)合證券相關(guān)分析員在接受本刊記者采訪時稱，由于有股權(quán)投資，雅戈爾的資金壓力還是可以承受。

“其房地產(chǎn)資金緊張時，還可以出售股權(quán)。”聯(lián)合證券表示。2009年2月，雅戈爾先后減持了中信證券和海通證券股票，業(yè)內(nèi)便分析，一方面是海通投資虧損，另一方面便是支撐房地產(chǎn)的資金需要。

易居中國分析師薛建雄此前曾估算過雅戈爾在建待建項目的投入。雅戈爾數(shù)個在建未售項目地塊成本分別約為8億、10億元以上，待建項目中8塊土地占款72.65億元，也就是說，前2年雅戈爾應(yīng)投入土地資金約90億元，按3000元／平方米的建安成本，如要滾動開發(fā)，預(yù)計還要投入50億元。

這也就意味著雅戈爾房地產(chǎn)面臨著百億資金的“高壓”。不過，年初李如成曾對記者表示，“現(xiàn)在企業(yè)手握100億元的金融資產(chǎn)，謀定而動”。李如成樂觀表示，“雅戈爾的現(xiàn)金流問題不大，公司的金融資產(chǎn)約有100億元，可以隨時變現(xiàn)”。

雅戈爾的地產(chǎn)項目目前主要集中在寧波，蘇州和杭州為試探性進(jìn)入。在今年年初的股東大會上，雅戈爾當(dāng)家李如成為雅戈爾置業(yè)制定了“三城”戰(zhàn)略：蘇州的土地量大，開發(fā)暫時可以放緩。杭州的土地開發(fā)要快，寧波則要觀察。

何況按照李成如的安排，杭州地王歸屬于雅戈爾當(dāng)屬盡早啟動的項目之列。從種種跡象來看，資金壓力并非雅戈爾地王推遲入市的首要原因。“實際上，雅戈爾杭州地王存在困境的情況主要體現(xiàn)在兩個方面，一是高地價造成高房價，二是此地塊的限制較多。”一位與雅戈爾相熟的杭州業(yè)內(nèi)人士對本刊記者表示。

公開資料顯示，雅戈爾·隱寓位于杭州市西湖區(qū)，該項目東至浙江工商大學(xué)，西至學(xué)院路，南至文二路，北至梧桐公寓。容積率不大于2.6。盡管該地塊地理位置十分優(yōu)越，但是由于地塊總出讓面積僅36131平方米，建筑規(guī)模略為偏小，并且周邊遍布學(xué)校及居民住宅區(qū)，對樓盤規(guī)劃設(shè)計要求很高。比如，建筑限高80米，90平方米以下小戶型的比例為50％。

“好像主要是日照的原因，所以他們的方案一直在調(diào)整修改。”根據(jù)這位業(yè)內(nèi)人士透露，其實金達(dá)利筑地此前與雅戈爾在規(guī)劃設(shè)計方面就有一些分歧。金達(dá)利筑地原本給雅戈爾做第一輪規(guī)劃的時候，建議把小戶型做成拼戶，做全部是大戶型的社區(qū)。金達(dá)利筑地還有一套方案是做純粹的酒店式公寓，面積在50～70平方米之間，提供五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。但是最終雅戈爾并沒有完全采用。幾番調(diào)整后，據(jù)其了解的情況，現(xiàn)在除去拼戶的，純粹的90平方米小戶只占25％左右。

“由于該地塊樓面地價已高達(dá)15712元／平方米，售價估計在30000元／平方米，可能金達(dá)利筑地是考慮到小戶型買家可承受的總價較低，于是規(guī)劃設(shè)計建議要么是全為大戶型，要么戶型面積盡量偏小。他們在規(guī)劃理念上是有分歧的。”上述業(yè)內(nèi)人士推測，規(guī)劃設(shè)計的波折一定程度上也延誤了項目的開工。

預(yù)計下半年開工

“項目目前尚未獲取施工許可證，初步設(shè)計方案5月份已經(jīng)獲得審批，預(yù)計下半年開工。”5月中旬，雅戈爾杭州公司項目總監(jiān)周斌對本刊記者介紹。談到對市場銷售的預(yù)期，周斌坦言現(xiàn)在市場走勢尚不明朗。

“雅戈爾隱寓正常的施工進(jìn)度是不會耽誤的，但是在開盤銷售的時機(jī)上會根據(jù)市場情況而定。”周斌說。

杭州資生顧問總顧問師黃聯(lián)友在接受本刊記者采訪時對該地塊地段非常看好。他認(rèn)為杭州地王地處市區(qū)，土地稀缺，并且其所在區(qū)域是曾經(jīng)第一波在杭州購買商品房的人群聚集地，可以稱為是高檔居住區(qū)。

