商業地產項目后評價研究

　　摘要：商業地產投資目前是我國的投資熱點，論文建立了商業地產項目后評價的指標體系，并對我國的商業地產項目進行了后評價分析，最后提出后評價理論方法應用于商業地產項目中應注意的問題，為今后改進商業地產項目策劃提供了幫助。
　　關鍵詞：商業地產；項目后評價；層次分析法
　　
　　為了適應我國商業地產投資經濟的發展需要，解決商業地產投資領域普遍投資決策水平不高，增強理性投資和科學決策，提高商業地產項目管理水平，增強人們對商業地產項目后評價作用的認識，擴大其影響的現實所需，同時為我國商業地產項目后評價理論和實踐的發展做出有益的探索，作者以大連“萬象城”項目為例，采用層次分析法進行了該項目后評價研究。商業地產項目后評價是總結項目經驗教訓，提高商業地產投資主體決策水平和實施主體管理水平的一種科學方法。
　　
　　一、層次分析法
　　
　　層次分析法（AHP，the Analytical Hierarchy Process），是20世紀70年代美國學者T.L.Saaty提出的，是一種將與決策緊密相關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎之上進行定性和定量分析相結合的層次權重決策分析方法[1]。AHP在項目風險評價過程中運用靈活、易于理解，而又具有一定的精度。層次分析法進行商業地產項目后評價主要的步驟有[2]：①構造商業地產項目的遞階層次結構模型，商業地產項目的遞階層次結構模型一般分為三層，如圖1所示：目標層（A）、目的層（B）、指標層（C）；②建立兩兩比較判斷矩陣；③計算權重向量并做一致性檢驗[3-4]。
　　
　　二、后評價過程實例分析
　　
　　結合大連“萬象城”項目的特點、后評價指標及內容、使用范圍和實際操作情況，后評價指標可分為一級指標和二級指標。一級指標主要從技術、財務、國民經濟、社會效益、環境影響和管理水平來設定；二級指標主要是一級指標的細化。根據“萬象城”項目自身的具體情況和大連地區的統一標準進行酌情增減，該項目的后評價指標體系如圖1所示。
　　XX集團聘請了10位對該項目十分了解的專家或權威進行了評價，其中有政府人員、設計院工程師、施工方的結構工程師、監理方咨詢工程師、招商部經理、營銷推廣部策劃師、學校教授等專家和權威。在選擇評價方法時，考慮到資料缺乏，專家打分也沒有依據，有些指標具有模糊和非定量化的特點，對其只能進行定性的分析與評價。由于個人的文化水平、知識結構、社會經歷和能力大小的差異，人們對各項影響因素的褒貶程度也不相同。AHP方法克服了專家評分法難以對涉及多指標 、多方案的項目進行評價，但是AHP分析結果的質量依賴于專家的知識、經驗和判斷。在實際應用時，盡可能多找行業中的專家來共同確定判斷矩陣中的標度。
　　1. AHP法計算各指標權重向量并做一致性檢驗
　　后評價組對各個指標進行打分，采用對不同因素兩兩比較的方法，構造不同層次的判斷矩陣，并分別計算最大特征根、對應的特征向量并進行判斷矩陣的一致性檢驗。
　　（1）A—B層次的判斷矩陣及對應的特征向量：
　　
　　2.模糊綜合評價法計算評價結果
　　后評價組建策劃目模糊綜合評語集為v＝(優，良，好，中，合格，差)＝(6，5，4，3，2，1)，最后分別對評語集賦分值(100，90，80，70，60，50)，選擇10位專家對第一層次的評價因素進行評價，所組成評價人集為P=(P1，P2，P3，P4，P5，P6，P7，P8，P9，P10)。
　　（1）專家評分。后評價組成員根據自己的對該項目各方面現狀的了解，同時參考國內商業地產相關項目的狀況進行打分，綜合評價各單因素評價情況，由評價表得出評價分值R。
　　
　　3.評價結果分析
　　由評價得分可以看出，大連“萬象城”項目的技術水平和管理水平分別得分81.1和84.0，效果良好，國民經濟效益、社會效益和環境影響得分分別為73.6、78.9和73.3，效果中等，而財務效益得分卻為68.4，效果合格。綜合得分73.7，效果中等，說明該項目是可行的，但是很多方面仍需進一步提升和完善，尤其是財務效益，效果不是特別理想。
　　
　　四、結論
　　
　　商業地產后評價由于涉及現代管理理論、費用與效益理論、控制與反饋理論、可持續發展理論等作為理論基礎和分析工具，是一個復雜的系統工程，將來還會不斷提出許多理論和實踐問題，要求我們予以解答。限于主觀上的能力局限和客觀上的資源約束，本文只對商業地產項目后評價大致進行分析研究，構建的商業地產后評價指標體系主要是對前人研究成果的歸納，尚未完全深入地剖析，許多問題還有待更進一步深化研究。
　　作者單位：江福秀 中國地質大學（北京）
　　茆旭川 西華大學管理學院
　　
　　參考文獻：
　　[1]