２００８年樓市投資面面觀

鼠年將至，新一年的房地產投資又成了大家關注的焦點。最近，在宏觀政策調控的影響下，出現了廣州部分樓盤打折促銷、深圳商品房成交均價下跌以及北京、上海樓市成交量大幅萎縮等現象，這使得眾人質疑起房地產市場還有沒有投資價值?在多輪調控之下，一些投資者對房產投資的前景感到迷茫，如何把握新一年投資的風向成為其關注的焦點。2008年的中國樓市將呈現一個怎樣的發展態勢，我們又應該如何把握這樣一個趨勢?

把握宏觀調控脈搏

宏觀調控不得不說是房地產走向中最重要的一環，使得房地產市場發展被打上了受制于宏觀經濟發展的烙印。房地產業經過多輪調控，2007年的中國房地產市場的確演繹了一波令人難忘的行情，我們看到，年初首先是深圳、廣州樓市領漲全國；5月份之后，沉寂已久的上海樓市也出現了快速上揚的行情；緊接著，樓市的上漲進一步蔓延到了許多二三線城市。

根據國家發改委、國家統計局的最新調查顯示，2007年3季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲8.2％，漲幅比上季度高1.9個百分點。進入10月份，70個大中城市房屋銷售價格漲幅達到了9.5％，比上月高出0.6個百分點。

從國有土地供應計劃上看，2007年供應524.22萬畝土地，其中73.16萬畝來源于新增建設用地，451.06萬畝來源于現有建設用地，未來盤活存量土地在土地出讓中將占有很大比例。由于盤活存量土地的成本較高，另一方面，盤活存量土地的地塊規模等限制條件較多，在土地供給量下降的情況下，土地成本將進一步提升。因此不可避免地會出現開發商捂盤惜售的現象。

中國社科院發布的2008年經濟藍皮書也做出了明確的預測，由于土地成本將進一步提升等因素，目前我國地價房價倒掛現象嚴重，一些通過招拍掛出讓的土地的樓面地價已經接近或高于同地段在售新建房屋的價格，必然使得未來房價大幅提高，這又造成很多地方開發企業通過推遲開盤時間、放緩銷售速度等方式捂盤惜售。

從國家對土地的供給上看，未來2-3年商品房供給也將增加，但增速放緩。土地開發面積同比有所增加，但增速下降，2007年前10個月土地購置面積與土地開發面積的差額較歷史同期有所擴大，開發商土地儲備量增加，未來2-3年潛在商品房供給將略有增加。

另外，人民幣升值也間接影響房地產行業，人民幣升值通過幣值變動帶來的套利機會，這樣就極大地吸引了國際資本進入房地產行業，尋求資產升值和投機套利，因為房地產業存在著很大的投機空間，在資本套利和房地產升值的驅動下，房地產業利用外資的規模顯著增大。外資進入目的是為了賺錢，但同時也會為房地產業帶來更多的投資和投機性需求。在人民幣升值的大背景下，自2006年7月“限外”政策出臺，令海外資本熱血澎湃的中國樓市“淘金時代”即將宣告終結。但一年多來，國際資本并沒放慢進入中國市場的腳步，甚至在加快進入。2007年外資進入中國內地房地產領域的投資額增幅約在50％左右。

綜上所述，從宏觀層面看，推動房市升溫的幾大宏觀經濟的因素依然存在，如外貿順差、流動性過剩、通脹壓力、利率、匯率的影響等。總的來說，宏觀調控政策是行業最為不確定的因素和風險所在，2008年房地產業影響比較大的幾個宏觀調控政策可能包括幾點，一是提高第二套房首付比例，在實際操作上由于銀行的商業利益可能會流于形式，并且居民旺盛的購買力也使得政策本身影響有限；第二是加息對房地產行業的影響；另外，物業稅明年可能在部分中小城市展開試點，全國推廣的可能性不大，短期內對心理層面的影響將大于實際的影響，長期無法改變房價上漲的趨勢。

