房價收入比為何突然失靈了？

這段時間以來，北京等城市的房價出現了回暖的勢頭。從房價收入比看，北京等地的房地產泡沫并不小。房價收入比為何突然失靈了?

我曾用數據分析的方法證明，當一個城市的房價收入比達到甚至超過12：1時，這個城市的房地產市場，應該已陷入自住者買不起，投資者租不出的困境了，如果依然供需兩旺，只可能是投機者在瘋狂了。

現在看來，我的判斷基本正確。2007年9月27日央行和銀監會《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》、12月12日《關于加強商業性房地產信貸管理補充通知》，對第二套房貸款實行首付和利率的雙重提高政策，擊中了投機資金“高杠桿性”軟肋，投機性需求迅速消失，房價開始理性回歸。

讓人奇怪的是，現在二套房政策并未完全放松，一些地方樓市卻出現了回暖跡象。譬如4月上旬，北京市銀監局要求各銀行嚴格執行二套房貸四成首付比例，只在貸款利率上同意各銀行根據自身情況合理確定。但是，不論是統計部門公布的統計數據，還是有關機構的調研報告和購房者的切身體會都顯示，樓市確實已呈現出回暖的勢頭。

現在，做出樓市已全面回暖這種判斷，顯然還為時過早，但在經濟危機大背景下，樓市或真或幻觸底反彈的跡象，不能不讓人思考房價收入比突然失靈的奧秘。

從本質上講，房價收入比之所以是房地產泡沫最直接的衡量標準，最根本就在于消費取決于收入。房價收入比今日突然失靈的奧妙也在于這一點。

對于大多數人來說，住房可說是人一輩子最大的消費支出?，F在，對于普通民眾來說，以一次性付款的方式來完成購房，基本是件不可想象的事情。房價收入比越高，按揭貸款購房所需的期限也就相應越長。

我們平常研究房價收入比時，都隱藏著一個假設前提，即假設收入保持不變。這是為了研究的方便，在正常情況下，對分析問題不會有太大影響。但是，這僅僅是針對正常情況而言的。

今天，由美國次貸危機引發的全球經濟危機，可說是史無前例的。為應對這場危機，現在世界各主要經濟體央行或主動或被動采取了“量化寬松”貨幣政策。

在經濟全球化和金融市場自由化條件下，當發達國家紛紛“量化寬松”時，發展中國家被迫實行寬松的貨幣政策是唯一的宿命。今年以來，我國新增信貸已超過5萬億元的歷史天量，而且不難預計“適度寬松”還得繼續下去。

量化寬松貨幣政策的本質是什么?其實就是我們通常所說的“印鈔票”。印鈔票的后果自然是通貨膨脹。通貨膨脹后，人們名義收入的提高雖然會滯后一些，但最終的提高應該也是可以預期的。

現在購房的房價是既定的，但收入的提高則是可以預期的。因此，在按揭貸款周期內．房價收入比應該是逐年下降的。而且通脹越是厲害，房價收入比下降會越劇烈。

今日房價收入比突然失靈的根源，在于人們對預期收入的看漲。而從本質上說，房價收入比并沒有失靈，關鍵看我們有沒有真正把握好“貨幣”的內涵。