海南大項目“租地”之痛

羅南成

駿豪集團的大舉進軍，“791工程”大面積低價要地，又刺激不少海南人想起了“紙漿林項目”，這個當年憑“省長工程”的旗號低價要地的項目，正在海南引發(fā)一連串土地糾紛和社會矛盾。

“作為一名新任省政協(xié)委員，朱鼎健顯然還不太熟悉如何寫提案，但他還是精心準備了。一份提案《關(guān)于設(shè)立“國家體育休閑產(chǎn)業(yè)試驗基地”的建議》，建議海南發(fā)展體育休閑產(chǎn)業(yè)。”這是海南黨報在2008年海南兩會期間對朱家公子的一段“素描”。朱鼎健是“世界規(guī)模最大的180洞觀瀾湖高爾夫球會之父”朱樹豪先生的公子，香港駿豪集團副主席。

34歲的朱鼎健一年前就頻繁入島，幫父親在海南操盤“世界最大的高爾夫球場”建設(shè)。其父在中國內(nèi)地投資20年余，最得意的事是“把一片荒山野嶺變成了一個世界級的休閑品牌”。2007年，駿豪集團進軍海南，計劃投資500億元人民幣修建32個標準高爾夫球場，把海口近郊的火山群地帶開發(fā)成體育休閑產(chǎn)業(yè)。

不難看出，朱鼎健在提案中建議設(shè)立“國家體育休閑產(chǎn)業(yè)試驗基地”恰逢其時，因為在國家明令禁止地方政府批地修建高爾夫球場的高壓態(tài)勢下，海南如能成為“試驗基地”，實為國家給海南“刑、灶”。海南方面正在積極向中央爭取政策支持。在此之前，無論是駿豪集團還是海南省有關(guān)部門，都對這個項目諱莫如深，低調(diào)行事。他們?yōu)樗鹆艘粋€神秘的名字：791工程。

在海南兩會上，有記者詢問他在海南投資了什么項目，朱答：考察了一年多，還未下決定。不過他亦透露：“駿豪集團計劃在海南投資開發(fā)綜合性的集旅游、休閑、娛樂、體育等一體的無煙產(chǎn)業(yè)。”然而在海榆中線19公里處的工地上，數(shù)百輛工程車和挖土機來回穿梭，對海南來說，這是久違了的大開發(fā)場面。朱鼎健的含糊其辭原因無他，蓋因高爾夫建設(shè)之極度敏感性，這是一個涉及5萬多畝火山群地帶山地的大項目。

在中國媒體的報道中，高爾夫建設(shè)往往與“圈地運動”一詞相提并論，駿豪集團進軍海南又是怎樣一番圖景呢?

土地“以租代征”

兩年前，駿豪集團計劃在云南再建10個球場將規(guī)模擴大到20個的消息曾引起云南上下的震驚。相比之下，791工程更是一個“偉大的夢想”，2008年春節(jié)，它是海口街談巷議的焦點話題，山村里的圍在土灶邊取暖的婦女們亦在議論，“公期”(海南民間敬神節(jié)日)期間它又是酒桌上的必談話題。

“駿豪集團”四個字已經(jīng)響徹海口城鄉(xiāng)，很少有人否認這個高爾夫項目對發(fā)展海南經(jīng)濟的貢獻，但有人歡喜有人憂。火山群地帶在當?shù)厮追Q羊山地區(qū)，土地特征是石頭多，泥土少，又因缺水灌溉，不少土地拋荒數(shù)十年，耕作收成差，世世代代務農(nóng)為生的羊山地區(qū)老百姓多是貧窮過日子，如今駿豪集團的征地款一下子讓很多家庭成為十萬富翁、百萬富翁，一輩子從未沒見過那么多錢的老百姓，樂呵呵地接過朱老板的錢，一點也不討價還價。

“我老家的山地馬上就要出賣給香港老板建高爾夫球場了，我們和當?shù)卣黄穑诿χ闪客恋啬亍Ｎ覀兡切┥降孛慨€還能賣1.2萬的高價呢!我家馬上要發(fā)財了!”永興鎮(zhèn)一名有大學文憑的村民熱情地給同學、朋友打電話，邀請大家出來喝酒慶賀。他的一名東山鎮(zhèn)的高中同學接到電話卻嘆息連連：每畝1.2萬，只相當幾頭豬的價格!