樓市難現拐點

中國房地產市場的最大矛盾是需求過于旺盛，而這一點在2008年仍然難以得到改變，中國樓市難以出現人們所期盼中的價格拐點。

據統計，2007年1月份以來，逐月累計銷售面積都為竣工面積的1.5倍以上，供求矛盾突出；2007年前三-季度，房地產業供小于求，商品房價格上漲。相應地，商品房價格呈上升趨勢，尤其6月份以后上升速度加快，其中1-2月份，由于非住宅產品占比相對較多，故價格較高。總體來講2007年前三季度，房地產市場最顯著的現象是供求矛盾突出。近期和遠期先行指標都顯示，2008、2009年商品房供給將以更快的速度增加。

另外，我們看到在宏觀調控之后，各地的自住性住房需求依然旺盛，這表明中國房地產市場的發展依然沒有出現拐點，相反處于黃金時期。我們近年來的房地產投資也看出了一些趨勢，包括從沿海經濟發達地區逐步向中西部經濟欠發達中地區轉移，由“一次置業”向“二次置業”、“三次置業”轉變，從一、二線大城市向三、四線中小城市和發達地區的小城鎮轉變等。

目前的房價下跌到底是暫時的調整還是真實的拐點，尚且需要進一步觀察才能確認。過分夸大房價短時間的調整反而容易誤導決策層。2005年的房價調控效果不好，跟輿論對當時房價的短暫下跌過分夸大有著直接關系。價格拐點需要一定時間才能形成，盡管從某種層面上考慮，遠遠高出人民實際購買力的房價在持續上漲多年后出現穩步調整都是一件好事，但在炒房熱持續高燒的情況下，調整必須在相關調控政策的外力作用下才能展開并持續下去。

在未來的房地產市場供求中，2008年商品房依然供小于求，僅從滿足商品住宅角度考慮，商品住宅一直以來是供不應求，與存量需求消化的速度有很大關系。綜合考慮各種因素，08年約有6.95億平方米的購房需求，供給僅為5.59億平方米，存在約1.36億平方米的供求缺口。這還不包括投資性需求，如果加上投資性需求、商業產品和工業產品需求的情況下，2008年商品房嚴重的供不應求將會依然嚴重和突出。

通過以上分析，我們發現，未來樓市價格很難出現下跌的拐點。除此之外，人口結構的問題導致商品房需求將持續旺盛，人口結構帶來對房地產業的剛性需求也導致中國樓市拐點難以出現。統計顯示，20-55歲人群為潛在的主要購房者，2008年、2009年他們將處于高峰期。而30-55歲人群是主要的儲蓄者，擁有大部分的社會財富，他們是購房的核心人群。遠高于6.06億平方米商品房竣工面積，導致2008、2009年商品房需求依然強烈。

未來中國家庭收入將越來越體現出多元化的趨勢。而從投資的角度來看，受通脹預期和習慣思維的作用，很多居民也將房地產作為重要的保值增值手段。有數據顯示，隨著居民收入的提高，一方面會提高“安置型”住宅需求，另一方面，部分居民住房消費升級，進一步提高住房需求。2007-2010年期間，未曾置業的存量住房需求和改善住房的需求將占據住房總需求的大部分，而80年代人群第一次住房需求和城市化帶來的需求將進一步增加住房總需求。

“十一五”期間土地的供給將較多來自于存量土地。若5年內消化20％的未曾置業的存量需求，樓層必然增加，樓面地價也將上升。同時，除了商品房外，商業地產、工業地產等都需要土地供給，因此未來土地緊缺，土地價格將上升。而由于土地的短缺，將進一步造成住房供不應求。因此，土地價格的上升、樓面地價的上升和住房的供不應求等方面將決定未來住房價格上升。期盼著國家宏觀調控而降溫的房地產業，很難出現真正的價格下跌拐點，并且，在2007-2010年期間，為改善住房條件，換購住房的需求將占未來住房需求的很大比例，因此對未來住房建設質量的要求越來越高，中高檔住宅的需求將比較強烈。

房地產投資攻略

房產兼具消費品和投資品兩種特性，因為除了作為消費品，房產的投資價值會始終存在。但是房產投機則不同，房產投機追逐的是暴利，是在特定的市場階段的產物，換句話說，只有在房價暴漲暴跌的時期才會有大量的投機者進入。比如溫州炒房團，他們買房的目的不是為了自住而是為了賺取投資收益，用現在流行的話就是“炒房”，在房價低時購入的房產，有不少都是在持有一兩年或是兩三年之后就實現了價值翻番，100％的回報率，這就是投機，還有炒樓花，也都屬于房產投機之列。

