開征物業稅與城市“大肚子病”

近日，物業稅開征話題被炒得沸沸揚揚，物業稅開征是遲早的事，眾人爭論的焦點也只是時間問題。而我則更愿意把它與另兩則消息聯系起來，去考慮房地產走勢和對房價的影響等問題。

一則消息是北京由于私家車消費有增無減數量過快增長，三年后車輛尾號限行政策效應將會消失；另一則消息就是5月26日北京多家媒體刊登的頭條：北京CBD東擴三公里。

北京的交通擁堵現象日益惡化。從表象上看，是由于車輛增長，道路通容量不夠所至。而透過現象的本質卻是，城市規劃不盡合理，不斷增多的城市人口缺乏有效疏導；更深一層原因，則是城市政府管理統籌缺位，地方保護和地區本位主義只顧發展不顧協調，城市中心磁場效應在“多中心”的規劃意圖下未見化解，反而越來越強化。

北京的城市規劃發展存在先天不足，建國初錯失梁思成大師提出的新城規劃思想，改革開放后伴隨經濟發展、城市建設提速，城市人口數量幾乎以幾何倍數增長。“攤大餅”式的擴容模式，非但沒有減輕城市中心壓力，反而使壓力加深。所以，前年北京“規劃修編”新制訂了“兩軸兩帶多中心”的新規劃思路，意欲讓“多中心”分流疏導原先一個中心日益超負荷的壓力。但由于體制上的原因，新的規劃主體部分只能在各行政區縣政府內部“領會”并消化。城市既有的核心資源如行政、商務、金融中心和知名院校、醫療機構等，并沒有配合規劃調整進行重新合理配置。由于地方政府政績均是以GDP為導向，利益保護主義使得市區和遠郊行政區不能形成有效互補，將資源合理再配置，市區及郊區反而會因基礎不同，而在發展中差距越來越大。

近幾年，北京成為全國各地投資房產的首選地，四環以內新房銷售早已超過四成是由“外地人”投資購買。CBD、長安街和金融街的豪宅公寓售價已接近香港樓價。全世界可能不會再有第二個城市像北京這樣聚合了如此之重的所謂國體資源。城市“核心價值資源團”還在不斷膨脹集聚，市中心的壓力沒有化解，還在加重。這樣的矛盾狀況，好像全世界目前還沒有一個城市可以提供實例佐證，用多修幾條地鐵、把馬路不斷加寬的方式就可以化解。

而無論是CBD東擴，還是金融街西進，以及中關村東區開發啟動，任何一個舉措都是給本已擁擠不堪的城市腹地中心進一步加重負荷，強化中心磁場效應。現在北京輻射600～800公里范圍的城市，基本全都開通往北京的動車組，此半徑范圍內的城市基本三個小時左右車程即可抵達北京。僅動車組這一項，對北京的住房需求就會影響極大。以京津高鐵為例，最初天津樓盤的開發商判斷高鐵開通后，北京人會到天津來買房子。事實卻是高鐵開通后，天津一些有錢的人更多是跑到北京來買房。從狹義上理解，隨著京津高鐵的開通，北京住房需求會增多，相應地原有的天津住房需求卻在減量。

這一系列發展的地產注解就是，這個城市的住房投資需求還會加大，房價上漲的概念支撐足已站得住腳。

坦率地講，中國現有稅制體系并不支持物業稅開征的條件。中央政府欲開征物業稅顯而易見是為抑制國內近年日益嚴重的房產投資。但如同開征物業稅必須先厘清多如牛毛的原有房產稅費一樣，想要以物業稅抑制房價推高，需要的前提工作還應做好城市的規劃——以均衡發展布局讓13億人口盡可能少量涌入中心城市。讓城市里的居民不要全體只去一個地方就業、上學、購物Shopping，更不要同一時間起早之后，都一頭往市中心一個方向去扎!6月2日有媒體報道北京黨政機關擬錯時上下班以減少擁堵，但這也無法從根本上解決北京城市“大肚子病”帶來的弊端。