事實上，在當?shù)兀活^耕牛價錢都在7000元左右，一畝地租給駿豪集團50年，都不夠買兩頭耕牛。為了繞過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標限制，不需辦理用地審批手續(xù)，快捷便利取得建設(shè)項目用地，駿豪集團這次和地方政府合作，通過“以租代征”的方式獲得建設(shè)用地。雙方商定，駿豪集團向農(nóng)村集體土地所有者租地50年，第一批租地工作已經(jīng)結(jié)束，在永興鎮(zhèn)，價格是拋荒的灌木山地每畝1.2萬，半開發(fā)的林地每畝2.6萬元，開發(fā)的果園每畝2.9萬元。

記者見到海南省退休老干部王為民(化名)的時候，他正在省政府后面的一家茶樓里翻看一份寫以租代征的文章。王為民很贊同文章的說法，從地方政府的角度看，默許“以租代征”是解決用地矛盾、經(jīng)濟發(fā)展的一種有效方式和重要途徑；對農(nóng)民而言，收益比種地多出很多，還保持土地所有權(quán)不變。

但是王為民卻說駿豪集團在海南操盤土地“以租代征”“不好”，“關(guān)鍵問題是沒有解決租地主體問題，政府幫企業(yè)租地，本質(zhì)上依然是一種行政性征地行為”。王為民說，土地“以租代征”的價值取向應該是市場行為，政府應該放手讓駿豪集團和農(nóng)民直接對話，討價還價，政府則變成“裁判員”和法律的守衛(wèi)者，保證駿豪集團租地價格合理、公正，程序合法。

遺憾的是，為了節(jié)約時間成本，保證在2009年“791工程”一期完工，讓高爾夫國際錦標賽在永興鎮(zhèn)開桿比賽，海南有關(guān)部門依然選用了行政手段以保證效率。為了保證“租地”工作速戰(zhàn)速決，記者在海南采訪，甚至聽到一些基層干部對村民宣傳說這是“國家項目”、“世界杯項目”。一名熟悉政經(jīng)的龍橋鎮(zhèn)永東利委會村民對記者說，所謂世界杯類似于奧運會，是國家行為，那用地性質(zhì)就是“公益用地”，國家可以征用而無需租用，而這是一家高爾夫球會承辦的高爾夫國際錦標賽，用地性質(zhì)是“商業(yè)用地”，此乃造勢壓人。不過，王為民向記者透露，這確實是海南省領(lǐng)導到北京跑下來的項目。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，表現(xiàn)最積極的是村委會，法律上它不擁有一級政府的地位，卻行一級政府之實，村委會的“干部們”從來沒有像現(xiàn)在一樣受上級政府和駿豪集團的重視，丈量土地，與農(nóng)民協(xié)商，甚至代簽領(lǐng)錢，他們忙碌奔波而又意氣風發(fā)。這一次，村委會可以從村民“租地”補償款里提留5％，有的村委會提留金額高達3000多萬元，村民們說，村委會是最大的“暴發(fā)戶”。利益驅(qū)動之下，村委會“干部們”一個個樂呵呵地為駿豪集團打工。令村民們詫異不已的是，村委會2007年底剛換屆選舉，他們親手選出來的“干部”并沒有幫他們爭取利益。

撇開彈冠相慶的“暴發(fā)戶”，鏡頭移向農(nóng)村里的另一群人。他們用“賤賣”一詞來形容這次租地價格。“791工程”所在地的永興鎮(zhèn)雷虎村委會的一名村民告訴記者，當?shù)胤N植地每畝每年租價500元左右，駿豪集團租地50年需支付2.5萬元，而這一次駿豪集團半開發(fā)的土地都以每畝2.6萬元的價格支付了，應是公平合理交易吧?當下看，這是公平交易，但是當這些農(nóng)用地變成建設(shè)用地后，土地價格立馬升值。

但是，已經(jīng)出租土地的村民無權(quán)分享未來的土地升值，長遠來看，物價上漲不可避免，他們的租金在一年年貶值，這正是“賤賣”說的真相。根據(jù)合同規(guī)定，50年租期結(jié)束，土地上的附屬物老百姓需按當時價格贖買，方能收回土地使用權(quán)!試問，32個高爾夫球場以及別墅、酒店等資產(chǎn)，老百姓能買回來嗎?誰都清楚買不回來。

從這個意義上說，駿豪集團只補償50年的承包收益，公平否?

