２００９地王重出江湖

2009年5月正當(dāng)許多人還在討論這是樓市小陽(yáng)春“延續(xù)”還是“回轉(zhuǎn)”的重要節(jié)點(diǎn)時(shí)，全國(guó)的土地市場(chǎng)“發(fā)熱”了。北京、上海、深圳、溫州、大連、重慶……全國(guó)多個(gè)城市重現(xiàn)地王爭(zhēng)霸。富力、金地、世茂等地產(chǎn)大鱷摩拳擦掌紛紛出手。2009年的“新地王”們無(wú)疑在為樓市踩“油門(mén)”。

多個(gè)城市地王爭(zhēng)霸

歷史似乎在重演。2009年5月21日，富力地產(chǎn)又一次將“地王”的皇冠戴到了自己頭上。

“太壯觀了”，這是親臨現(xiàn)場(chǎng)的人們共同的感覺(jué)。富力、合生、華遠(yuǎn)、中信、中國(guó)電子產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)公司等在內(nèi)的18家開(kāi)發(fā)商，經(jīng)過(guò)89輪激烈角逐競(jìng)價(jià)，富力少帥張輝豪擲10.22億元將廣渠路10號(hào)地?cái)埲肽抑小Ｒ話炫破鹗純r(jià)的3.42倍，樓面地價(jià)15141元／平方米，成為北京實(shí)施招拍掛制度以來(lái)，成交單價(jià)最貴的土地。

七年前的2002年，初入北京的廣東富力地產(chǎn)，就以豪奪地王一時(shí)名震大江南北。彼時(shí)富力以32億元巨資中標(biāo)當(dāng)時(shí)在內(nèi)地屬于樓面地價(jià)最高、規(guī)模最大的公開(kāi)招標(biāo)地塊項(xiàng)目——北京富力城，建筑面積139萬(wàn)平方米。

此后，2D04年“8·31”大限，土地招拍掛登上歷史的舞臺(tái)，土地市場(chǎng)一路升溫，地王時(shí)代宣布到來(lái)，直到2008年全國(guó)市場(chǎng)陷入低迷，這一現(xiàn)象戛然而止。

如今，狂熱時(shí)代似乎重現(xiàn)，全國(guó)土地市場(chǎng)已經(jīng)有一年多的時(shí)間沒(méi)有如此激烈而熱鬧的場(chǎng)面了。北京市土地整理儲(chǔ)備中心市場(chǎng)交易部部長(zhǎng)雷蕾稱，這樣熱鬧而激烈的場(chǎng)面，是自2008年1月后第一次出現(xiàn)的。

今年，土地市場(chǎng)溢價(jià)成交在3月份初露苗頭后，4月份愈演愈烈。4月7日，原溫州長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)有限公司地塊經(jīng)過(guò)了1個(gè)多小時(shí)的爭(zhēng)奪，最后以總價(jià)9億元單價(jià)19607元／平方米的樓面價(jià)格成交。4月28日，大連金賽置地有限公司以37.48億元的總價(jià)拿下大連高新區(qū)廟嶺村紅凌路兩側(cè)7宗地塊，成為4月總價(jià)“地王”。

重新卷入土地市場(chǎng)熱浪的主角依舊是地產(chǎn)大鱷，4月份，金地以5.6億元，溢價(jià)82％的價(jià)格擊敗10余家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)得上海徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊；萬(wàn)達(dá)斥資13億元接連在武漢、長(zhǎng)春購(gòu)地；綠地10億元獲取上海松江、青浦兩幅地塊，其中一幅地塊溢價(jià)36％。

地王再現(xiàn)動(dòng)因

地王再現(xiàn)首先與各地政府加大推地力度有關(guān)。今年以來(lái)，地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，在地方財(cái)政的壓力下，各地地方政府推地動(dòng)力十足。試圖通過(guò)控制供應(yīng)總量、改變付款方式、降低出讓難度等多種措施，緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力，促進(jìn)土地成交。

