地產業(yè)的“悲觀開頭”

恒大地產原計劃于3月28日在香港主板上市，其IPO融資額最高為166億港元。后來公司袁示因市場情況不好，決定擱置上市計劃。

恒大IPO擱置被認為是2008年中國房地產界最具標志性的事件。而跟在恒大后面，要在國際資本市場上市的中國房地產公司大約有40多家，預計募集資金達200億美元。恒大IPO擱置對這40多家房地產公司而言，無論是在資金上還是心理上都將會造成巨大的影響。

潘石屹評價：“恒大上市沒有結果，對后面幾十家排隊上市的房地產企業(yè)來說是個令人悲觀的開頭，來自香港投資者的審核更為苛刻?！苯衲?月，潘石屹還拋出“未來100天內中國房地產企業(yè)將發(fā)生裂變”的斷言，出人意料的是，一向容易遭人品評的老潘，此番論斷卻并沒有遭遇更多的反駁以及爭辨。

恒大地產上市擱置意味著國內地產企業(yè)通往國際資本市場的管道已經暫時關閉。另外，隨著國內宏觀調控日益升溫，信貸不斷收緊，與恒大同樣有上市計劃的40多家企業(yè)無疑面臨著雙重打擊。

星河灣、龍湖地產、卓越、香江國際、寶龍集團、方圓、恒盛集團等多家謀劃與恒大地產同期上市的企業(yè)已經紛紛調整上市時間表。

中國房地產市場發(fā)展到2008年，最基本的特征是錢少地多，絕大部分房地產公司目前的日子不好過，開發(fā)商不承認自己資金出現問題是掩耳盜鈴。即使是萬科，在快速回籠現金流的同時，也開始考慮資金的問題。開發(fā)商們集體面對的最大門檻，開始從土地轉向了融資。

2007年，全國新商品房的銷售額為2.9萬億人民幣，但從國土資源部公布的數據來看，1～11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年的數據應該超過1萬億。一般出讓金占地價款的三分之一，剩余的三分之二是農民的補償費和拆遷費。如此推算，去年開發(fā)商買地所花的資金超過了3萬億，也就是說去年開發(fā)商買地的錢超過了全年的銷售收入。

目前恒大地產土地儲備高達4580萬平方米，較2006年增長了9倍，土地儲備僅次于碧桂園，是萬科的近兩倍。恒大在過去一年的拿地行為多少顯得有些激進，現在上市擱淺，大量的土地未付款將給恒大地產造成很大的財務壓力。

房地產行業(yè)發(fā)展到今天的局面，與這個行業(yè)中的房地產開發(fā)商的行為有很大關系，例如，去年土地市場出現了“面粉比面包價格貴”的奇怪現象，這種不正常的現象一定會回歸理性和正常。如果不回歸，將可能有非常嚴重的后果。

此前潘石屹公開各家上市房地產公司的財務數據。從分析的結果來看，情況不容樂觀。從財務狀況上看，速動比率是一個很重要指標，指的是一個企業(yè)立即變現償還流動負債的能力，如果速動比率非常低，這樣的企業(yè)資金鏈條就很緊張，一般1至2之間是合理，但現在中國絕大部分上市房地產公司的速動比率都小于1。

在網上公開的各大地產公司資產負債狀況顯示，大部分公司資產負債比都較高(資產負債比率越低說明公司財務狀況越好)，其中富力地產達到了驚人的146％。通過分析一些房地產企業(yè)的負債和銀行存款情況，每個企業(yè)的情況可能各有不同，但從房地產行業(yè)總體來看情況不容樂觀。

在今天的經濟形勢下，為取得這些資金付出的成本和代價要比前兩年高得多。最可怕的是開發(fā)商不承認自己在資金上遇到的問題，掩耳盜鈴，諱疾忌醫(yī)，困難就會更大。