不能逾越的“陣痛”?

海口市一名不愿透露姓名的干部對記者說，私下里不少海口市各級干部都對“791工程”租地補償款之少表示不滿，但又很無奈，在現(xiàn)行體制下，他們連公開質(zhì)疑的勇氣都沒有。體制內(nèi)，幾乎沒有人出面維護農(nóng)民利益，更沒有人出面為農(nóng)民爭取利益。“這是經(jīng)濟發(fā)展中的陣痛，現(xiàn)行體制下無法避免。”他說。

除了出現(xiàn)一些權(quán)屬不明的爭議地糾紛，第一批“租地”工作并沒有出現(xiàn)“抗租”行為。在永興鎮(zhèn)羅京村委會，有一名村民的地是一片荔枝林，本來想抗一抗討個高價錢，豈料周邊地塊全被丈量完畢，他自己反而犯難了以后想進自己的荔枝林都無路可進了于是乖乖請“村干部”帶人來丈量。事后，他才懊悔不已，高爾夫球場規(guī)劃絕不允許他這片荔枝林來一個“鶴立雞群”，他其實有本錢拿到更高的租金。

第一批“租地”過程甚至出現(xiàn)了一些“無主地”，歷史上從未頒發(fā)過土地證，2004年海南省土地確權(quán)亦未將承包權(quán)確權(quán)給任何人，于是由村干部代簽領(lǐng)錢。這筆代領(lǐng)的補償款沒有公開賬目，村民無從監(jiān)督。村委會提留5％那部分補償錢尚規(guī)定由鎮(zhèn)政府代管，如何監(jiān)管代領(lǐng)補償款并未引起地方政府的注意和重視。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些村委會“干部”更越權(quán)代簽領(lǐng)錢，在龍橋鎮(zhèn)，一名村委會委員代本村村民簽字，領(lǐng)回補償款。然而，該村民不認政府提供的地價，提出自己的要價。法律上，村委會委員無權(quán)力代土地承包權(quán)所有者簽字轉(zhuǎn)租土地，如果此事公開處理，這名村委委員一定“丟官”，結(jié)果，為了保住“官位”，他只好按村民的要求加付了3萬多元!如何處置自己的所有物的權(quán)力顯然在村民，不在干部。這名村委委員的家里人告訴記者，他吃虧在不懂法，“自作聰明”。

這名村委會委員的經(jīng)歷既反映了村干部邀功的行為，亦體現(xiàn)了他們承受的微妙壓力。幫駿豪集團“租地”，這是上級政府交給他們的任務，因有現(xiàn)實的利益驅(qū)動，他們自然積極，但如果把事情辦砸了，政治壓力頃刻撲面而來，風險不小。就連龍橋鎮(zhèn)的上級，海口市龍華區(qū)的領(lǐng)導在一些場合都坦誠地說，這是省里和市里壓下來的任務，他們只不過是“跑腿的”。

換言之，這是政治任務，決策在上面，區(qū)以下政府包括民選的村委會都是執(zhí)行者。這是一個深層次的問題，本應該當裁判員的地方政府，站到資本的一邊，以行政權(quán)力幫忙駿豪集團低價輕松取得建設(shè)用地。一個事實是，全國各地幾乎所有的違法征地案件都有地方政府的參與和庇護。為了避免被社會指責為資本與權(quán)力“合謀”，駿豪集團第一批“租地”工作顯得非常溫和，而且要求不能有任何一塊爭議地。正是駿豪集團這種潔身自愛，讓上述代人簽字的村委會委員自作自受。

顯然，駿豪集團給地方政府出了一道難題，又要低價要地，又要和平要地。結(jié)果，地方政府采取了各個擊破的工作手段，不在媒體上公開征地補償標準，而且一口價買賣，不與村民討價還價，低調(diào)而強勢。事實上，駿豪集團“租地”價格遠低于海口市政府規(guī)定的基準地價，而且違反了“商業(yè)用地使用年限為40年”的規(guī)定。

