地產(chǎn)業(yè)的“悲觀開(kāi)頭”

恒大地產(chǎn)原計(jì)劃于3月28日在香港主板上市，其IPO融資額最高為166億港元。后來(lái)公司袁示因市場(chǎng)情況不好，決定擱置上市計(jì)劃。

恒大IPO擱置被認(rèn)為是2008年中國(guó)房地產(chǎn)界最具標(biāo)志性的事件。而跟在恒大后面，要在國(guó)際資本市場(chǎng)上市的中國(guó)房地產(chǎn)公司大約有40多家，預(yù)計(jì)募集資金達(dá)200億美元。恒大IPO擱置對(duì)這40多家房地產(chǎn)公司而言，無(wú)論是在資金上還是心理上都將會(huì)造成巨大的影響。

潘石屹評(píng)價(jià)：“恒大上市沒(méi)有結(jié)果，對(duì)后面幾十家排隊(duì)上市的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)令人悲觀的開(kāi)頭，來(lái)自香港投資者的審核更為苛刻。”今年3月，潘石屹還拋出“未來(lái)100天內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生裂變”的斷言，出人意料的是，一向容易遭人品評(píng)的老潘，此番論斷卻并沒(méi)有遭遇更多的反駁以及爭(zhēng)辨。

恒大地產(chǎn)上市擱置意味著國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通往國(guó)際資本市場(chǎng)的管道已經(jīng)暫時(shí)關(guān)閉。另外，隨著國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控日益升溫，信貸不斷收緊，與恒大同樣有上市計(jì)劃的40多家企業(yè)無(wú)疑面臨著雙重打擊。

星河灣、龍湖地產(chǎn)、卓越、香江國(guó)際、寶龍集團(tuán)、方圓、恒盛集團(tuán)等多家謀劃與恒大地產(chǎn)同期上市的企業(yè)已經(jīng)紛紛調(diào)整上市時(shí)間表。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到2008年，最基本的特征是錢少地多，絕大部分房地產(chǎn)公司目前的日子不好過(guò)，開(kāi)發(fā)商不承認(rèn)自己資金出現(xiàn)問(wèn)題是掩耳盜鈴。即使是萬(wàn)科，在快速回籠現(xiàn)金流的同時(shí)，也開(kāi)始考慮資金的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商們集體面對(duì)的最大門檻，開(kāi)始從土地轉(zhuǎn)向了融資。

2007年，全國(guó)新商品房的銷售額為2.9萬(wàn)億人民幣，但從國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，1～11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年的數(shù)據(jù)應(yīng)該超過(guò)1萬(wàn)億。一般出讓金占地價(jià)款的三分之一，剩余的三分之二是農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)和拆遷費(fèi)。如此推算，去年開(kāi)發(fā)商買地所花的資金超過(guò)了3萬(wàn)億，也就是說(shuō)去年開(kāi)發(fā)商買地的錢超過(guò)了全年的銷售收入。

目前恒大地產(chǎn)土地儲(chǔ)備高達(dá)4580萬(wàn)平方米，較2006年增長(zhǎng)了9倍，土地儲(chǔ)備僅次于碧桂園，是萬(wàn)科的近兩倍。恒大在過(guò)去一年的拿地行為多少顯得有些激進(jìn)，現(xiàn)在上市擱淺，大量的土地未付款將給恒大地產(chǎn)造成很大的財(cái)務(wù)壓力。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天的局面，與這個(gè)行業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為有很大關(guān)系，例如，去年土地市場(chǎng)出現(xiàn)了“面粉比面包價(jià)格貴”的奇怪現(xiàn)象，這種不正常的現(xiàn)象一定會(huì)回歸理性和正常。如果不回歸，將可能有非常嚴(yán)重的后果。

此前潘石屹公開(kāi)各家上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。從分析的結(jié)果來(lái)看，情況不容樂(lè)觀。從財(cái)務(wù)狀況上看，速動(dòng)比率是一個(gè)很重要指標(biāo)，指的是一個(gè)企業(yè)立即變現(xiàn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力，如果速動(dòng)比率非常低，這樣的企業(yè)資金鏈條就很緊張，一般1至2之間是合理，但現(xiàn)在中國(guó)絕大部分上市房地產(chǎn)公司的速動(dòng)比率都小于1。

在網(wǎng)上公開(kāi)的各大地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債狀況顯示，大部分公司資產(chǎn)負(fù)債比都較高(資產(chǎn)負(fù)債比率越低說(shuō)明公司財(cái)務(wù)狀況越好)，其中富力地產(chǎn)達(dá)到了驚人的146％。通過(guò)分析一些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債和銀行存款情況，每個(gè)企業(yè)的情況可能各有不同，但從房地產(chǎn)行業(yè)總體來(lái)看情況不容樂(lè)觀。

在今天的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，為取得這些資金付出的成本和代價(jià)要比前兩年高得多。最可怕的是開(kāi)發(fā)商不承認(rèn)自己在資金上遇到的問(wèn)題，掩耳盜鈴，諱疾忌醫(yī)，困難就會(huì)更大。