房價２００８年“敗走麥城”？

房價“降溫”對于全社會來講，已變成一種社會文化現象，其討論范圍之大、涉及范圍之廣，已變成類似“華南虎”的爭論。如果從二維空間理論上來論，出來喊話的人是要社會公平，而講不上話的人才的確需要住房。

為了穩定房價，銀行半年內連續6次加息，商業房貸利率由5.27%，上升到7.83%。2007年9月29日政府又出臺了《中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對購買第二套住房的客戶，首付比例由20%提升到40%，利率為當前市場利率的1.1倍。政策出臺之初，第二套住宅的定義由各家銀行自行裁定，2007年12月13日，又出臺了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確以家庭為單位。

自1998年我國房地產市場蓬勃發展以來，在如此短的時間內，政府出臺的政策之多、調控力度之大，可謂空前，力圖控制市場需求。

政策出臺后不久，深圳二手房大腕之一“中天”老板卷款潛逃，個別樓盤降價20%左右開盤銷售，于是，各大報紙和網絡開始大事報道，房價“降溫”已經到來！

房價真的“降溫”了嗎？

首先我們要明確，宏觀調控會在貨幣政策及財政政策上繼續調整，但以現有政策基礎來看，至2010年以前全社會資產增值證券化趨勢不會改變，但為了使經濟在正常軌道上運行，階段性行政手段與貨幣政策的調整將是一個持續的過程。

從2002年開始，政府不斷出臺政策對樓市進行調控，每次政策的出臺，市場都有一個消化時間，不管是自住者或投資者，都有一個觀望的過程，通常，由于各個城市經濟發展水平不同，各個城市與地區的反應也不同，一般會有三個月至半年左右，或漲或降，如同股市在政策調控時發生震蕩一樣。不同之處，只是股市對政策的調控更敏感，反應更快、更猛烈，而樓市由于慣性的作用，不能馬上剎車調頭，反應周期更長而已。

例如證券市場，6000點也許是個“拐點”，可跌到4800點又漲上來了。是否是拐點，不能簡單地以某一價格區間附近的上漲或者下跌來判斷。在一個發育充分的市場中，所有交易行為都只是過程的一部分，而交易本身反映了交易主體對自身條件和市場前景的判斷。

我們都知道，價格的高與低、漲與跌是由供需關系決定的，價格上漲是供小于求的結果。

改革開放近30年來，我國GDP保持了年均9.6%的增長速度，國際預測2007年我國的GDP增速更是達到了11.5%。GDP的高速增長，使得人民收入快速增加，購買力增強，過去的潛在需求已變為顯性需求。市場需求增加，價格上漲，符合市場規律。同樣，在一些城市里，由于大部分人買不起房而引起房價有所下跌，也可簡單歸結為市場規律使然。

從購房群體看地產市場供需

首先我們看看低收入階層。我國低收入階層約占城市居民總數的5%-10%左右，低于全國人均收入GDP2200美金的家庭，在中國一線城市置業是不可能的，他們能否買上房與房價的高低無關。例如日本的房價都跌了十幾年，也沒見低收入階層能買上房。

解決方案似乎只有兩個:提高自身收入和等待政府的經濟適用房或廉租房。政府對自己的職能也有了明確的認識，近幾年不斷地加大對經濟適用房與廉租房的供應，2007年，北京計劃開工的經濟適用房面積為255萬平米，實際竣工達183萬平米，2008年計劃開工建設300萬平米。

國家最近制定了相關的經濟適用房與廉租房建設資金來源保障政策，住房保障制度正穩步向前推進。社會分工已經比較明確，政府解決低收入階層的社會保障問題，其余群體應通過市場途徑來解決。如部分低收入群體創造了財富，提高了自身收入，也應加入到商品房購買隊伍中去，這才是市場經濟。

其次，我們看看未購房中產階層。他們是商品房購買的主要群體，占我國就業人口的13%左右。他們引導社會消費，保證了社會龐大穩定的消費市場。在現階段，一方面是政策的調控，使他們產生了心理預期，采取了觀望態度，止步不前。另一方面是銀行信貸政策的限制，讓大多數人暫時放棄了購買計劃，較高的利率，是大多數人難以承受的經濟壓力。因此3到5個月內，交易量的萎縮在所難免。如果這也算是市場的“拐點”的話，那么任何時候都可以在正常的市場運行中創造出來一個“拐點”。例如股市曾出現過多次政策造成的“拐點”，一個報道、一個交易稅率的調整都可能在一天之內創造出一個甚至多個“拐點”。但這種“拐點”并非是經濟發展必然規律所形成的，是不可預測的，同時也是不可能長久的。

我們再從歷史的角度來看，從2002年至今，哪一次政策的調整之后，不都是一次報復性的反彈上漲？真實的市場需求依然存在，供需矛盾才是問題的根源。

再次是已有住房，但需改善居住條件的居民和投資者。在結構性通脹幅度達6%的前提下，持有貨幣，其財產是在不斷縮水，而將家庭的財產集中在不動產，將會起到保值、增值的作用，這也符合“十七大”報告中體現的國富民強的原則。只不過持有固定資產，而非貨幣。房價下跌，不是每一個購房者都能在被窩里笑得出來的。

房價整體公平才是科學發展觀

政策的出臺與落實，不可能做到面面俱到，但應注重整體公平性，而劫富濟貧將會打擊市場的積極性與創造力，讓市場失去活力，阻礙國民經濟的發展。這不是科學的發展觀，也與堅持以經濟建設為中心相矛盾。讓一部分人先富裕起來，帶動后富裕的人的科學發展觀，充分調動了個人的主觀能動性，讓社會經濟發展充滿活力，促進了經濟的發展。

也正是這一群聰慧、勤勞、勇敢的人為社會創造了大量的財富，如果只是簡單地為部分群體的利益采取局部平衡政策，抑制市場的自立行為，最終的結果，無非又是上有政策、下有對策，或令社會財富縮水。

其實，事情很簡單，是不是要買房子，這是每個家庭、社會參與者自愿的選擇。因此，我們從理性的分析可以看出，無論是自住、改善居住條件還是投資需求，都屬于正常的社會活動現象，而所謂“降溫”僅僅是宏觀市場調控的一個階段反映。