據(jù)了解，雅戈爾隱寓周邊有梧桐公寓、城市芯宇等樓盤在售。梧桐公寓已屬尾盤，2006年開盤時11000元／平方米，今年年初價格為20000元／平方米。城市芯宇項目定位高端，目前均價29000元／平方米。

黃聯(lián)友結(jié)合杭州當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀疽约岸愘M等要素分析認(rèn)為，杭州地王若規(guī)劃為毛坯房，保本價約在27000～28000元／平方米，而精裝修房則保本價在30000元／平方米左右。但若是普通住宅，25000元／平方米的銷售行情會較好。

而從記者目前掌握的情況，雅戈爾隱寓目前定位普通毛坯房。按照黃聯(lián)友的分析，如果市場行情不好轉(zhuǎn)，雅戈爾隱寓似乎將要虧本，當(dāng)然，開盤離現(xiàn)在差不多還有一年，這一年里形勢如何發(fā)生變化也是至關(guān)重要的。

不過，黃聯(lián)友卻不這樣認(rèn)為。“雅戈爾拿這塊地時是股市最高之時，其資金來源于股市，若繼續(xù)放在股市會虧損更大。從某種意義上，杭州地王是劃算的，優(yōu)質(zhì)地段的地塊是不容易貶值的。”黃聯(lián)友說。

“武漢地王”樓盤5月漲價

作為地王項目，武漢地王復(fù)地東湖國際的樓面地價并不算高得離譜。

2007年1月，總價35.02億元、樓面地價3290元；／平方米的武漢中北路武重項目地塊，被上海豫園一舉奪得，并被冠以武漢“地王”。

此后，該地王命名復(fù)地東湖國際于去年的11月30日，在樓市最為敏感的時期開盤。本刊記者5月份了解該樓盤時，發(fā)現(xiàn)其價格已從此前的6700元／平方米漲到了7000元／平方米，并且熱銷85％。

該樓盤目前周邊在售樓盤，比如大盤百瑞景中央生活區(qū)銷售價格為6400元／平方米，一些小型樓盤花畔里、世紀(jì)新南門等樓盤價格僅為4500～5500元／平方米。

地王樓盤——復(fù)地東湖國際似乎價格遠(yuǎn)高于周邊樓盤，那么其是否真的熱銷?根據(jù)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤去年12月份銷售6套，今年1月份銷售40套，2月份75套，3月份46套，4月份30套。平均每天銷售1套。

億房市場研究部研究員張衡對本刊記者分析，與武漢市整體情況相比，復(fù)地東湖國際處于正常的水平，武漢市在售360個樓盤平均一周成交量為1500套。不過，武漢一些熱銷樓盤，比如降價促銷的樓盤沿海賽洛城、保利心語等項目價格低至3600元／平方米、4500元／平方米，與這些熱銷樓盤相比，目前6000元／平方米以上的樓盤銷量便不溫不火。

奇怪的是，5月份東湖國際的銷售備案為負(fù)73套。

“這讓人懷疑是否是前期假備案的撤銷，其現(xiàn)在的銷售價格難免會是明升暗降。”一位武漢業(yè)內(nèi)人士猜測。

為什么5月份東湖國際的銷售備案為負(fù)73套，記者試圖采訪武漢復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王基平，遺憾的是，電話中王基平并不愿意接受采訪。而復(fù)地東湖國際的另外一位銷售負(fù)責(zé)人稱：“開發(fā)商是不會將真實的成交套數(shù)報于武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的，你只要知道銷售率是85％就可以了，公布銷售率也是開發(fā)商的營銷策略。”

不過，據(jù)當(dāng)?shù)貐⑴c過該項目活動策劃的某業(yè)內(nèi)人士介紹：“復(fù)地東湖國際目前處境也比較尷尬。去年11月其多層類別墅開盤時銷售還比較好，不過當(dāng)時有許多客戶是購買了復(fù)地在武漢漢陽的復(fù)地·翠微新城(2002年開盤)樓盤的老客戶，而此后的幾個月里，大戶型銷售速度緩慢。4月份復(fù)地請一些機(jī)構(gòu)做策劃活動，希望推出兩棟小戶型以挖掘市場需求。

由此可見，作為地王項目，在上半年的市場行情中，復(fù)地東湖國際必然也承受著一定的壓力。

根據(jù)復(fù)地東湖國際在搜房網(wǎng)上的銷售報價顯示，去年11月30日開盤時，復(fù)地東湖國際先推出了景觀比較好的多層，當(dāng)時價格為8000～10000元，高層價格為6000～8000元，今年年初高層報價回落至6700元／平方米，5月份價格又開始上漲至7000元／平方米。

對此，前期曾參與過其銷售競標(biāo)的一位不愿意透露姓名的武漢代理公司負(fù)責(zé)人評價，復(fù)地東湖國際先推聯(lián)排，再推高層的策略是正確的。聯(lián)排的入市奠定了整個項目的形象，其后期的高層價格銷售壓力相對緩解。這也是很多地王項目入市所采取的營銷策略。

與“豫園”兄弟唱“雙簧”?

