資訊

觀點

郎咸平：投資環境未改善

深廣樓市將暴漲

5月18日，著名經濟學家郎成平在公開演講時放言，根據國內的資金變動情況，深圳、廣州將會是繼上海、杭州房價暴漲之后的下站。同時，他判斷，目前中國經濟處在泡沫狀態，整個投資環境還沒有根本性改善。

近日國家統計局公布的第一季度宏觀經濟數據顯示，通過政府的宏觀調控，中國經濟出現了回暖跡象。對于此觀點，郎成平提出了不同的意見。他指出，目前整個宏觀經濟的形勢和2006年面臨的形勢非常近似。全球金融危機發生以來，中國政府制定了六大經濟刺激方案，推出4萬億元投資計劃。第一季度，4.58萬億元的銀行信貸資金流入市場，成為拉動經濟回暖最直接的表現。

目前整個經濟面臨的兩個根本問題即投資環境惡化和產能過剩沒有根本改變，60％的資金用在基礎設施建設方面，對于產能過剩沒有半點效果。40％的資金流向企業，多數又集中在國有大型企業手中，僅有13％的資金流向民營大型企業。在實體投資環境惡化的情況下，企業所得資金無法進行實體投資，部分資金尤其是從銀行流出的資金就會進入虛擬經濟。這也就造成股市、樓市出現回暖的假象，并不是中國的經濟得到了根本改善和居民的收入水平提高所推動的。

齊驥：保障房不會對商品房市場

造成大的影響

住房城鄉建設部副部長齊驥日前表示，加大保障性住房的建設，不會對商品住房市場造成大的影響。一些地方的經驗還從正面表明，實施保障性安居工程與房地產市場健康發展并不相悖。齊驥說，對于太規模的建設保障性住房會不會對房地產市場帶來影響的問題，社會各界都比較關注。總體看，保障性住房與商品住房所供應的群體是完全不同的，保障性住房的供應對象是那些城市低收入住房困難的家庭。即使國家不建保障性住房，這部分家庭也很難進入商品住房市場。因此，加大保障性住房的建設，不會對商品住房市場造成大的影響。另外，隨著保障對象的清晰界定，不同收入家庭解決住房問題的渠道逐步明朗，也有利于居民穩定預期、穩定市場。

王石：再拋“后拐點”論——房價

連續上漲不可能

萬科董事長王石近日在接受媒體采訪時稱房價進入“后拐點時代”。他認為，當前的房價是維持不住的。經過了今年一季度以來成交量大幅上漲，關于樓市的焦點也逐漸從成交量轉移到房價上來。王石表示，當前的房價是維持不住的。特別是看了東南亞金融風波后的香港、新加坡以及日本泡沫破滅后連續10年的房地產慘況后得出結論，房價連續上漲不可能。對于現在業界認為樓市走勢經過去年以來的“小壓”之后還會再彈起來的觀點，王石也表示不認同。

對于后市的謹慎態度，同樣體現在萬科的定期報告中。前不久公布的萬科2009年一季報就指出，雖然一季度成交量回升，但“對這一態勢的后續發展，仍需保持進一步的觀察。考慮到宏觀環境方面仍然存在的諸多不確定性，斷言住宅市場調整已經結束還為時尚早”。

李嘉誠：內地樓價會平穩上升

李嘉誠日前出席“長和系”股東大會后坦言，在低息環境下，通貨膨脹遲早重臨。但他指出，通脹來臨時買樓成本增加，故若能力所及，現時買樓屬不錯的投資。

李嘉誠表示，除香港外，“長和系”近年積極拓展內地市場，集團直在內地增加土地，就算是在最困難的時刻也沒有停止，期望可以“貨如輪轉”。他重申，內地地產業務是長期經營，不是投機，在內地投資歷年以來，從來沒有出售一寸土地，除特殊情況，集團將待項目完成后才出售或出租。他認為，內地土地供應多，樓價難以像香港一樣一年之內上升兩成，而會平穩逐步向上。

