北京限價(jià)房新政上半年推出

北京市副市長陳剛1月18日在北京市住房工作電視電話會(huì)議上明確提出， 2008年北京市重點(diǎn)工作之一就是完善分層次的住房供應(yīng)體系，“對(duì)沒有購房能力的低收入家庭，通過實(shí)施廉租住房政策解決住房困難;對(duì)有一定購房能力的低收入家庭，通過實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房政策解決住房困難;對(duì)中等收入家庭，通過兩限房和其他普通商品住房解決住房問題;對(duì)于中等收入以上家庭，通過市場購租商品住房。”

誰有資格買到比周邊商品房實(shí)際價(jià)格便宜近30%左右的限價(jià)房？這個(gè)大家一直強(qiáng)烈關(guān)注的問題2月18日終于有了答案。北京市建委在北京建設(shè)網(wǎng)上開始公示《北京市限價(jià)商品住房管理辦法(試行)》、《關(guān)于印發(fā)北京市限價(jià)商品住房申購家庭收入、住房和資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及已購限價(jià)商品住房上市交易補(bǔ)交比例的通知(征求意見稿)》，廣泛征求意見。

限價(jià)房定位于“中等收入家庭”

與經(jīng)濟(jì)適用房相比，以中等收入家庭為銷售對(duì)象的“兩限房”購買資格在家庭年收入、人均住房面積等方面條件放得更寬。征求意見稿中所確定的“兩限房”購買家庭條件為：3人以下家庭年收入在8.8萬元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值不超過57萬元，人均居住面積小于15平方米；四人及以上家庭年收入11.6萬元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值不超過76萬元。而三口之家的家庭年收入為8.8萬元，已達(dá)到北京市統(tǒng)計(jì)局所公布的中等收入的標(biāo)準(zhǔn)。

市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此標(biāo)準(zhǔn)為城八區(qū)申購家庭的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)將實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)居民收入、住房及房價(jià)等情況會(huì)進(jìn)行調(diào)整并公布。各遠(yuǎn)郊區(qū)縣則可參照該標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合各區(qū)縣實(shí)際情況，制定相應(yīng)的申購標(biāo)準(zhǔn)。

申請(qǐng)人須年滿30周歲

征求意見稿中規(guī)定，兩限房的供應(yīng)對(duì)象為北京中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭。

征求意見稿還確定，兩限房的申請(qǐng)人須具有北京市戶口。單身家庭提出申請(qǐng)的，申請(qǐng)人須年滿30周歲。

對(duì)于30周歲這一年齡限制，市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，這主要是引導(dǎo)年輕人不要過早買房，而是要通過租房形成“租售并舉”的住房模式。

兩限房五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓

征求意見稿中規(guī)定，購房人取得房屋權(quán)屬證書后五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購住房。確需轉(zhuǎn)讓的，可向戶口所在區(qū)縣住保部門申請(qǐng)回購，回購價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。

已購得兩限房滿五年可以按市場價(jià)出售，但應(yīng)按照市有關(guān)部門公布的屆時(shí)同地段普通商品住房價(jià)格和限價(jià)商品住房價(jià)格差的一定比例交納土地收益等價(jià)款，交納比例為35%，相比經(jīng)適房70%的比例要低一半。

三類家庭可優(yōu)先購買

兩限房的資格審核也將進(jìn)行申請(qǐng)、公示等制度。在發(fā)布的征求意見稿中規(guī)定，兩限房的申請(qǐng)需要經(jīng)過初審、復(fù)審和備案等程序。

在符合上述條件的家庭中，可優(yōu)先購買的三類家庭首先是解危排險(xiǎn)、舊城改造和風(fēng)貌保護(hù)、環(huán)境整治、保障性住房項(xiàng)目和市重點(diǎn)工程等公益性項(xiàng)目所涉及的被拆遷或騰退家庭；其次是家庭成員中有60周歲以上(含60周歲)的老人、嚴(yán)重殘疾人、患有大病或做過大手術(shù)的人員、優(yōu)撫對(duì)象的家庭；最后一類就是已通過經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格審核，且自愿放棄購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭。

各區(qū)縣住保部門將負(fù)責(zé)組織本區(qū)縣符合條件的申請(qǐng)家庭按優(yōu)先配售條件及住房困難程度，通過搖號(hào)等方式配售限價(jià)商品住房。對(duì)參加多次搖號(hào)均未能搖中的申請(qǐng)家庭，輪候三年以上的，區(qū)縣住房保障管理部門可為其直接配售。

此外，對(duì)于市住保部門統(tǒng)籌分配至各區(qū)縣的房源，各區(qū)縣住房保障管理部門應(yīng)在2個(gè)月內(nèi)確定購房人，向開發(fā)企業(yè)繳納購房款。逾期不能確定購房人的，區(qū)縣住房保障管理部門可先行墊付購房款后保留房源繼續(xù)使用，保留時(shí)間不超過半年。

政府下注市場的房價(jià)下降

所謂的兩限房，即政府對(duì)開發(fā)商的開發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算以后，對(duì)房屋的銷售價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象等方面進(jìn)行限制，將開發(fā)商的利潤控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，最終設(shè)定土地出讓價(jià)格。