北京土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向忠表示，之前根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，采取了從緊的供地策略，而現(xiàn)在根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境，供應(yīng)也有所調(diào)整，加速推地是為了保證完成今年的供地計(jì)劃。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年“五一”后第一周，20個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地宗數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)73％；推出土地面積環(huán)比增長(zhǎng)48％。

在土地供應(yīng)放大的情況下，今年一季度，樓市的“小陽(yáng)春”行情讓不少開(kāi)發(fā)商有了更為寬松的資金環(huán)境來(lái)考量未來(lái)發(fā)展乃至擴(kuò)張問(wèn)題。日前，萬(wàn)科、中海和保利地產(chǎn)披露的銷售業(yè)績(jī)顯示，截至目前，公司銷售回款已經(jīng)超過(guò)100億元，富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、金地、招商等也回籠了大量現(xiàn)金。如北京富力地產(chǎn)總經(jīng)理張輝透露，敢于在這個(gè)時(shí)機(jī)以如此代價(jià)出手拿地，底氣來(lái)源于今年的銷售業(yè)績(jī)。截至4月30日，富力地產(chǎn)在全國(guó)的銷售額已經(jīng)超過(guò)83億元，在北京約為24億元。

并且商品住房項(xiàng)目資本金比例下調(diào)再度為房企資金松綁，使房企的負(fù)債能力以及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)能力都進(jìn)一步提高。中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2009年一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，一季度房地產(chǎn)貸款余額新增3364億元，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增2218億元，購(gòu)房貸款新增1149億元。新增房地產(chǎn)貸款中，開(kāi)發(fā)貸款占比為65.93％。這一數(shù)字較去年升幅明顯，2008年新增房地產(chǎn)貸款中開(kāi)發(fā)貸款的占比為34％。因此，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)未雨綢繆積極拿地了。

加之近日證監(jiān)會(huì)頒布新股發(fā)行新規(guī)，被意為A股有望最近開(kāi)閘。有分析師稱現(xiàn)在富力到處拿地，可能是為了其回歸A股做準(zhǔn)備。中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘分析認(rèn)為，在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難說(shuō)一年后不出現(xiàn)通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預(yù)期，也激發(fā)了個(gè)人購(gòu)房行為和企業(yè)的買(mǎi)地行為。

“奪地大戰(zhàn)”加速市場(chǎng)回暖?

“地王”卷土重來(lái)，這種現(xiàn)象釋放了怎樣一種信號(hào)?地王最大的影響在其背后反映出了市場(chǎng)走向以及對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響。

近來(lái)，不少的京城業(yè)內(nèi)人士都在揣測(cè)：廣渠路10號(hào)地溢價(jià)342％，接下來(lái)將推出的廣渠路15號(hào)地等熱點(diǎn)地塊又該溢價(jià)多少呢?據(jù)北京國(guó)土局副局長(zhǎng)曾贊榮介紹，開(kāi)發(fā)商關(guān)注已久的CBD核心區(qū)、廣渠路15號(hào)、原洼里水源九廠東側(cè)用地等熱點(diǎn)地塊將推向市場(chǎng)，同時(shí)2季度還會(huì)推出200公頃左右的軌道交通站點(diǎn)周邊的土地，大興線沿線將有5至6宗地塊。(詳見(jiàn)表1)

從北京土地整理儲(chǔ)備中心擬入市地塊分析來(lái)看，2季度即將入市土地?cái)?shù)量多達(dá)35塊，規(guī)劃總建筑面積約為590萬(wàn)平方米，具有居住性質(zhì)的土地有21塊，規(guī)劃總建筑面積約為370萬(wàn)平方米。目前6月份交易的土地多達(dá)14塊，加上5月未交易完成的地塊及近期新推的土地，6月北京有近30宗地塊入市。