潘石屹：SOHO冬眠已結束

今年重點收購滯銷樓

隨著樓市的小幅回暖，SOHO中國的冬眠策略也走到盡頭。5月19日SOH0中國于香港舉行的新聞發布會上，董事長潘石屹公開表示，SOHO中國冬眠策略已經結束，今年公司的發展重點是收購改造“滯銷樓”(包括已建成和尚未建成的暫時銷售不出去的樓盤)。

對于今年一季度的回暖跡象，潘石屹表示并非樓市轉好，而是政府放寬銀根所致。此前房地產商普遍存在的資金鏈緊張狀況，目前來看已渡過危機。潘石屹表示，對于樓市是否見底的問題去年起就一直眾說紛紜，也沒見多少人能“抄底”，市場的變化往往出乎我們的經驗。

同時，他表示北京和上海的商業氣氛好，今后將集中物色北京和上海最優質的地段項目。他強調，公司重點發展商業地產，也不排除住宅的建設。目前公司重點放在收購一些別人銷售不出去的地產項目上，買地和再建都是其次的。

政策

住建部：擔心房價漲速失控不再出

刺激性政策

隨著樓市持續回暖，對房價漲速失控的擔憂開始隱現。住房與城鄉建設部一名官員透露，政府部門對此已有所顧慮，目前情況下不會再出臺刺激性政策。

按照住建部的日程安排，近期對于房地產市場的觀察期將結束，并根據情況考慮是否出臺新的刺激政策。針對決策部門的謹慎，地產商們則表示最艱難的時期已經過去，但房地產業仍舊困難重重。目前，開發商正在力促地方政府加速舊城改造，以人為制造住房需求。據悉，中國房地產協會正在起草一份鼓勵舊城改造的建議，提交政府部門參考。

上述住建部內部人士透露，觀察期將在6月份結束，目前看來判斷依舊未變，樓市仍然在回暖過程中。該人士同時表示，隨著樓市回暖，政府部門開始有人提出應當預防房價過快反彈。

國家統計局：將查房企費用結構

房產暴利將曝光

對于一直成謎的房地產開發項目費用的支出結構，國家統計局已經下發通知，將通過一場針對40個重點城市范圍內的商品住宅開發費用構成專項調查予以摸底。據了解，本次調查的主要內容，一是調查樣本房地產開發企業基本情況、房地產開發項目個數、房地產開發企業財務狀況等，二是調查房地產項目開發贊用構成情況。調查范圍和對象為包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內的40個重點城市中部分房地產開發企業以及其2008年1月1日到2009年4月30日有銷售活動的商品住宅樓盤項目。

有知情人士透露，國家統計局要求在此次調查中摸清項目土地費用、城市基礎建設費、項目建造費用、項目銷售費用和各項稅費、項目總建筑面積和項目銷售總收入，而這些正是目前的房地產常規統計制度還無法全面、詳細覆蓋的統計信息。

銀監會：銀行要堅守

二套房按揭貸款首付四成

中國銀監會主席劉明康5月11日表示，為進一步降低風險，銀監會繼續要求商業銀行控制房地產開發商貸款的權重，嚴控二套房貸的有關措施，審慎推進資產證券化進程。劉明康還指出。從目前看，中國銀行業經受住了內外復雜經濟環境的考驗，但銀行業經營機制和理念還需進一步深化。當前應注重逆經濟周期的監管措施，從源頭上控制信貸的杠桿率。

繼劉明康發表觀點后，有媒體還了解到，監管部門已再次下發通知，要求商業銀行堅守按揭貸款首付成數(二套房首付四成)。

據悉，銀監會目前已相繼下發《中國銀監會辦公廳關于信托公司信政合作業務風險提示的通知》和《關于進一步規范商業銀行個人理財業務報告管理有關問題的通知》，進步加強對銀行理財產品的監管，收回此前部分下放的權限。

國土部：企業擅自變更土地用途將

被禁止參加招拍掛

國土資源部土地利用管理司5月18日發布《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》(下稱《通知》)，將對廉租房和經濟適用房用地給予減免費用的政策支持。同時各地被要求在6月30日前完成未來3年保障性住房用地供應計劃的制定。

