中國(guó)住宅房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證分析

　　摘要：自20世紀(jì)90年代以來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模以每年平均20%左右的速度高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)空前繁榮，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位也舉足輕重。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格也在持續(xù)攀升。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是錯(cuò)綜復(fù)雜的，這也就決定房?jī)r(jià)并不是一成不變的，而是由多種因素發(fā)展變化、共同作用的結(jié)果。文章選取了1992-2007年的數(shù)據(jù)，運(yùn)用回歸分析方法，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素進(jìn)行了實(shí)證分析。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；回歸分析；模型檢驗(yàn)；影響因素
　　
　　一、引言
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。2000-2007年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率達(dá)到25.8%，占固定資產(chǎn)投資的比重保持在年均20%左右。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過固定資產(chǎn)投資增速，遠(yuǎn)高于GDP增速。雖然房地產(chǎn)業(yè)在2007年下半年開始受到美國(guó)次貸危機(jī)和波及全球的金融危機(jī)的影響而下滑，但房地產(chǎn)業(yè)依然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素之一。
　　房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值（交換價(jià)值）的貨幣表示，其形成一是來源于從規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地開發(fā)到房屋施工安裝等過程凝結(jié)了物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)所形成的地產(chǎn)價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值，二是來源于資本化的地租，即土地使用權(quán)價(jià)格或所有權(quán)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的基本因素受到供求關(guān)系影響，但由于我國(guó)正處于城市化階段，人口和居民收入的不斷增長(zhǎng)構(gòu)成了對(duì)房地產(chǎn)住宅的穩(wěn)定需求，所以，我們?cè)诳紤]變量時(shí)不將人口增長(zhǎng)和行業(yè)投資因素引入。另外，房地產(chǎn)住宅建設(shè)成本很大一部分是開發(fā)成本。開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)用等。
　　
　　二、變量選擇
　　
　　選取全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格Y表征住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作為被解釋變量。房地產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)者收入水平有很大關(guān)系，模型中以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X1為代表變量表征收入。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)X2表征住宅建設(shè)成本。失業(yè)率間接體現(xiàn)出具有購(gòu)房能力的人數(shù)變化狀況，失業(yè)率升高代表著具有購(gòu)房能力的人數(shù)減少，房地產(chǎn)有效需求相應(yīng)降低，房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，模型中以城鎮(zhèn)居民失業(yè)率X3表征失業(yè)率。利率以銀行貸款利率X4表征。住宅建筑面積X5表示當(dāng)年供應(yīng)量，對(duì)價(jià)格影響比較直接。住宅銷售額X6表征當(dāng)面需求量。城鎮(zhèn)增長(zhǎng)人口也可間接反應(yīng)需求量，以X7表征。以這些作為解釋變量。資料來源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，其中涉及到價(jià)格的問題均以1978年為不變價(jià)，并對(duì)部分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行了處理。
　　
　　三、實(shí)證分析
　　
　　（一）模型建立
　　表1列出了1992-2007年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格Y與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)X1，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X2，城鎮(zhèn)居民就業(yè)率X3，利率X4，住宅建筑面積X5，住宅銷售額X6，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率X7的相關(guān)數(shù)據(jù)。
　　本文經(jīng)驗(yàn)分析運(yùn)用多元線性數(shù)理回歸模型：
　　Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+μ
　　其中，Y代表全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格，X1代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)，X2代表城鎮(zhèn)人均可支配收入，X3代表就業(yè)率，X4代表利率、X5代表住宅建筑面積、X6代表住宅銷售額、X7代表城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率，μ代表隨機(jī)誤差項(xiàng)。
　　（二）模型回歸分析
　　利用Eviews軟件的回歸，即有如下回歸方程：
　　Y =1230.136+0.890516X1+0.322854 X2-364.9055X3-3.750479X4-0.006176X5 -0.041126X6+9.322344X7
　　（2.482188） （1.755152） （3.336553）（-2.715567） （-0.305088） （-1.849976） （-2.474960）（0.180441）
　　R2=0.995479R2=0.991523
　　F=251.6391
　　給定顯著性水平5%，自由度為（7，16）的F分布的臨界值F0.05（7，14）=2.85，因此
　　總體上看，X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7聯(lián)合起來對(duì)Y有顯著線性影響。在5%的顯著水平下，自由度為16的t分布的臨界值為t0.025（16）=2.12。因此，MC，INC，UE，IR 參數(shù)均通過了該顯著性水平下的t 檢驗(yàn)。
　　（三）回歸模型檢驗(yàn)
　　1、異方差性檢驗(yàn)（White檢驗(yàn)）
　　利用Eviews 軟件，有表2的結(jié)果。
　　
　　從伴隨概率值容易看出，在5%的顯著性水平下，原模型不存在異方差性。
　　2、序列相關(guān)性檢驗(yàn)（GB檢驗(yàn)法）
　　在OLS檢驗(yàn)下，由于D.W.=1.977，小于顯著性水平為5%下，K=4，樣本容量為16的D.W.分布的臨界值的下限與上限分別是：dL=0.86，du=1.73。du=1.73＜D.W.=1.977＜4-du=1.977，
　　因此，可判定模型不存在序列自相關(guān)。
　　3、多重共線性檢驗(yàn)
　　（1）檢驗(yàn)簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)
　　X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7的相關(guān)系數(shù)如表3所示：
　　從表3數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7存在相關(guān)性。
　　（2）找出最簡(jiǎn)單的回歸形式分別做Y 與X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7之間的回歸：
　　可見，房地產(chǎn)價(jià)格受城鎮(zhèn)居民可支配收入影響最大，因此選Y=f（X2）為初始回歸模型。
　　4、逐步回歸
　　將其他變量逐步導(dǎo)入初始回歸模型，并找出最佳回歸方程。
　　以上數(shù)據(jù)通過了ADF檢驗(yàn)。此方程通過檢驗(yàn)，因此最優(yōu)的住宅房地產(chǎn)價(jià)格函數(shù)應(yīng)以Y=f（X2， X6， X1，X3， X5， X4， X7）為最優(yōu)，擬合結(jié)果如下：
　　Y =1230.136+0.890516X1+0.322854X2 -364.9055X3-3.750479X4-0.006176X5- 0.041126X6+9.322344X7
　　
　　四、總結(jié)
　　
　　根據(jù)實(shí)證分析結(jié)果，房地產(chǎn)價(jià)格主要影響因素為房產(chǎn)價(jià)格與住宅建設(shè)成本、居民可支配收入、就業(yè)率、利率、住宅建筑面積、住宅銷售額、城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率。
　　從模型可以看出，住宅價(jià)格與居民收入是密切相關(guān)的，如果想刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先考慮的就是不斷增加居民可支配收入，進(jìn)而刺激消費(fèi)。另外，房地產(chǎn)行業(yè)也可以通過適當(dāng)降價(jià)來拉動(dòng)消費(fèi)，刺激住宅銷售額的提高，進(jìn)而獲得利潤(rùn)。住宅建設(shè)成本和住宅建筑面積屬于國(guó)家固定資產(chǎn)投資，可根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境適當(dāng)調(diào)整。失業(yè)率、利率和人口增長(zhǎng)率在住宅房地產(chǎn)價(jià)格上影響力度較小，但在長(zhǎng)期看，屬于影響價(jià)格的重要因素，并且三因素均帶有滯后性，國(guó)家可針對(duì)形式采取適當(dāng)措施。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格形成是一個(gè)很復(fù)雜的過程，需要更多更全面的研究。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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