一段時間以來，房地產業投機盛行，投資性購房之前，專家認為關鍵的問題是從“應該認清什么是真正的投資”開始，如一份調查顯示，在投資性商品房中，近三成(28.5％)投資住宅在短期內就進行了轉手取得收益；逾兩成(23.5％)的投資住宅投入租賃市場“以租養房”；此外，有近五成(48％)則以空置的方式等待獲利空間。除了最后一種情況的未知或不確定因素過多，專家稱只有第二種情況是真正的投資，即買房不是自住或短期變現獲利，而是為了獲得長期的持續的收益。而第一種情況只能稱之為投機，而不能算作真正意義上的投資。

實際上，在北京不少樓盤都有著極高的投資性購房比例，而且這一比例還在悄然之間呈現出了上升趨勢。房產投機的盛行，一方面是市場過熱導致的，另一方面也因為存在監管漏洞，短線炒房在現階段獲利空間已經不大了。所以投資者需要改變自己的投資策略，尋找房產投資的其他方式，投資者需要重新審視投資回報，充分認清房產的投資屬于中長線投資，假如一套房產持有10年，每年的房價上漲為8％的話，那么10年之后這套房產的價值就實現了翻番，達到200萬元，即使說房價上漲只有5％，那么10年之后其價值也可以達到157萬左右，房產的保值、增值價值得以體現。

投資者可以充分利用房產，獲得其多種價值。比如說租賃，事實上從最近這幾年租賃市場的表現不難看出，很多本地人士因為房價高也加入了租房大軍，租客群體的結構正在變化，客源持續增加，以及軌道交通、城市化進程等因素，都會推高租賃價格。

另外，買房作為一項長期投資，投資者通過出租房子來賺取租金，而房子則作為不動產保值，這就是房產的長期儲蓄功能。要實現房產投資增值，關鍵還須重視房產的長期儲蓄功能。現在，投資者如仍期望房產像以前那樣在短時間內就能馬上升值出售，是不明智的，應該更多地考慮其長線的租金回報，房產保持增值的方法是出租而不是炒賣，這樣體現了房產的儲蓄功能，對穩定金融也有好處。對房地產行業本身而言，也為其有限資源向有實際需求的群體傾斜創造了條件和環境，也保證了房產的保值增值性以及實體性，而且風險很低。

那么在投資過程中，需要注意一些問題——地段與交通。地段本身的檔次及其周圍的交通是重要因素。從現實情況來看，道路、地鐵、輕軌的建設對房產的升值前景影響是很大的。同時要關注新區域與新規劃，城鄉一體化不是一個陌生的名詞了，隨著軌道交通的完善以及近郊城鎮化，郊區置業是一個不錯的選擇。畢竟現在這些區域的房價比較市區而言還是便宜不少，多了解一下城市的規劃、城市功能分區等信息，對于房產投資大有好處。同時還要關注一下周邊環境。房產并不是獨立存在的，它與周邊的環境緊密關聯。環境的變化會影響其未來投資的預期。如果你投資的房產附近未來有一片綠地或一個健身中心，那你的房子就可能會變得搶手了。而配套設施也是投資時需要考慮的因素，配套設施齊全的小區，房產增值潛力就大。因為從未來的發展看，在所住小區里就能滿足生活的需要，這樣的房子也比較容易租出去。

另外，要多樣化投資。房產投資一樣可以實現多樣化，比如購置一套房產之后，每個月的租金收益就可以用來購買定投基金、保險等投資產品。同時，需要說明的是，運用金融工具實現房產的“儲蓄”功能是要受到信貸政策限制的，比如 “同名轉按揭、循環授信”就被叫停了，但是這類業務肯定是會繼續推出的，抵押消費貸款現在也需要指明用途。隨著外資銀行的介入，貸款以及金融工具也會更趨于多樣化，房產投資者完全可以拭目以待。