《通知》規定，廉租房和經濟適用房的土地供應，將享受費用減免的政策優惠。但對于配套建設的商業、服務業等經營性設施用地，仍需以招標拍賣掛牌出讓方式供地。對于實際執行中的違法違規問題，《通知》明確規定，禁止借保障性安居工程之名，以劃撥方式取得土地后改變用途用于商品住房等商業開發，違反該規定的企業將被禁止參加土地招拍掛活動。

住建部和監察部：

嚴查房地產項目容積率變更

針對引發眾多大案的建設用地容積率違規，住房和城鄉建設部與監察部不久前聯合下發了《對房地產開發中違規變更規劃、調整容積率問題開展專項治理工作的通知》，要求對2007年至2009年3月底期間領取規劃許可證的所有房地產項目進行清理，重點對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質的房地產項目逐一清理檢查。

兩部委將重點對國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規劃許可的開發項目，逐一進行自查。對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規違紀問題的，要對部門責任人從嚴處理。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機關追究刑事責任。

市場

地價分南北

京城房價繼續領漲

中國城市地價監測系統顯示，2009年一季度，全國35個重點城市地價環比、同比都出現下降，總體水平為3189元／平方米，環比下降1.53％，同比下降2.25％。從監測來看，居住地價增長率同比降幅較大的城市有：深圳26.84％，南昌16.29％，廈門15.38％，南京13.47％，成都12.37％。

國土資源部中國土地勘測規劃研究院副總工程師鄒曉云認為，由于房地產銷售不暢，開發商拿地欲望和需求就會減小。“在東南和南部地區，需求的很大一部分是投資。而投資行為對市場比較敏感，所以當市場不好的時候，投資就會下降?！倍c此同時，北方城市中北京則上漲5.33％，青島上漲9.40％，天津上漲4.71％。

國內開發商一季度

少拿四成地多賣四成房

DTZ戴德梁行最新研究報告指出，今年一季度國內開發商購置土地同比下滑40％，同期國內十大房地產重點城市商品住宅成交量環比上升42％。這表明目前開發企業正積極加快存量項目建設和銷售，對外擴張步伐已顯著放緩。

樓市調整一年多后，現階段發展商更為注重自身資產負債水平的恢復，將有限的資金用在現有存量項目的建設上。據介紹，2009年前3個月，信貸增長帶動住宅竣工增長27％，同時土地開發面積相對于土地購置面積近三年內首次實現凈增長，庫存土地開始逐步消化；今年一季度發展商購置土地及商品住宅新開工面積兩項指標分別同比下滑40％和20％，延續2008年以來的持續下探走勢；受制于前兩年的信貸緊縮及2007年的過度擴張，預計2009年上半年發展商整體資金狀況仍處于較為緊張階段。

信貸寬松助推“購房熱”

據央行數據，今年前三個月，居民戶貸款的增速分別為7.5％、4.1％和13.6％，4月份更是進步提高到24.9％。雖然4月全國人民幣貸款增加5918億元，較3月份1.89萬億元的新增信貸規?；芈涿黠@，但4月份居民戶貸款卻成為銀行貸款新寵，新增1472億元，同比增799億元。

交通銀行首席經濟學家連平表示，1～4月的個人貸款(即居民戶貸款)新增主要以房地產按揭為主，這一方面說明房地產市場有轉暖的跡象，另一方面也說明銀行開始注重對個人信貸的發放。

4月起全國樓市價格升溫

據中國指數研究數據信息中心日前公布的全國房地產綜合指數報告顯示，4月全國主要城市住宅價格開始升溫。上海、深圳住宅價格指數連續兩個月回升，環比增幅分別為0.32％、1.39％；北京住宅項目中下調報價和提價的項目占比基本一致。在價格上漲后，各大城市商品住宅成交量呈回落態勢。

雖然從4月開始。各大城市的交易面積都出現一定回落，但與去年同期相比，勢頭依然良好，這不僅大大緩解了去年以來開發商緊張的資金現狀，而且帶給開發商對市場強烈的信心。這一信心表現在從4月份開始出現的開工回暖和拿地熱潮上。4月份以來，各地土地流標率明顯降低，開始出現高溢價土地，北京、上海、深圳、天津、重慶和杭州均出現溢價成交土地。金地、綠地、保利、萬達、富力等大開發商頻現土地交易市場，并連連斬獲。

