異地置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，存在于房?jī)r(jià)要素之外

隨著“異地居住”、“購(gòu)房落戶”、“城市化”等概念的興起，尤其是近年來(lái)投資炒房人的四面出擊，一些城市的不少房地產(chǎn)銷售給了“外地人”。異地置業(yè)者，有為投資獲利而購(gòu)房的，也有為投資與自住兼用而購(gòu)房的。正因?yàn)槿绱耍惖刂脴I(yè)購(gòu)買的物業(yè)，既有一般性住宅、普通別墅、酒店式公寓等純住宅地產(chǎn)，也有商務(wù)別墅、寫(xiě)字樓、商業(yè)賣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)度假酒店等。

有調(diào)查結(jié)果顯示，稀缺的自然資源、良好的居住環(huán)境、開(kāi)發(fā)商的品牌、物業(yè)管理，是異地置業(yè)購(gòu)買住房者所重點(diǎn)考慮的要素。在對(duì)項(xiàng)目和區(qū)域不太熟悉的情況下，異地置業(yè)購(gòu)房者最看重開(kāi)發(fā)商的品牌。在購(gòu)買物業(yè)類別方面，有約八成受訪者的異地置業(yè)對(duì)象是包括濱海等在內(nèi)的旅游勝地的房地產(chǎn)，有四成以上受訪者選擇景觀洋房，也有將近四成選擇景觀別墅，只有約兩成選擇酒店公寓。在購(gòu)房總價(jià)方面，有半數(shù)以上傾向于100～200萬(wàn)元之間，約四分之一傾向于50～100萬(wàn)元之間，選擇“200萬(wàn)元以上”和“50萬(wàn)元以下”的則相對(duì)較少。

這就是說(shuō)，隨著住宅市場(chǎng)的分化，在旅游區(qū)或具有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，具有資源優(yōu)勢(shì)的旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)，升值空間相對(duì)較大，投資價(jià)值相對(duì)較大，如果總價(jià)不太高，則比較受異地置業(yè)消費(fèi)者歡迎。尤其是具有生態(tài)資源稀缺性優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)具有不可復(fù)制性，如果擁有良好的品質(zhì)和先進(jìn)的產(chǎn)品理念、科學(xué)的市場(chǎng)策略，那么，即使在短期內(nèi)不能升值，也不至于有太大的貶值可能，因而海南等地正為異地置業(yè)者所重點(diǎn)關(guān)注。另一方面，由于住宅市場(chǎng)已經(jīng)遭受嚴(yán)重透支，再加上政府住房保障政策的作用，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)再度大幅上漲的可能性不大，使得一般化的純住宅地產(chǎn)投資價(jià)值大打折扣。正由于景觀、土地等稀缺性優(yōu)勢(shì)，加之產(chǎn)品的差異化和市場(chǎng)的相對(duì)不飽和性，給予了不少購(gòu)房者尤其是異地投資購(gòu)房者以良好的保值、升值預(yù)期。

但由于中國(guó)房地產(chǎn)正處于深度調(diào)整周期中，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生深度分化，再加上戶口政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素影響。異地置業(yè)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是準(zhǔn)備在短期內(nèi)獲利的投資性購(gòu)房者。而且，對(duì)于異地置業(yè)來(lái)說(shuō)，有些風(fēng)險(xiǎn)存在于房?jī)r(jià)要素之外。異地置業(yè)購(gòu)房，往往存在信息滯后、信息不對(duì)稱、市場(chǎng)不熟悉、難以及時(shí)準(zhǔn)確把握異地房?jī)r(jià)變化、異地操作不方便等風(fēng)險(xiǎn)，往往需要比本地置業(yè)增加使用持有、定期維護(hù)、置業(yè)后出租等異地管理成本和通訊、交通等費(fèi)用。因此，對(duì)于異地置業(yè)者來(lái)說(shuō)，不可照搬本地置業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，還需重視包括購(gòu)買和持有等環(huán)節(jié)在內(nèi)的異地房產(chǎn)投資成本和升值空間，重視置業(yè)后因戶口政策本身及其可能引致來(lái)的教育、社保等多方面的麻煩或各種“隱性成本”增加，重視開(kāi)發(fā)商品牌差異和物業(yè)管理等可能存在的問(wèn)題。

如此來(lái)看，如果異地置業(yè)購(gòu)房不是主要用于經(jīng)常性自住，那么。不宜做期望短期內(nèi)炒作賺取差價(jià)的短線投機(jī)，而更應(yīng)該選擇長(zhǎng)線投資。為降低異地置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，最好盡量選擇購(gòu)買容易出租、租金預(yù)期較高的地區(qū)的房地產(chǎn)，爭(zhēng)取以租養(yǎng)房，減輕投資壓力，或增加升值可能、提高投資獲利空間。凡事不能一概而論。實(shí)際上，任何投資行為都可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，就看投資人如何選擇、如何把握、如何應(yīng)對(duì)了，但不可盲從跟風(fēng)。否則，就可能雞飛蛋打!