投資低價房

理性投資系列之二十五

擁有自己的住房，是對沖通脹風險的最好辦法之一。低價房政策是任何社會都應該優先考慮的事情

目前世界正處于一種極為復雜、前景不明的狀況之下。對于那些親身經歷過十多年前亞洲金融危機的人們來說，現在的次貸危機很像是歷史的重復。

2007年的全球經濟狀況同1996年很相似，市場處于泡沫巔峰狀態，但每個置身其中的人依然如癡如醉。轉眼之間，泡沫破裂，一些銀行陷入危機，不得不到處求援。美國和歐洲的資產泡沫開始痛苦地調整，有些小經濟體已有嚴重問題。看上去，這和1997年的狀況如出一轍。而上次的危機只有到了1998年，最嚴重的問題才開始浮出水面——直到香港政府介入股市、馬來西亞政府實施外匯管制、俄羅斯債務違約、巴西深陷危機，危機才可以說真正見底。歷史上，大多數危機都會持續大約兩至三年的時間；而目前美國次貸危機會持續多久，仍是未知之數。

現在，全世界大部分地區都在遭受滯脹的痛苦，通貨膨脹率和商品價格高企，各地的實體經濟增長卻日益放緩。在此狀況下，各國政府能夠做些什么以擺脫困境呢？與此同時，金融投資者們也不得不開始考慮對沖通脹、保護自己的財富不受侵蝕這一急迫問題，他們又當如何作為？

我們應該回頭看看，究竟是什么因素使得市場的投機程度和杠桿率達到如此之高的水平，又如何能夠重返基本面。我曾多次講過，金融是實體經濟的“衍生產品”。金融和實體經濟的主要區別是金融市場的杠桿率和復雜金融工具的不透明性。衍生產品的復雜性愈高，杠桿率愈大，相應的風險就愈大。次貸危機正是衍生產品杠桿率過高的一次危機，最終華爾街的金融危機沖擊了實體經濟，而不是相反。華爾街以外的普通美國人終究有一天會發現，令他們突然變得一無所有的根源，可能在于那些華爾街銀行家的貪婪和投機。所有人都從理想回到現實，估值開始回到正常水平，基本面因素開始凸顯重要性。人們開始嘗試約束那些將公司推到泡沫水平的分紅制度，以及讓那些失敗的CEO離職時依然能獲得巨額“分手費”的制度。

我一向主張價值投資，相信在金融體系強大之前，必須有強大的實體經濟作為后盾。我們遲早要回到基本面。如果一個社會將其大部分的養老金都投資到長期政府債券這種資產上，究竟意味著什么呢？簡單地說，意味著這一代年輕人的養老金將由下一代人償還，其安全性依賴于政府的管理能力和財務審慎程度。設想一下，如果明天通脹驟然加劇，通脹率超過了政府債券收益率，那么，這些未來養老金的購買力將逐步遭到侵蝕。這也正是日本、歐盟和美國等老齡化國家和地區面臨的最大問題。其政府無法承受高通脹的代價，因為高通脹不僅侵蝕國民的儲蓄，也在減少他們的養老金。

擁有自己的住房，是對沖通脹風險的最好辦法之一。這也就是我為什么堅信一個好的民主政體應該是一個“居者有其屋”的國家。在這樣的國家里，人們能夠低成本地擁有自己的房屋。特別是對窮人來說，如果能低價買房，那么他們就有了一個對沖通脹的工具，真正使得他們老有所依。因此，低價房政策是任何社會都應該優先考慮的事情。

投資建設低價房在帶動建筑業發展的同時，也間接推動地區經濟的發展；這一點對目前正處于快速城市化進程的中國尤為重要。有效投資建設低價房，既能滿足社會需要，也能夠在國際經濟環境不好時擴大內需。畢竟，沒有一個國家可以永遠依賴出口來推動經濟增長。

低價房建設也有利于創造就業機會。投資低能耗、高效率的公共交通和旅行設施，比如建造電力鐵路和地鐵，而不是發展大量消耗汽油的汽車，也是創造就業的一個辦法。民眾能夠利用這類新增就業機會，逐步實現他們自己的住房夢，而不是終生為他人做嫁衣裳。

不過，我們也要清醒地看到，那些缺乏統一規劃、偷工減料建設的“豆腐渣”房，會極大破壞環境。如何應對這種潛在的風險？我的建議很簡單，就是在全國范圍內設立評選低價房最佳設計的獎項，鼓勵那些環境友好、能源節約和適合中國風土人情的建筑設計創新。這些低價房社區，必然也需要有方便用戶、價格便宜、環境友好、能源節約的公共交通作為配套。

縱觀歷史，英國在18世紀成為一個海上強國，很重要的原因就是他們發展起了好的航海鐘技術，從而使得航船能夠沿著正確的方向前行。同樣，對中國而言，如果我們能夠鼓勵那些思慮成熟、眼光長遠的建筑師設計出未來的低價房式樣，那么，我們就能夠真正建設一個和諧的、環境友好的民主社會，最終為全世界樹立榜樣。而我們的金融體系（包括養老金體系）需要很容易地為這些房屋建筑提供融資。總而言之，一種有遠見的投資，應該著眼于社會的長遠未來，服務于人們追求美好生活的夢想。■

作者為《財經》雜志特約經濟學家，香港證監會前主席