摩根大通：

剛性需求大量釋放樓市實質性回暖

美國投行摩根大通5月12日發布報告，認為隨著金融危機影響的消退。宏觀經濟環境的逐步企穩，政府投資力度的不斷加大，經濟回暖的有利因素積累、增加，全國樓市在去年四季度觸底后已出現恢復性增長。根據北京、上海、深圳三地房地產交易管理網數據統計，2009年第一季度。京滬深三地新房交易量創新高，同比2008年同期新房交易量平均上漲了100％以上，北京和上海兩地交易量甚至達到了2007年同期水平。房地產開發投資在今年前兩個月同比增長1％，而在第一季度同比增長達41％。

該報告認為樓市的回暖主要是剛性需求大量釋放以及救市政策促成。2008年受全球經濟危機的影響，許多購房者的剛性需求受到壓制，造成市場整體成交量萎縮，但隨著房地產刺激政策利好以及行業變化，改善型購房者開始入市，推高了樓市成交量。

商業地產疲態凸現

面臨全面調整

正當住宅市場今年一季度開始，國內大部分城市出現反彈行情并持續至今的時候，商業地產市場的深度調整才剛剛開始。

據最新數據顯示，2009年一季度，全國商業市場供需冷清，大部分城市供應量和成交量均出現大幅度下跌。一線城市供應和成交下跌幅度高達50％以上，調整跡象明顯：二線城市受個案影響，兩極分化，但部分城市已出現項目價格下調的現象?？硕鹬袊紫芯繂T陳嘯天坦言，預計未來中短期內，商業市場將面臨重度調整的危機。

相關數據顯示，今年一季度三大一線城市商業營業用房供應量均環比下跌50％以上。與上季度大力推案的市場形勢形成鮮明反差。成交量除北京略有增長之外，上海、深圳成交均下跌，深圳下跌幅度高達59％。種種統計指標暗示，如果經濟短期內沒有太大利好，商業市場將成為住宅市場之后重度調整的房地產板塊。

2009年房地產測評：

九成上市公司成長乏力

近日中國房地產某中心發布的《2009年中國房地產上市公司測評研究報告》中顯示：2008年是中國房地產上市公司的調整年，131家上市公司的總資產規模達到15796.95億元，總營業收入達到3374.68億元，凈利潤額為603.23億元。受去年房地產市場低迷的影響，房地產上市企業贏利能力和成長能力并不樂觀。其中，近半數房地產上市企業贏利乏力，近九成上市公司成長乏力。據了解，該報告是以2008年滬深上市的103家和大陸在港上市的28家，合計共131家房地產上市公司為研究對象。

公司

多家房企虛增業績規避股改對價

4月28日，散戶們期待已久的股改對價，隨著宜華地產頗具反轉色彩的年報而落空。就在一天前，各網站的股吧里，眾散戶還在紛紛憧憬著可能的追送股。

據不完全統計，包括中江地產、粵富華、天?；?、深天地A等數家預計不能完成股改業績承諾的房企，在2008年四季度都完成了驚天大逆轉。而它們的招數也是花樣百出或提前計算收入，或股權、資產收購，或與大股東進行關聯交易，或盤活資產進行托管，只留下一千中小投資者無力的喧囂。據了解，“粉飾”年報的手段多種多樣，除了最大限度地增加項目結算外，或有大股東關聯交易支持，或資產托管?；蛸Y產抵債，或財務杠桿平滑，而目的只有一個——避免觸發股改對價。隨著最后一家面臨兌現股改業績的地產公司——宜華地產的業績反轉，一場圍繞著“市場是否會出現股改對價行情”的江湖爭論也偃旗息鼓。

世茂股份

完成增發變身商業地產航母

世茂股份日前公告披露，歷時近兩年的向特定對象發行股份購買資產事項已經完成。本次向3名特定對象合計發行69224萬股股票，每股發行價格為12.05元。其中世茂BVI(商業)以其持有的9家商業地產公司各100％股權認購55800萬股：北京世茂以其擁有的世茂大廈資產認購7200萬股；世茂企業以74999.2萬元現金認購6224萬股。本次發行完成后，世茂股份的總資產、凈資產較發行前有較大幅度提高，公司的財務結構更為合理，抗風險能力增強。