可以預(yù)見(jiàn)，京城6月份將再次掀起土地供應(yīng)的新高潮。

土地市場(chǎng)是樓市的風(fēng)向標(biāo)。廣渠路10號(hào)地地王誕生后，區(qū)域的不少二手房買(mǎi)家開(kāi)始漲價(jià)，部分富力城的二手房總價(jià)迅速提價(jià)5萬(wàn)元左右。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從該地塊成交后五天時(shí)間內(nèi)，CBD區(qū)域二手房報(bào)價(jià)上漲1000元／平方米，平均價(jià)格達(dá)到16500元／平方米左右，漲幅達(dá)6.5％左右。

近來(lái)，投資客也躍躍欲試。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，5月在自住需求放緩的情況下，投資需求日趨升溫。從亞豪機(jī)構(gòu)代理的金隅·可樂(lè)+、金泉時(shí)代兩項(xiàng)目來(lái)看，投資客的比例約占三成以上，該比例雖未達(dá)到2006、2007年市場(chǎng)高峰期的水平，但比2008年樓市低迷期已有所回升。

對(duì)于當(dāng)前樓市的形勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士有喜有憂。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，現(xiàn)在還很難說(shuō)樓市已全面回暖。而北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整已結(jié)束，全年將呈“迅猛回暖”態(tài)勢(shì)。

分析認(rèn)為，部分觀望的買(mǎi)家目前已可適時(shí)出手。不過(guò)，也提醒各位買(mǎi)家，在當(dāng)下市場(chǎng)，更要注重項(xiàng)目的性價(jià)比，比如優(yōu)質(zhì)區(qū)位、交通便利的項(xiàng)目更為保值。

2009年地產(chǎn)大鱷拿地宣言

市場(chǎng)上資金充裕，銀行頭寸充足，貸款利率由8％下降至5％。為什么不利用這個(gè)時(shí)機(jī)，大力發(fā)展呢?金地已經(jīng)重啟停頓多時(shí)的土地吸儲(chǔ)計(jì)劃，將投入50億元～100億元用于增加土地儲(chǔ)備。

——金地集團(tuán)總裁張華綱

只要保證凈資產(chǎn)負(fù)債率在40％，多出來(lái)的錢(qián)都用于購(gòu)買(mǎi)土地。

——招商地產(chǎn)總經(jīng)理林少斌

公司今年將動(dòng)用50億元資金用于新增土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)購(gòu)地400~-平方米。

——中海發(fā)展董事局主席孔慶平

現(xiàn)在市場(chǎng)好了，政府要做到未雨綢繆，適度多放點(diǎn)土地出來(lái)，適應(yīng)開(kāi)發(fā)商的需求。

——富力地產(chǎn)聯(lián)席主席張力

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近兩個(gè)月內(nèi)各地拿地大戰(zhàn)

4月7日，溫州多家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪長(zhǎng)遠(yuǎn)集團(tuán)地塊，最后以9億元、超過(guò)底價(jià)50％的價(jià)格溢價(jià)成交，樓面地價(jià)達(dá)19000多元／平方米。

4月28日，大連高新區(qū)廟嶺村紅凌路兩側(cè)7宗地塊被大連金賽置地以37.48億總價(jià)拿下，成為2008年市場(chǎng)調(diào)整以來(lái)的首個(gè)總價(jià)“地王”。

4月29日，上海青浦徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊，金地集團(tuán)力挫10家同行巨頭以5.6億元摘得，溢價(jià)高達(dá)82％。

5月3日，深圳位于回龍埔平西路和愛(ài)心路交會(huì)處的2宗捆綁地塊，14分鐘內(nèi)舉牌113次，以高出底價(jià)2.7億元的價(jià)格成交，溢價(jià)51％。

5月21日，富力、合生、華遠(yuǎn)、中信、中國(guó)電子產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)公司等在內(nèi)的18家開(kāi)發(fā)商，經(jīng)過(guò)89輪激烈角逐競(jìng)價(jià)，富力以10.22億元將廣渠路10號(hào)地?cái)埲肽抑小?/p>

5月21日，被稱為“今年佛山最優(yōu)質(zhì)、最高底價(jià)”的一幅商住用地，被萬(wàn)科以13.86億元的總價(jià)納入囊中。與起始樓面地價(jià)1600元／平方米相比，已溢價(jià)50％。