百姓買的起房才是最好的救市

最近，中國房地產協會副會長、秘書長朱中一透露，中房協日前給國務院上書了一份房地產政策調整建議，旨在改變目前“嚴厲”的房地產調控政策，改為“適度控制”。就在中房協上書國務院的同一天，多次呼吁對房地產行業進行政策松綁的SOH0中國董事長潘石屹稱，不救開發商，房價還會漲。二者遙相呼應何其默契。

一石激起千重浪，這條消息，短短幾個小時的工夫，門戶網站上的網友評論已經多達數萬條，并仍在以驚人速度翻頁遞增，足見公眾對于政府房地產政策變化的極度關注。

“房地產價格漲了5年后開始調控，難道跌了5天就要建議救市”，有人這樣表述。其實，問題不在于中房協替房地產企業利益鼓勵，房地產企業有中房協為其利益代言人，那么誰來做廣大消費者的利益代言人呢?

“購房意愿10年最低”耳光響亮

央行報告顯示，未來3個月打算買房的居民人數占比為13.3％，創10年來最低水平。

那些期待樓市立即回暖的開發商以及正在極力救市的地方政府，看來會很失望，這預示著今年樓市不僅沒有回暖的希望，而且有更冷的可能。

要知道，購房意愿之所以走低，首要原因是買房人對樓市失去信心，樓市遭遇了信用危機。在房價瘋漲中，我國樓市一直缺少風險提示，地方政府和開發商實際上是在隱性擔保房價持續上漲的，這使得買房人超前消費、過度消費。現在，樓市一冷，消費者的信心就動搖了，這種信任危機，注定將有一個很長的過程。

消費者繼續觀望是正確的選擇，既然開發商都對房價沒信心開始降價，買房人自然更沒信心，很可能今日買房明日就跌。而且，種種跡象顯示中央并沒有放松宏觀調控的意思，地方政府零星的救市舉措，顯然不能改變樓市趨冷的大局。

市場經濟實際上是信用經濟。因此，救市的辦法是恢復買房人信心，而不是支持開發商。而要想恢復買房人信心，關鍵是要還原一個真實的樓市，讓買房人理性消費；開發商要做誠實的商人，而不是做忽悠的商人；地方政府應積極穩定房價，而不是幫助炒高房價。“購房意愿10年最低”，等于是摑了救市派一耳光——不考慮買房人利益的任何救市行為都是白搭；樓市還沒到要救的時候，讓市場自己多擠擠泡沫，才是正經事。

白領買房也吃力

在深圳工作的陳先生和太太準備今年買房，為明年出世的寶寶安個家。他聽說中房協的建議之后異常激憤。他說，他跟太太都算白領階層，月收入加在一起超過1萬元，這幾年省吃儉用手上有20萬元存款，這幾個月看來看去都沒找到價位合適的房子。“特區內的新房還在每平米1.5萬元以上，條件稍好的二手房也要1萬以上，孩子馬上要出生，我們至少要買個80平方米左右的大兩房或者小三房，按照這個價格，交完首期月供還要五六千，我們覺得要想買房還是有很大的困難。”

在陳先生看來，自己一家收入也算不錯，可買第一套房仍然覺得吃力。相對于藍領及下崗工人來說，這無異于癡人說夢。同時也表明房價沒有降到位，依然大大地超出了購買力。

“5年前想買房，手上的存款和房價差距是10萬多，3年前想買房，手上的存款和房價差距是30多萬，如今想買房，手上的存款和房價的差距是50多萬。我們什么時候能買房?孩子上學，物價又漲，除非我們的工資漲速有‘神七’的速度。”有人痛惜而無奈地說。

此前，西安傳出政府補貼購房者之說時，搜房網和焦點房地產網就政府救市問題進行了調查。結果顯示，63.64％的網友認為目前不需要救市，房價還沒回落到合理價位；59.74％明確表示不支持政府救市。90％的網友認為救市是在為開發商“松綁”。

