房地產投資環境評價中的局部變權綜合法

[摘要] 在一定條件下房地產的投資環境決定著房地產投資的效益， 本文簡要討論了房地產投資環境影響因素，針對房地產項目中的住宅小區投資環境和變權綜合法的特點，建立了基于變權綜合法的房地產投資環境的模型，并以河北省某地區為例，給出了一個實證分析。

[關鍵詞] 投資環境 變權綜合法 房地產投資環境

一、引言

對于任何一項投資，環境條件的優劣直接影響了投資效益的好壞。 投資環境是影響房地產投資行為的外部因素的總體，是理性的房地產投資活動賴以進行的前提。在一定的條件下，投資環境因素對房地產投資的成敗起著關鍵的作用。由于高投入、高風險、復雜性、開發周期長及影響因素多等方面的原因，所以科學的對投資環境進行分析并對投資的前景進行預測，是防止風險和確保高收益、高回報的必要前提與基礎。房地產投資環境評價工作在經濟生活中日益受到人們的重視，評價方法的研究也在逐步展開。目前，常見的房地產投資環境定量評價方法包括初級因素打分法、多因素系統評估法、綜合性定量方法、雷達圖分析法、關鍵因素評估法等。但這些評價方法對于主觀性指標處理得比較粗糙。變權綜合法由于所需數據少，評價準確性高；而且更能突出指標體系中個別指標的明顯變化，比常權綜合法更接近專家評估的思維模式，所以它在社會各行業得到廣泛應用。本論文建立了一個基于變權綜合評價方法的投資環境評價模型，并以河北省某地區為例，給出了一個實證分析。

二、變權綜合法

定義2.1稱為一個m維常權向量，如果對于任意，有，且滿足。

定義2.2 給定映射，稱向量，為m維局部變權向量，如果滿足:

(1)歸一性

(2)懲罰激勵性：對每個，存在，且，使得關于在內單調遞減，在內單調遞增。

定義2.3 給定映射，稱向量，為m維局部狀態變權向量，如果對于每個，存在，且，滿足條件：

(1)對于每個，對于常權向量，在上關于遞減，在上關于遞增。

(2)當時，;當時，。

定理2.1 設為一個m維局部狀態變權向量，為任一常權向量，則， 為一個m維局部變權向量。

給定指標集，各指標的常權分配為，某被評價對象各指標的評價值為：，取定局部狀態變權向量:，可得局部變權向量：，于是綜合評價值為：

三、基于變權綜合法的房地產投資環境評價模型

房地產投資環境評價指標體系是對投資環境進行綜合評價的依據和標準。它的設置應符合系統全面、簡明科學、穩定可比、靈活可操作的原則。因此，本文按隸屬關系、層次結構，將影響投資環境的因素加以系統分析和合理綜合，其構成要素一般分為政治、經濟、自然、基礎設施和社會因素四大方面。欲建立房地產投資環境測評模型，應遵循：構建評價指標體系→評價指標定量化→建立測評模型。根據以上分析，本文借助層次分析法確定了權重向量，基于變權綜合法建立一類測量房地產投資環境的定量化模型，具體步驟如下：

1.運用層次分析法，建立層次結構模型，確定權重系。如表１所示，

表1 河北省房地產投資環境指標體系

2. 下面我們通過對河北省某地區房地產投資環境進行評價。我們邀請了10位專家，分別對各指標進行按評分標準打分，得到二級指標狀態值。

比如我們首先取定:

得到房地產投資環境評價過程如表2:

表2

按照上述步驟，經過計算得出：雖然該地區社會政治環境和基礎設施環境都較好，但由于自然環境和經濟環境稍差，采用變權綜合法達到了懲罰的目的，而常權綜合卻未能達到此效果。

四、結束語

由于房地產投資環境復雜性，不確定的影響因素眾多，投資者對環境的選擇尤為慎重，投資環境的好壞直接影響到投資者的收益。對投資環境做一個公正合理的評價至關重要。本論文所采用的變權綜合評價法，運用定性和定量相結合，專家評價和科學計算互相補充的分析方法，比常權評價法更為準確，具有一定的適用價值。

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