政策調控：底在何處？

在房價的背后，起主導作用的是政策調控。

面對調控，每一年幾乎都是政策年。從央行121號文件，到“90／70”政策，在前所未有的緊縮性貨幣政策以及持續數年的行業調控政策作用下，中國樓市開始了實質性的調整。2008年，地產業“救市”、“松綁”呼聲不斷。面對宏觀調控的適度微調，人們又開始揣測：政策調控是否已到底？

揣測政策底

國家統計局的最新數據顯示，今年上半年，70個大中城市房價同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個百分點。國家統計局中國經濟景氣監測中心主持的一項調查顯示，有近百名國內經濟學家認為，目前的房價水平依舊偏高。

這些信息可能會讓開發商們感到雪上加霜——在此情形之下，寄望決策層“松綁”房地產行業的可能性更小了。

此前，中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一透露，中房協已上書中央，建議政府可根據當前國內外經濟環境和房地產市場的變化，在保持宏觀調控政策相對穩定的前提下，對某些調控措施進行適當調整。而且有消息稱，該建議已獲得中央重視。

長期以來，人們已經習慣從政府方面的表態尋找市場信息，尤其是對于房地產這一受政策影響較大的行業。

萬達集團董事長王健林曾表示，你們有沒有注意到政府針對宏觀調控所用的字眼已經發生了改變？從今年初的“防止房價快速上漲”已經變為“穩定住房價格”，這或許是一個政策“溫和”的信號。

之前，央行公告說，目前我國宏觀調控的首要任務是保持經濟平穩較快發展和控制物價過快上漲，簡稱為“一保一控”，以區別于此前的“雙防”——防經濟過熱、防全面通貨膨脹政策。同時，央行將在下一階段保持貨幣政策的連續性和穩定性。

就在這份公告中，央行沒有再提“繼續從緊的貨幣政策”，這個僅僅改變了幾個字的公告，引起了無數人的揣度與期待。最近，中央財經領導小組辦公室副主任劉鶴在接受人民日報的專訪時表示，從當前中國經濟現狀看，宏觀調控政策力度已基本到位，沒必要再加大宏觀調控力度，未來應保持各項宏觀調控政策穩定。這是繼上個月央行確定下半年宏觀調控政策基調后，首位政府官員對此進行的解讀。

政府方面的表態則顯示出對宏觀調控的滿意度和持續性。國土資源部部長徐紹史表示，上半年土地供應總量下降，結構得到調整，土地價格漲勢也總體趨緩，土地市場競爭降溫。他說：“總體來看，土地和礦產市場運行符合宏觀調控目標的預期，對房地產開發用地和工業建設用地影響不大。”

從金融層面來看，人民銀行6月再次上調人民幣存款準備金率1個百分點，使存款準備金率達到了17.5%的高位。而銀監會6月初發布的《中國銀監會關于進一步加強房地產行業授信風險管理的通知》，也明確要求商業銀行嚴格把關房地產開發貸款和個人住房貸款。因此，國信證券認為，“看不出對房地產行業的調控有放松跡象”。

有沒有松綁的理由？

就在各方揣度政策意圖的時候，國家統計局發布經濟述評明確指出，成交低迷只能說明需求方認為價格不合理，市場觀望氣氛濃厚，房價自然還會下跌。文章稱，宏觀經濟形勢和政策面不支持房價持續高漲，需求層面不支持房價持續高漲，供給方面臨的資金困局不支持高房價，房產暴利時代終結。文章預計，按照國內目前購房者群體的情況，以及普通百姓的收入增長速度，房價下調是必然的。

其實，當政府決心已下，并動用各種資源的時候，房價漲跌已沒有懸念，人們擔心的只是政策的反復。我們不得不承認，若沒有當年的價格戰，也沒有今天能夠屹立于國際市場上的中國家電企業。今天的房價還在降與不降之間徘徊，會不會也出現當年的彩電價格戰那樣慘烈的一天？可能很多年以后，當王石、潘石屹、馮侖等大腕退出江湖的時候，他們一定會想起這個火辣辣的夏天。也許這場調控幫他們清理了大部分競爭對手，也許他們自己差點就被清理了。

但是今天，面對調控壓力的時候，他們還是想回到前些年的好日子。所以潘石屹會說，對中國房地產市場不能用“救市”這個概念，過去幾年時間為了限制房地產市場的規模和發展，出臺了許多宏觀調控的政策，今天房地產的形勢已經與幾年前完全不同了，應該“松綁”，給予和其他行業一樣公平的待遇。

但靜下心來分析，你還是會為這些年房價的飆漲瞠目結舌。以上海為例，2000年上海商品住房均價3000元/平方米不到，到了2008年上海商品住房的均價已高達17000元/平方米以上，不到8年的時間房價漲了約6倍。

全國工商聯地產商會會長聶梅生力主主管部門對房地產行業“放松銀根”，但她也不得不承認目前部分城市樓市低迷的一個重要因素，是2007年部分城市地價飛漲，房價透支了未來。

長城證券的研究也指出，若下半年緊縮政策松動，將增強資金緊張的開發商抵御樓市調整的能力，其降價銷售的動力不復存在，間接后果是延長擠出房價泡沫的調整時間。而且，對房企的信貸松動，并不能改變房價過高、自住需求購買力不足的現實，同時未必能扭轉大眾對于房價下跌的預期，對改善樓市低迷的作用也有限，難以實際增強房地產公司的盈利能力，而順應市場自身的調整才能使行業健康發展。若政府此時救市，有可能造成房價再度非理性上漲，樓市泡沫膨脹得更加劇烈，并可能最終導致崩盤。

在陣痛之后，房地產行業需要多一份遠見與平和，少一些投機與灰色。就像現在，賭政策松綁與否也是一場冒險。