有觀點認為，深度調整有利于房價達到市場認可的水平，在調整沒有到位時進行干預，難以起到作用，甚至會帶來較大負面影響。本月中旬，央行宣布降息、下調準備金率，被解讀為樓市利好，預示宏調有松動跡象。然而就深圳市場看來，降息以來，深圳樓市量價齊跌，尚無好轉跡象。來自市國土資源和房產管理局的統計數據顯示，降息后7天中，深圳一手房市場共成交695套，比降息前一周(875套)環比下降25.5％，成交均價為10718元／平方米，較前周小幅下降0.5％。

不應當找政府，應當找市場

中房協建議的用意十分明顯，即假借幫部分家庭改善住房條件為由，試圖讓政府放松對二套房貸款的限制，來達到繼續鼓勵部分人炒賣房屋從而推高房價的目的，并由此實現開發商利益與金融安全更緊密的捆綁，來要挾政府無限“確保”其暴利。假如中房協有關放松貸款限制的建議得到采納，房屋炒賣將再度反彈，樓市泡沫會越吹越大，最后開發商的利益是保住了，但銀行的房貸風險系數卻大大提高，最終可能將國民經濟與金融機構推向越來越危險的境地，政府有關部門不能不對此保持高度警惕。

眾所周知，當前房地產成交量的持續大幅滑坡，根源在于房價遠遠突破公眾承受能力底線，人們無奈選擇以腳投票。也正因如此，只要房價遠超公眾消費能力的現狀不能得到改變，無論外圍的調控如何開展與進行，對于開發商利益的挽回而言，都將是無力回天。

開發商與其不切實際地試圖改變房地產宏觀調控政策，不如把房價降到與經濟發展水平及公眾消費能力相適應的程度。唯有如此，消費信心才可能得以逐漸挽回，開發商也才能在更多人實現安居夢想的同時，挽救自己的命運。

多年來，中房協都是堅定的“市場派”。每當房價上漲，老百姓希望政府出手干預房價時，中房協總是出面反對，理由就是房價上漲是供需矛盾造成的，行政干預會扭曲市場價格信號，因此房價問題只能由市場來解決。猶記得2007年8月，房價大漲，社會上又有要求政府加強宏觀調控的聲音時，正是中房協旗幟鮮明地強調“行政干預適得其反。”

然而正應了“三十年河東，三十年河西”這句老話。房地產市場攻守易勢。而中房協也搖身一變，從“市場派”變成了“政府干預派”，這一頗具喜劇色彩的變化不由得讓人恍然大悟：原來除了利潤和利益之外，沒有什么原則不能改變。

中房協是房地產商的一個自治組織，它出面為開發商說話，天經地義。問題的關鍵在于，它的建議是否真的有利于中國房地產業的長期健康發展?

答案是否定的。理由就在于目前中國的房地產市場是一個病態的市場。目前的中國房地產業已經不再追求滿足國民的居住需要，而逐步變成了一種純粹的投資，甚至是投機工具。隨著美國次貸危機的爆發等多種因素的影響，人們對房地產升值的預期不再，投機資金開始逃離房地產市場，泡沫的破裂也就勢在必然。

這時，政府恰恰應該讓市場這只“看不見的手”來發揮作用：那些以投機為目的房地產商將被淘汰出局，生存下來的，將是那些扎扎實實為國民蓋房子，獲取合理利潤的誠實開發商。過了這一關，中國的房地產市場才可能變成健康的市場。如果政府真如中房協所請出手救樓市，那么受到保護的反而是那些搞投機的開發商。

因此，中房協此時應該“不找政府找市場”，這樣會更有利于開發商的長遠和根本利益。

百姓有所居是最好的市場

如果地方政府不在打破賣地財政思維，建設好廉租房、經濟適用房，引導開發商剔除暴利空間，尊重公眾住房消費知情權，推動樓市理性回歸等方面下工夫，恐怕再多的救市努力也是一廂情愿，還會遭到公眾輿論的堅決反對。