實際上，復(fù)地東湖國際地塊并非由復(fù)地獲取，最初由其同門兄弟上海豫園而得。2007年1月31日，上海豫園以總價35.02億元擊退華潤集團(tuán)、和記黃埔和福星惠譽等諸多地產(chǎn)大鱷，拿下中北路武重項目地塊。武重地塊面積52萬平方米，位于武漢重點打造的武昌總部經(jīng)濟(jì)區(qū)核心地段，是中心城區(qū)內(nèi)難得的大宗地塊，可建筑面積約106萬平方米。

但自成功競得該“地王”2個多月之后，2007年月14日，豫園商城即發(fā)布“加盟”公告，急征其他開發(fā)商共同開發(fā)武重項目。

對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這一定是豫園資金鏈吃緊所致。根據(jù)當(dāng)時武漢市政府有關(guān)規(guī)定，豫園須在2007年4月1日之前支付近三分之一的土地出讓金，即約10億元，在2007年12月31日之前支付剩余的土地出讓金約26億元。

豫園商城“加盟”公告發(fā)布后，上海復(fù)地便出手獲得了該項目70％的權(quán)益，豫園商城保留30％的權(quán)益。上海復(fù)地與豫園商城是復(fù)星集團(tuán)旗下的兩兄弟，同為復(fù)星系的香港上市公司。

似乎上海豫園資金鏈告急是同門兄弟合作原因。不過，近期記者采訪時，武漢當(dāng)?shù)氐囊晃粯I(yè)內(nèi)人士卻分析，或許當(dāng)初上海豫園拿地時，或許就已經(jīng)準(zhǔn)備了與復(fù)地唱雙簧。

2007年時，上海復(fù)地積極籌備A股回歸事項，復(fù)地高層也曾披露，未來復(fù)地的發(fā)展方向可能會有所轉(zhuǎn)變，除高檔住宅這樣的傳統(tǒng)優(yōu)勢外，復(fù)地將重點發(fā)展城市綜合體項目，即包含辦公、商業(yè)、住宅等多種產(chǎn)品類型的綜合項目。復(fù)地內(nèi)部回歸A股工作小組組長曹志東曾表示：“復(fù)地未來也將會多投入資金，以獲取城市中心的高價土地。”

2002年復(fù)地便進(jìn)入武漢市場，開發(fā)了位于漢陽的復(fù)地-翠微新城。2007年翠微新城即將收宮，2007年1月拍賣的武重地塊既處于城市中心，又可開發(fā)綜合體，自然吸引了上海復(fù)地。

但是，由于當(dāng)時上海復(fù)地攻城略地的步伐太快，資金估計不足。于是，由同門的豫園商城出手，而后2007年復(fù)星國際的上市，復(fù)地獲益良多，自然有機(jī)會騰挪資金接盤，可謂深謀遠(yuǎn)慮。

“豫園商城以商業(yè)地產(chǎn)起家，在商品房開發(fā)上毫無經(jīng)驗可談。為何敢于豪奪武漢地王?顯然是代替上海復(fù)地出手。”上述武漢地產(chǎn)人士推測。 贏利點或在商業(yè)

該項目樓面地價3290元／平方米，加上建安成本及其他，億房市場研究部研究員張衡認(rèn)為其成本在6000元／平方米左右。單從目前銷售的一期住宅項目上來看，贏利不大。

記者采訪的幾位業(yè)內(nèi)人士均表示，該項目預(yù)計會在平穩(wěn)中振蕩前行。

首先，由于該地塊在武昌東段，地理位置好，并且靠近東湖，環(huán)境不錯，是省委、省政府聚集地，因此從理論上降價的壓力不大。但是由于該區(qū)域供應(yīng)量仍較大，而且大盤啟動后必須“小步加推”，持續(xù)滾動，銷售一段時間停售對品牌影響巨大，因此，每月都有銷售的任務(wù)，加之6～8月是傳統(tǒng)的武漢樓市的單季，因此，武漢業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，該樓盤價格會平穩(wěn)，甚至有可能階段性根據(jù)市場需求向下震蕩。

“要綜合考慮其臨近東湖的小洋樓以及整個項目的商用物業(yè)，那才是真正的贏利點。”張衡表示。