世茂股份表示，在本次發行前，公司主營業務為開發規模小于20萬平方米住宅項目和規模小于10萬平方米商業地產項目；本次發行完成后，公司將成為專業從事開發和經營商業地產的龍頭上市公司之一，主營業務收入也將從住宅銷售收入轉變為商業地產銷售收入和租金收入。

保利80億增發通過

成為今年首家配股融資房企

保利地產5月21日公告稱，保利地產的非公開增發申請已獲通過，成為今年首家配股融資的房企。

今年2月份保利地產發布年報后，隨即宣布了非公開增發80億元的議案，并且在3月初獲得股東大會批準，兩個月后又獲得證監會通過。保利地產提出的增發預案，其募投的8個項目總投資超過212億元，比2007年度的葬投項目總額增加58％。

另據保利地產最新公布的數據顯示，截至4月30日，公司今年已實現簽約面積124.73萬平方米，實現簽約金額105.16億元，比2008年提前兩個多月實現銷售過百億元，創下歷史同期最好業績。

潘石屹客戶群縮水重構

潘石屹的銷售軍團在中關村SOHO開盤首日就拿下了超過6億元的銷售額，但在媒體記者拿到的中關村SOHO開盤后的“中關村客戶構成統計表”中，發現山西煤老板們只占到了24％的比例，而老客戶的占比僅有4％。顯然，這與潘石屹以往通過SOHO系列營建起來的客戶群區別極大。

相比于潘石屹之前的SOHO，中關村SOHO僅是個總銷售額不到8億元的“小項目”，且是通過收購而來，潘石屹曾向記者坦言，恰恰是因為這是個收購而來的項目，他把大量的精力放在了改建內部格局上，以至于最后延期半年才能交房。而改建，實際上就是為了適應市場的需求。實際上，在這個不大的項目上，潘石屹在銷售與經營上費了更多的心思，就是怕市場和客戶群不買賬。經過多次協商，他爭取到了海淀區政府的支持，對入駐中關村SOHO項目的企業給予租金補貼以及其他政策優惠。

然而，結果顯示，他以往忠實的粉絲此次對這些“利好信息”完全免疫，出乎潘石屹意料的是，北京客戶以42％的占比，成為了這個項目最主要的客戶群，而對這個客戶群的深入了解將是潘石屹下一步的功課。

綠城配售1億股挺進北京

羅釗明入伙掌舵

5月11日，綠城中國股票恢復買賣，盤中漲幅曾一度超過15％，收盤報6港元。根據綠城中國日前的配售方案，以每股6.1港元發行1億股募資資金。該價格較5月7日暫停買賣當天收盤價5.55港元有著9.91％的溢價。溢價發行募集資金將用于完全收購由Tandellen公司100％控股的Skvmoon Internatlonal公司。羅釗明、阮宜玲夫妻各持有TandeIlen的50％股權。收購完成后，綠城中國將間接持有家名為萊福世紀的公司100％股權。按照2008年12月31日公開市場基準對項目現狀進行的初步指示性估值，萊福世紀價值約10.9億港元。綠城中國此次增發完成后，羅釗明旗下Tanaellen將成為綠城中國第三大股東，持股比例6.11％。而羅釗明本人也被委任為公司的副董事長，負責綠城中國在北京的業務。

套現30億瘦身

上實重組箭在弦上

近日有消息傳出，上海實業控股收購上海新天地兩家豪華酒店的計劃向后延遲。上實控股方面對此事并沒有明確表示否認。據了解，今年上實控股將完成所有非核心資產業務的重組，預計可以套現30億元。剝離數十億元非核心資產，明確醫藥、基礎設施、房地產幾大主要業務組合是上實控股資產重組的目標。上實控股自2007年提出資產重組的計劃以來已經有兩年多時間，但一直沒有大進展。然而今年2月以來，上實控股資產重組的腳步明顯加快。1月上實控股以10.55億元出售持有的聯華超市股份有限公司21.17％股權，上實控股由此全面退出連鎖超市經營業務。上實控股執行委員會呂明方表示 “出售聯華超市的股權，是為重組創造條件。”