從2007年底到2008年上半年，全國各大城市出現了房地產價格與銷售量價量齊減的狀況，以北京為例，2008上半年與2007年同期住宅成交價同比下降10％，而成交面積下降了45％，房地產進入蕭條階段。有種意見認為，政府應放松政策力度，以防止房地產低迷拖累整個經濟發展。另一種意見則擔心放松宏調政策力度，會引起房價反彈，加劇通脹。輿論界的注意力集中在政策的收放之間，似乎難點在于收放尺度的把握。

然而問題并非這么簡單。回顧1997年亞洲金融危機到今天的全球經濟不景氣，我國房地產業第二次面臨危機。申奧成功使中國房地產走出亞洲金融危機的陰影，從2001年起，政府的房地產宏觀調控政策一直以防止房地產泡沫、防止房地產過熱為主旨。從土地“招拍掛”出讓到土地儲備制度的建立；從土地增值稅清算到土地出讓金收支兩條線；從5年內二手房上市全額征收營業稅，到出售房產征收個稅；從購買二套住房首付提高利率上浮到提高存款準備金率等等，政府打出了一系列“組合拳”。力度不可謂不大，然而，房價抑制難度之大也，是有目共睹的。

房地產業的危機恰恰暴露了我們管理制度上的缺陷。到目前為止，以招拍掛方式出讓的土地占總出讓面積的比例不到30％，也就是說70％的土地還是無償劃撥和非公開市場交易的。另外從國務院提出有條件的地方可以實行土地儲備制度到現在的10年多時間，各地成立了2000多個土地儲備中心，縣級政府幾乎都有土地儲備中心。相比之下，國務院規定的廉租房制度，從提出到今天也有10年了，291個地級市中尚有70個城市未實施廉租房制度。如此反差說明，各地政府在對房地產市場的管理中確實存在著制度缺陷。

2007年底，全國上演了高價拿地的風潮，各地的標王地價屢屢被刷新。然而短短幾個月，又出現了大量的土地流拍和退地的現象，這種土地市場的起伏充分說明了市場的惡意炒作。

觀點

中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞：不贊成政府出面救市。以財政補貼購房者為例，政府財政應主要用于公共事業，而如果購房人本身財力殷實，再給予財政補貼，可能有失公平。

經濟學家謝國忠：救房地產開發商是沒有意義的，因為現在的問題在于老百姓買不起房子。

福州大學房地產研究所所長王阿忠：盡管樓市持續陷入低迷，但目前房地產開發利潤率仍然維持在30％到1 00％的高水平，房價仍有繼續下降的空間和可能性。

中國社科院金融研究所研究員易憲容：當前房地產市場低迷的問題出在開發商身上，是開發商沒有認清市場形勢做出了錯誤判斷。

金九銀十，一枕黃梁

張 弓

近一段時期，國內多個城市推出秋季房展會，希望利用中秋及國慶假期，給低迷的樓市帶來些許熱度。“金九銀十”一向被視為房地產傳統的銷售旺季，然而自去年年底以來低迷的市場卻令開發商們難有以往的樂觀。近一時期，房地產開發商形成涇渭分明的兩派，一是以王石為代表的“主降派”，另一是以潘石屹為代表的“挺漲派”，其實無論打什么牌，目的只有一個：推動樓市回暖。不過，多數業內人士認為，9月和10月這兩個月并不能改變樓市從去年底以來就彌漫的觀望情緒。

降與不降，還真是-?-問題

萬科中秋節前在上海推出“喜迎中秋、八盤共慶”活動，攜旗下金色雅筑、新里程以及四季花城等8大樓盤集中促銷，房價直降10萬元。與萬科率先發動價格戰、在全國頻頻掀起降價浪潮不同，潘石屹和他的SOHO中國卻逆勢而動，自9月1日起全面上調房價，上調幅度為5％左右。