據(jù)海口市國土海洋資源局公布的《海口市轄區(qū)內(nèi)18個建制鎮(zhèn)基準地價》，“791工程”所在的龍橋鎮(zhèn)和永興鎮(zhèn)，前者一級商業(yè)用地40年為每畝15萬元，二級商業(yè)用地40年為每畝13.573元；后者一級商業(yè)用地40年為每畝18.5萬元，二級商業(yè)用地40年為每畝17萬元，三級商業(yè)用地40年為每畝14.5萬元。

顯然，如果沒有地方政府的保駕護航，駿豪集團不可能在海口羊山地區(qū)拿到使用50年最低每畝1.2萬元的低價建設(shè)用地。海口市各級政府為何置自己規(guī)定的基準地價于不顧，甘愿為駿豪集團拿地?答案很簡單，不少海口市干部告訴記者：政治壓力。

“省長工程”的前車之鑒

駿豪集團的大舉進軍，“791工程”大面積低價要地，又刺激不少海南人想起了“紙漿林項目”，這個當年憑“省長工程”的旗號低價要地的項目，正在海南引發(fā)一連串土地糾紛和社會矛盾。

作為前車之鑒，深入調(diào)查“紙漿林項目”，有助于人們理清“791工程”土地“租用”真相，并提早做功課，化解潛在矛盾。

1997年，印尼金光集團進軍海南，計劃在洋浦投資建大型造紙廠，為此計劃在海南島實施350萬畝紙漿林造林工程。這是一個約70倍于“791工程”的用地項目，投資超百億。那時，海南各市縣林業(yè)局干部頭頂兩根高壓線，一根是“書記工程”——百萬畝椰林項目，不久，書記北調(diào)京城項目即終止。另一根是“省長工程”，即“紙漿林項目”，前后實施10年，影響惡劣，矛盾頻生。

2008年1月，記者來到“紙漿林項目”典型縣——屯昌縣調(diào)查。如今，屯昌縣的官員談起“紙漿林項目”已不像當年那樣守口如瓶、談虎色變了，而是談笑風生。有一名官員甚至回憶說，當年項目啟動儀式上，他就對金光集團一名負責人說，省政府答應了這個項目，我們基層林業(yè)公務員都要為你們免費打工了。“紙漿林項目”要地手法一律政治化，由省政府向各市縣下達年度指標，各市縣林業(yè)局負責落實。“完成了就怎么怎么樣，不完成就怎么怎么樣，黃牌警告，當年壓力非常大。”屯昌縣一名官員向記者解釋何謂“政治高壓線”。

屯昌縣林業(yè)局一共幫金光要了5萬多畝地，也是“以租代征”，分國有土地、集體土地、農(nóng)民承包地三種性質(zhì)。國有土地租了也就租了，當時低價強制征租的3萬多畝集體土地、農(nóng)民承包地埋下了導火索。當時一畝地年租金28元(林業(yè)局一名官員補充說，有些還不夠)，紙漿林一個輪伐期為7年，頭一年先支付30％的地租，等到紙漿林砍伐后再支付70％的地租。

那時當?shù)氐刈馐敲慨€一年80元，為此金光承諾地上出產(chǎn)的紙漿林利潤部分三七分成，農(nóng)民得三。第一個輪伐期到了，樹砍了買家是金光自己，自己出價格，自己測算成本，得出的結(jié)果是紙漿林幾乎沒有利潤，農(nóng)民并沒有拿到合同中規(guī)定的三分利。“金光不公布賬目，政府不知道，老百姓也不知道，這個分配老百姓意見很大。”林業(yè)局官員說。就這樣，盼了一個輪伐期，老百姓未分到利潤。

氣急的老百姓開始了“奪地運動”，金光再種上紙漿林時，老百姓就拔掉，自己種上檳榔和橡膠。金光和村民的土地糾紛頻仍，“當時通報，土地糾紛，屯昌全省最多”。為此，屯昌縣林業(yè)局提出建議，希望金光和村民簽署補充協(xié)議，一個是要公開收支賬目，二是提高土地租金，以“讓老百姓得到實惠”，遺憾的是，這個建議被金光否決了。

