房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫背后的多方博弈分析

[摘要] 房地產(chǎn)市場的持續(xù)過熱越來越引起社會各界的關(guān)注，本文以不同的角度，主要以博弈論的觀點分析在房地產(chǎn)市場背后多方的策略選擇問題，主要包括政府、開發(fā)商、消費者的博弈以及這三方內(nèi)部的博弈。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 博弈 利益最大化

一、引言

2000年以來，全球房地產(chǎn)價值大幅度膨脹。2000年～2005年間，美國住房價值對GDP的比率由135%上升至173%，澳大利亞由271%上升至374%。但從2006年起，美國房地產(chǎn)價格的上漲速度逐步減緩，2007年8月出現(xiàn)了次貸危機(jī)，房地產(chǎn)市場的泡沫開始破裂，并迅速影響到全球房地產(chǎn)市場。

就中國而言，全國商品房價格普遍偏高，房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，為避免房地產(chǎn)業(yè)的崩潰，從國家穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，政府已經(jīng)采取了一系列措施來限制房地產(chǎn)業(yè)的過熱狀況。而房地產(chǎn)商則不會顧及過熱的現(xiàn)狀，只要在目前能得到巨大利潤，就將毫不猶豫地投入其中。作為房地產(chǎn)市場的主要消費者，即商品房的買家，從自身的利益出發(fā)，希望能買到“物廉價美”的產(chǎn)品。這幾方在面對一定的環(huán)境條件時，同時或先后、一次或多次，從各自允許選擇的行為或策略中進(jìn)行選擇并加以實施，便構(gòu)成了博弈。

二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的模型

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫愈演愈烈，集中體現(xiàn)在房價虛高、盲目投資等方面。這其中又以商品房交易最為嚴(yán)重，也最具代表性。假設(shè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投資者共有n個，每個投資者根據(jù)自己的目標(biāo)利潤決定自己的投資量，則有Q=∑qi ，qi為第i個投資者的投資量qi∈(0，∞)，i=1，2…n， ，Q為n個投資者的總投資。……