無論是其他開發商，還是打折樓盤的前期業主，對于“主降派”均表現出不同程度的憂慮。他們堅定地認為“攪局者”來了，更有觀點認為，高喊降價居心叵測，是以降價行為達到行業“洗牌”目的。

時至9月，樓市顯示的情況依然不樂觀。有統計數據表明，在絕大多數城市，居高不下的成交價格與持續低迷的成交量嚴重倒掛。然而，萬科給房價撕開一個口子，形勢似乎將變得更為明朗：“房價只能漲不能跌”的神話被打破，各地房價將如多米諾骨牌一般逐個下跌。

福州市一家大型房地產開發企業負責人說，今年年初刮起的一股降價潮就已經很好地闡釋了房地產目前的現狀。這位負責人說，今年年初，他的公司曾堅決地站在“挺漲派”一方，房價只漲不跌，而作為他的一個強有力的競爭對手從今年春節過后就率先降價。等到今年5月份結果出來了讓人悔之晚矣，他的樓盤陷入嚴重滯銷，而對手的降價樓盤卻實現了“旺銷”，從而快速回籠資金。

業內人士認為，當前房地產弱市之下的“降價”不失為開發商的自救良方。在上海、北京等大城市，9月份以來，不約而同地出現了大范圍的房價松動，與之前半遮半掩的打折促銷截然不同。

不可否認，每一輪的降價都難以避免地引發各利益群體的“暗戰”，但事實證明，無論其他利益相關方如何“抵制”，降價依然是帶動銷售的一劑良方，這也是一些地產公司寧愿頂著壓力打折促銷的動力所在。

市場預期：降!繼續降!

“天津、長沙、武漢、杭州、南京均出現價量齊跌的態勢，深圳雖然連續四期出現回暖，但是庫存數量出現連續攀升。”聯合證券房地產行業分析師魚晉華在統計9月份上半月的房地產銷售數據后發現，“金九”上半月，金九一點也不金。

一直表現堅挺的北京房地產市場，金九過半的表現讓開發商有點失望。統計數據顯示，9月1—15日，北京期房住宅成交繼續在低位徘徊，簽約套數和面積環比分別萎縮5％和13％，同比更是分別出現了58％和70％的下降。

事實上，盡管深圳上半月新建商品房成交總套數和成交總面積環比均上升了5％和5％，但深圳房市可售套數和面積均達到了去年以來的新高，而隨著豪宅因素的減弱，深圳住宅均價出現大幅回落，住宅均價出現大幅回落，環比下跌了22％。

“9月以來，各地的推盤量顯著增加，開發商面臨進一步降價銷售的壓力。”魚晉華分析認為，各地土地交易市場也維持冷清，開發商拿地的熱情不高，這顯示各地開發商對樓市仍維持較為悲觀的預期。

“現在的政策條件、市場環境、購買住房的對象等都發生根本性的變化，不少房地產開發商仍然抱著早幾年房地產市場的夢想，以為這種夢想還會持續，因此寧可把房價項在天花板上就是不下降。”中國社科院專家易憲容呼吁，開發商們該醒醒了。

隨著形勢的日益嚴峻，開發商們以前其樂融融、一起賺錢的好時光已經不復存在，當你喜滋滋地盤算著照現在的價格年底能賺多少錢時，對手卻在一夜之間把價格拉下來了1000元／平方米甚至更多。萬科的率先降價，或許會讓各大開發商開始意識到在行業不景氣的階段，把房子賣出去，回籠資金才是最主要的。

在招商證券房地產行業高級分析師賈祖國看來，總體上一線城市房價應有30％～40％左右的下跌空間。事實上，房價收入比是房地產估值中采取的最通用、最具有說服力的指標。而目前國內一線城市房價收入比都約在13以上，遠遠高于國際平均水準(房價收入比為2—3)。賈祖國認為，中國一線城市房地產估值明顯偏高，2007年底中國一線城市家庭的可支配收入都已遠超過了5000美元，按照國際經驗，中國合理的房價收入比應該在10以下，總體上一線城市房價應有近4成的下跌空間。