不再只租不售

萬達4年來首次賣商鋪

據媒體報道，上海萬達將對其周浦項目的65個產權式商鋪進行公開發售。而自2005年以來，萬達一直采取產權式商鋪只租不售的模式。目前，上海萬達廣場置業公司副總經理呂正韜證實了商鋪出售的消息，他坦言這是從2005年至今第一次賣產權式商鋪。

對此次動作的原因，呂正韜表示，有意出售的商鋪，均為萬迭周浦項目的沿街商鋪，與2005年之前的銷售模式不一樣。他強調，提出出售沿街商鋪，并不是因為公司資金鏈的問題，萬達周浦項目的總投資額約在22億元，出售商鋪部分的銷售額估計也就3億元左右，這只是“平衡資金的一個方面”。呂正韜同時透露，萬達計劃于未來幾年內，在上海擁有2～3家超五星級酒店。

第一太平戴維斯獲北京金融街1號

資產管理合約

即使在當前的經濟形勢下，仍有許多大的外資投資公司在中國大陸進行業務發展，同時大量投資機構、基金管理公司及資產管理公司在中國的數量也在迅速增加。5月8日全球領先的地產服務綜合提供商第一太平戴維斯宣布，獲匯豐·南豐投資管理有限公司委任管理其位于北京金融街1號的項目，為該項目提供全面的資產管理服務。公司行政總裁袁靖罡高度評價了第一太平戴維斯的專業服務：“金融街1號地理位置優越，集甲級寫字樓與商業為一體。在中國，第一太平戴維斯是市場的主導者，為客戶提供專業的房地產解決方案。匯豐·南豐投資管理有限公司與第一太平戴維斯之間的合作是強強聯合?！?/p>

地方聲音

你錯過了房價之麝

“金三銀四”悄然過去，南京樓市交出漂亮的成績單，3月1日到4月15日，一個半月時間南京人買走1.3萬套房。在大家蜂擁買房之際，不禁有人要問：“我錯過買房的好時機了嗎?房價要開始漲了嗎?”

要想回答當前樓市是否回暖，房價走勢如何，數據應該最有發言權。

實際上，今年一季度南京樓市銷售業績已經斐然。網上房地產數據統計顯示，一季度商品住宅共認購20660套，成交16983套(臺高淳、溧水)。這一數據代表什么?它實際是四年來銷售數據中，僅次于樓市最火熱的2007年。不少業內人士大呼：“一夜日到兩年前”，并將一季度的銷量提升定義為“小陽春”，抑或是“短暫回暖”。

更令人關注的是，在最能體現近期房價實際波動的環比指數中，盡管3月份南京新建住房價格僅比2月份漲0.7個百分點，但也在全國70個大中城市位列第三，進入了當月全國“漲幅較大的城市”之列。南京市房管部門一位人士分析認為。今年1～3月南京新建住房價格指數環比和同比都在縮小，說明新房價格正在逐步止跌，市場信心也在逐漸增強。

(綜合編輯自中國地產雜志聯盟之《南京樓市》199期)

人事動態

范偉升任上海復地董事長

上海復地5月13日發布公告稱，復地公司董事長郭廣昌不再擔任該公司董事長職務，任非執行董事：公司董事職務由執行董事、總裁范偉接任。該項委任于5月13日起生效，范偉仍為公司的執行董事。之前，郭廣昌任復地公司董事長近八年。

在2008年年報中，范偉表示。復地目前的項目儲備量，足以滿足未來3～5年的發展需要，為集團的長遠發展奠定了良好基礎。據悉，截至2008年年底，復地共擁有規劃建筑面積總計約1038萬平方米的項目儲備，分別位于北京、上海、天津、南京、杭州等11個城市。范偉指出，抓好現有項目銷售工作，是2009年的業務策略之一，同時，復地將適時、適機增加土地儲備，并根據集團資金情況，抓住較佳的收購兼并時機，謹慎獲取新項目。