林業(yè)局開始被夾在中間，收益過低，老百姓強烈不滿，而且開始搶地；土地被搶，金光頻頻向政府告狀，希望政府維護他們的租地權(quán)利。權(quán)衡之下，屯昌林業(yè)局開始默認老百姓的搶地行為，并反駁了金光的“土地糾紛”說，認為這是租地合同違約問題，應該向法院提起訴訟。金光定屯經(jīng)營區(qū)于是狀告了一名叫

王丁照的村民，官司打贏了，卻遇上執(zhí)行難。

“我們跟政府提了很多次，官司也打贏了，但一塊地都沒收回來，好像不把我們當一回事。”定屯經(jīng)營區(qū)的王招會站長告訴記者，至今向集體和農(nóng)戶租地中，已有1/3即1萬多畝被老百姓“單方面結(jié)束合約”搶走。“老百姓搶地愈演愈烈，在屯昌變成一種風氣，我們很為難，不知道怎么辦。”王招會說。

前年，原來為金光保駕護航的省領(lǐng)導離開海南，去年起，海南省政府不再下達“紙漿林項目”指標，高壓線被拿掉了。如今接受記者采訪，屯昌縣一名領(lǐng)導如此解釋默許老百姓要回土地的理由：“當年拿走老百姓的土地，從上到下蓋的是官印，都沒有老百姓簽章，沒有法律效力，老百姓拿回來理直氣壯。”

到頭來，“省長工程”變成了一個燙手山芋。屯昌景象正是金光在海南政治化低價要地的后果和代價。將來如何收場，人們?nèi)圆坏枚藗冎恢溃鸸庠诒г购Ｄ鲜≌皇匦庞谩?/p>

隱憂

有人說，如果海口市政府敦請駿豪集團按基準地價支付“租金”，昂貴的地租可能會把駿豪集團嚇跑。從土地成本的角度看，在距離海口市中心20公里之內(nèi)的范圍內(nèi)拿到如此低廉的建設(shè)用地，這恰恰是駿豪集團進軍海南的一大誘惑。

問題是，這個令人吃驚的地價，一些政府機構(gòu)為何替土地所有者答應了駿豪集團，并一級一級為其服務，幫駿豪集團拿地?答案是：“大企業(yè)進入、大項目帶動”是近年海南的發(fā)展戰(zhàn)略，有關(guān)方面希望通過引進大項目，引領(lǐng)海南飛躍式發(fā)展。2007年，大項目帶動海南GDP增長14.5％，財政收入增長58％。

如果駿豪集團500億投資全部到位，其對海南GDP和財政收入的貢獻自不待言。然而，地方政府在引進大項目的時候，對GDP和財政收入的追求往往忽略其它的代價。

前車有鑒，相形之下，駿豪集團不僅溫和，而且非常守法，金光因為沒有老百姓簽章而吃虧，駿豪集團則不會重演了，因為它需要村民一個個來簽章。不過，屯昌縣林業(yè)局官員告訴記者，第一個輪伐期后，老百姓搶地的原因是，他們發(fā)現(xiàn)收益太低，分配太不合理，這是搶地運動的直接原因。

那么，依然是低價租人，將來土地大幅增值，羊山地區(qū)的老百姓會如何對待他們轉(zhuǎn)租給駿豪集團的土地?

此外，特別值得一說的是，駿豪集團租用的火山群地帶山地不是荒山野嶺，而是海口火山國家森林公園(2000年2月22日經(jīng)國家林業(yè)局批準建立的國家級森林公園)，這是一帶火山噴發(fā)后形成的火山熔巖地區(qū)，保存了全國最完美的火山地貌，有著多姿多彩的火山口、火山洞、火山溪、火山井、火山峽谷。特殊的地形地貌蘊藏著豐富的動植物、礦石資源，僅野生荔枝就有約8000畝，約占海口市面積的45％，被稱為“海口之肺”。

“這里幾乎沒有污染，我很久沒有看見過如此干凈的藍天白云。當前，全世界的目光都在看中國，而中國最美麗的地方在海南。”朱鼎健先生這樣對《海南日報》說，但他的高爾夫項目真的像他所說的那樣“不會污染環(huán)境”嗎?