樓市論劍

要降的是房價升幅而不是房價

從某些地產商的降價行為，能明顯看出他們已經亂了方寸。而房地產企業有責任維護社會的穩定。談不上突圍，因為目前房地產企業沒有這么多困難，曾經熱炒的百日巨變，實際上也沒有變。因此，降價的舉動讓入感覺很奇怪，房地產業不能光顧自己掙錢，而不考慮老百姓。

如果大幅度的降價，對于整個市場來講，會造成一種災難，這種災難影響最大的就是那些有房子的人。萬科的這點小動作，就已經引發了老百姓的強烈憤慨。雖然很多人希望樓市降、崩盤，但如果真是那樣，對他們也會帶來很大的影響。

去年，我認為房價上漲過快，這里面有企業因素也有政府因素。今天，我仍然要提醒，房價大幅度下跌絕對是一件壞事。房價大幅度下跌，對于老百姓來說，損失也很大。

最近，政府主管部門主要負責人指出：既要防止房價過快過高上漲，也要防止房價過快過猛下跌。我認為，這是正確的宏觀調控指導思想。我們需要的是“總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定”，要降的是房價升幅而不是房價。

針對不同需求提供不同住房條件

我們經過20多年的努力，已經解決了大多數人的住房問題，但隨著城市化的不斷發展，需要住房的新增人群也在不斷增加。同時，隨著生活水平的提高，已有住房的居民現在又有了新的需求，他們的需求已經上了一個層次，這又形成了新的需求。

我們需要解決整個房地產行業的矛盾，我認為，還是要區別對待，分層處理，為不同需求的人提供不同的住房條件。我大概把居民對住房的需求分為幾個層次：基本需求、改善性需求、享受性需求、奢侈性需求。

現在房地產市場的矛盾在于，房地產開發商提供的“基本需求”類住房太少，而提供的后幾類住房太多，這些類型的住房對于還處于“基本層次”的購房者來說價格太高，已經遠遠超出了這部分入所能承受的購買力水平。

房價需繼續下調進而擴大消費市場

現在的政策條件、市場環境、購買住房的對象等都發生了根本性的變化，不少房地產開發商仍然抱著前些年靠房價暴漲來制造財富的夢想，相信這種夢想還會持續。因此，寧可把房價釘在天花板上也不肯降下來，甚至于制造房價為什么不可下跌的無數個理由到處散播。

國內房地產市場繁榮了10年，6萬家房地產企業，沒有幾家房產企業由于市場競爭而淘汰倒閉了，這才是房地產市場最大的怪事。這說明，中國房地產市場競爭十分不正常。正是國內房地產市場這種不正常狀態，才導致了房地產市場必然的全面改革與調整，這是誰也無法改變的。

我們要把國內房地產市場泡沫擠出，就得讓釘在天花板的房價調整下降，讓更多的居民有能力買得起需要的住房；讓更多的居民有能力進入房地產市場，市場需求就會擴大，房地產市場豈能不繁榮?這樣，居民的住房條件改善了，房地產市場發展了，國民經濟自然會持續穩定發展。

樓市復蘇不能僅靠一次政策調整

面對新政，南大經濟系副主任葛揚教授直言，這是南京市政府出臺的一項激勵性政策，但其效果如何，仍需要市場檢驗。對于黃金周樓市，葛揚教授表示不看好，因為樓市的復蘇，并不是僅僅靠一次政策可以反轉的。

葛揚教授指出，諸如提高公積金貸款額度、增加購房補貼等條款，都變相降低了購房者的買房門檻，增加了購房者的好處，這對于市場上大量需要住房的剛性購房者而言，無疑將會起到一定的促進作用。不過就目前整個買方市場而言，觀望氛圍仍然濃烈，他表示，在這個整個黃金周期間，看房人肯定還是多數，實際出手的消費者不會很多。葛揚建議開發商應該借勢而上，還是應該強化優質服務和實在的價格，配合政府的利好政策，讓消費者逐漸恢復購房信心，切不可趁利好漲價，壞了政府的良苦用心。

目前樓市房貸政策有望松動

從目前種種跡象看，二次房貸、90/70等政策有可能會放松。樓市目前已處于明顯的下行通道，政策的松動是必須的，而且非常必要，二次房貸等政策已經不適應當前市場的發展。其實，現在西安、成都、沈陽等城市，這些政策已開始松動，二次房貸在成都已放松，對“大戶型”的定義也擴大到220平方米。這些城市的先行做法目前沒有遭到有關部門的禁止，可以說是默許了。所以說，在年底和明年初，房貸政策可能有更大范圍的調整。

開發商更應該是“減產自救”

房貸新政出臺一年時間里，整個房產消費欲望達到了一個冰點。很多城市的調研報告顯示，房產消費跌到了近年來最低水平，說明“現在的市場在暴漲之后出現很不正常的下降”。

他說，目前，降價促銷對整個房地產行業的影響和殺傷力較大，人們都在期待開發商繼續降，大部分產品都賣不出去。他語出驚人：開發商的策略不應該以降價促銷為主，這只是解決資金困難和資金鏈緊張情況的一次性措施，降得多了，效果也不好，而且越降越陷入泥潭?！百I漲不買跌，你越跌別人就越等待，如果超過1—2年的時間，行業就面臨崩盤。”

他認為開發商目前應該減產自救。過去兩年，很多開發商信心爆棚，每年準備開工面積動輒上萬平方米，現在資金進入了調整期，金融銀根收緊，很多開發商快撐不住了。房價調整，不完全是價格高漲的回落，還跟開發商在膨脹增長時資金鏈跟不上有很大關系。開發商有效地減產、控制開發規模，采取防守型的策略度過寒冬，而不是一味地降價。