淘金二手商鋪“六步走”

　　
　　二手商鋪的投資潛力清晰可見，因此投資者可多加關注，但其投資方式與一手商鋪有所區別，其中還有著不少的投資選擇技巧。
　　二手商鋪也有金可淘。記者了解到，在京滬穗等一線城市里，有為數不少的二手商鋪進入房地產交易市場，其中不乏一些成熟的街鋪等。這對于投資者來說，除了直接從開發商手中購買新開發的物業之外，二手商鋪也是一種選擇。
　　但相對一手商鋪來說，投資二手商鋪與前者有著諸多不同，比如如何考察商鋪的實際價值，其交易環節要規避的風險有何不同等。
　　根據專家介紹，本文在此結合具體案例，重點介紹如何考察二手商鋪價值、了解規劃變更等六個方面的內容，供投資者參考。
　　
　　二手商鋪有金可淘
　　
　　廣州中原地產商鋪部高級營業經理廖楚濤表示，二手商鋪的價值評估要客觀一些。他說：“二手商鋪的價格可以通過租金回報收益來進行測算，而這不像一手商鋪，存在過分人為包裝、炒作的成分。”上海美聯物業商鋪部副經理婁鋒告訴記者，二手商鋪的投資風險更易控制。二手商鋪的成長性也是可以預見的，周邊的商圈環境到底如何，未來的商圈是否變壞，在購買二手商鋪的時候已能夠確定。
　　記者注意到，目前京滬穗三地的二手房市場上，有不少商鋪掛牌轉讓，很多商鋪還特別注明“帶租約”，此類商鋪買入便可產生收益。投資者不妨關注此類物業，說不定從中能發現有價值的物業。
　　
　　淘鋪可分“六步走”
　　
　　投資二手商鋪是一項非常專業的投資。專家表示，投資二手商鋪，需要在商鋪價值評估、商鋪性質、商鋪租賃狀況調查等方面做好扎實的準備工作。下面結合具體案例來一一分析。
　　【第一步】價值評估要精確
　　有別于一手商鋪，二手商鋪的價值可以評估，而對于投資者來說，如何精確地確定商鋪的價值，這對投資的成敗有著密切的關系。
　　鐘先生手中有一筆閑錢，股市風險加大，他想投資商鋪，滬上一家房產中介公司的經紀人向他推薦了一套街鋪，對方報價45000元/平方米，鐘先生在專業人士的建議下，決定先對商鋪進行考察，以便確定其價值。
　　【專家點評】廖楚濤表示，二手商鋪投資是一件很專業的事，為了控制風險，首先要做的就是對商鋪價值進行評估。有些投資者根據人流量的多少來決定商鋪價值的大小，這是不可取的，因為人流量并不一定能夠轉變為有效購買力，而這會影響到商鋪的經營狀況，進而影響到商鋪的投資收益。
　　廖楚濤認為，投資者在考察商鋪價值時，可以根據商鋪的租金，結合市場整體投資回報率來測算其價格，公式可簡單表述為：（月租金×11）/單價＝收益回報率（其中11表示一年內出租11個月）。比如當前市場公認的商鋪投資回報率在5%左右，如鐘先生所考察的商鋪月租金能達到每天每平方米7元的話［（7×31×11）/45000>5%］，則適合投資。
　　在此需要提醒的是，投資者在考察商鋪的租金價格時，并不要只看賣家提供的租賃合同，而是要到市場上多取一些點進行調查，以免因賣家提供虛假合同而上當受騙。不過，為了能夠更加精確地評估商鋪價值，專業人士建議聘請專業的評估公司進行評估，投資可以根據專業公司提供的風險評估報告，再來決定是否投資。
　　
　　【第二步】規劃變更要當心
　　商鋪所在區域是否會面臨規劃方面的變更，這也關系到投資成敗，需要小心謹慎。鐘先生突然想到一件事，自己的一個朋友從開發商手里購買了一套商鋪，由于面臨規劃變更而左右為難。他不知道投資二手商鋪是否也面臨此類問題？
　　【專家點評】婁鋒表示，對于一個商鋪而言，其整體商圈的商業規劃很重要。商鋪的價值受到周邊環境、商業規劃的影響特別大。“我曾經碰到過有投資者購買了街鋪之后，卻面臨著被拆遷的尷尬局面，這對投資者來說就要承擔不小的損失了。”他說。因此婁鋒認為鐘先生了解規劃變更信息是十分必要的，他建議投資者不妨到規劃部門了解一下，商鋪所在位置是否存在新的規劃方面的變更，或者也可以向周邊的租客打聽。
　　【第三步】商鋪性質要了解
　　商鋪土地用途要了解清楚，以免留下后患。通過前兩個步驟調查之后，鐘先生在專家的建議下，決定再了解一下商鋪的土地用途。因為他了解到，目前市場上有一些商鋪原來是住宅，后來是通過“居改非”，改變土地的使用性質，他想要了解清楚，以免日后與鄰居發生矛盾。
　　【專家點評】上海聯業律師事務所主任律師王展表示，目前有些地段的商鋪是通過“居改非”改造而成的，但土地使用證上注明的仍然是“住宅用地”。但房東出售時很可能按“商鋪”出售，投資者購買的時候就要特別注意了。對于一些不是通過正規渠道批準的“居改非”，日后可能面臨被取消的風險。
　　因此他建議，在簽訂合同時還是要對房產證專門擬訂一個條款，注明雙方的約定和違約賠償的方式。而如果是私自“居改非”的，投資這樣的商鋪存在很大的風險，有可能無法辦理營業執照，沒有經營資格，所以建議不購買此類商鋪。
　　【第四步】租賃狀況要摸清
　　租客是否準備購買商鋪？租期還有多長？室內裝修部分如何處理等，這些都是投資者需要提前了解清楚的。
　　賣家告訴鐘先生，租客放棄優先購買權，請他放心。但鐘先生覺得還是應該多了解一些情況，于是他跟租客進行了交流，租客告訴他租期還沒有到期，因此告訴他如果要提前解除租賃合同，需要在裝修方面進行補償。
　　【專家點評】王展表示，鐘先生這么做很有必要，因為對于正在租賃過程中的商鋪而言，面臨的問題有不少，需要提前處理。
　　首先要處理的是優先購買權。如果賣家已出租給別人，那么在轉讓時，業主通常需提前3個月告知租客出售事宜，因為租客享有優先購買權。如果合同在有效期之內的，對買家有約束力的，因此對于自用目的的買家來說，要提前協商這個問題。提前把租約解除掉。如果賣家表示租客放棄了優先購買權，那么也必須由賣家提供相應的書面證據，作為合同中附生效條件的條款。
　　對房屋設備裝修裝飾的約定要詳細。二手商鋪都是經過裝修的，可能帶有各種設備，在買賣合同中要單獨做個附件，列出《房屋設備裝修裝飾清單》。房價中是否包含這些設備裝修的費用要說明，如果不包括，折價是多少也要說清楚。
　　【第五步】稅費問題先理清
　　稅費如何承擔，要提前了解。
　　鐘先生很擔心稅費問題，因為他了解到賣家需要承擔營業稅等諸多稅費，這是一筆不小的費用，所以他還是想了解一下，稅費是不是全部包括在房價里面？
　　【專家點評】婁鋒表示，鐘先生的做法看似多余，但實際上并不多余。進行商鋪交易，需要繳納的稅費主要有：營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅。這些費用大概能夠占到售房利潤的一半。因此對于賣家來說，他可能不愿意承擔如此大的開支。如果商鋪報價中不包括稅費，因此稅費如何承擔，需要雙方共同協商來決定，否則會因為稅費分擔問題而導致交易無法完成。
　　有專業人士建議，對于公司出售商鋪的情形，可以采用股權轉讓的形式來合理規避部分稅費，因為這兩者轉讓方式所繳納的稅費大不相同。
　　【第六步】資金準備要充裕
　　如果想要從商業銀行辦理按揭貸款，則需要了解一些貸款方面的問題。
　　最后，鐘先生到商業銀行咨詢了一下商鋪按揭貸款方面的問題，他想了解一下當前對于商鋪貸款有什么限制。
　　【專家點評】工商銀行上海分行漕河涇支行信貸部有關人士表示，目前對商鋪貸款審核比較嚴格，最低標準是面積超過50平方米、總價超過40萬元，大多為臨街具有獨立產權的商鋪，而對于分割型的商鋪，則屬于控制范圍內。此外，商鋪按揭貸款的成數也不高，商業銀行會根據評估公司給出的具體評估價格來確定，最高不會超過評估價的5成，如果評估價低于實際成交價，那么實際貸款成數要少于5成。