不過，按照部分開發(fā)商的看法，兩限房的建設(shè)實(shí)際上就是地方政府壓縮開發(fā)商的利潤空間，來完成中央政府規(guī)定的住房保障制度建設(shè)的任務(wù)。

北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)撰文指出，“這將是對(duì)地方政府執(zhí)政能力的一種考驗(yàn)，也迫使地方政府的官員不得不在多種矛盾情況中尋找平衡。”具體來說：“一是商品房建設(shè)用地與保障性住房用地中的平衡。二是減少了商品房用地時(shí)的資金來源與地價(jià)之間的平衡。三是高地價(jià)與低房價(jià)之間的平衡。”

中國房地產(chǎn)與住宅研究協(xié)會(huì)副會(huì)長顧云昌則認(rèn)為，北京政府必須依靠兩限房加快城市“夾心層”住房問題的解決，因?yàn)榉績r(jià)漲得太快了。在一定程度上，兩限房政策的出臺(tái)，是地方政府為抑制房價(jià)的一項(xiàng)權(quán)宜之計(jì)。“也可以說，政府是在下注市場的房價(jià)下降。”

5000多個(gè)建議的焦點(diǎn)

北京市建委主任隋振江3月3日做客城市管理廣播時(shí)透露， 2月18日至29日，北京市限價(jià)房新政公示期間，市建委共接到意見、建議5000多個(gè)。其中，市民對(duì)單身家庭申購年齡需滿30歲異議最多。對(duì)此，隋振江解釋說，30歲是指單身申請(qǐng)年齡，如果雙方結(jié)婚，年齡即使低于這個(gè)年齡也是可以申請(qǐng)的，比如說24、25歲的男女兩個(gè)人登記結(jié)婚了，符合其他條件也可以申請(qǐng)。

據(jù)隋振江透露，在市民反饋意見中，對(duì)于三人及以下家庭年收入不超過8.8萬元的標(biāo)準(zhǔn)，較多市民反映其限制太苛刻，并建議應(yīng)將其提到12萬到15萬元。無房戶也應(yīng)優(yōu)先購買限價(jià)房、提高再上市收益金征收比例等意見也比較集中。

目前市建委正根據(jù)市民意見進(jìn)行修改，上報(bào)市政府確定后將在上半年出臺(tái)。同時(shí)，隋振江也指出，“目前的政策也是浮動(dòng)的，經(jīng)過實(shí)踐后，還可以按照實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。”

北京兩限房的建設(shè)現(xiàn)狀

市建委此前表示，限價(jià)房管理辦法最終頒布實(shí)施后，將在短時(shí)間內(nèi)同時(shí)推出多個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，以滿足百姓住房需求。目前包括西三旗旗勝家園、石景山金頂街、鴻基花園二期、宋家莊紅獅涂料廠、清河小營等多個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目都已經(jīng)做好了銷售準(zhǔn)備，屆時(shí)將根據(jù)政府的安排正常銷售。

規(guī)劃面積： 2007年市委市政府確定了建設(shè)300萬平方米兩限房、200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房、30萬平方米廉租房的目標(biāo)。這一建設(shè)任務(wù)已經(jīng)超額完成。市政府在今年的59件實(shí)事中提出，建設(shè)兩限房450萬平方米。

項(xiàng)目選址：兩限房選址主要為城市邊緣且交通便利的區(qū)域，地塊主要分布在東西北四環(huán)至五環(huán)外兩公里內(nèi)、南三環(huán)至南五環(huán)之間、現(xiàn)狀及近中期規(guī)劃大容量軌道交通及公交樞紐附近以及規(guī)劃新城范圍內(nèi)。2007年推出的兩限房用地分別位于朝陽、豐臺(tái)、海淀、石景山、通州、順義等區(qū)縣，城東南西北各方位均有。同時(shí)，已推出的地塊大部分在軌道交通站點(diǎn)附近，方便了中低收入人群出行。

銷售價(jià)格：兩限房銷售限價(jià)主要從兩個(gè)方面綜合評(píng)定，一是在該地區(qū)同質(zhì)普通商品房的平均銷售價(jià)格基礎(chǔ)上下浮10%-15%；二是測(cè)算該宗地的土地開發(fā)成本，在此基礎(chǔ)上考慮8%-10%的企業(yè)利潤。綜合以上兩種方式，經(jīng)有關(guān)部門研究后確定銷售限價(jià)。

在售項(xiàng)目及價(jià)格：海淀西三旗，6350元/平米；豐臺(tái)花鄉(xiāng)造甲村，6800元/平米；石景山金頂街三區(qū)，6250元/平米；豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營紅獅涂料廠，6200元/平米；海淀區(qū)清河小營，6600元/平米；朝陽區(qū)常營，5900元/平米；通州半壁店，4800元/平米。

二手房市場的觀望情緒有望緩解

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“我愛我家”研究中心分析認(rèn)為：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房三類保障性住房管理辦法的相繼確立，標(biāo)志著北京市新的住房保障政策體系已經(jīng)基本得以確立。但同時(shí)，要想快速、廣泛和根本地解決百姓的居住問題，除了保障性住房機(jī)制的迅速建立之外，及時(shí)有效地激活北京的二手房市場，促進(jìn)存量房交易才是當(dāng)務(wù)之急。《北京市限價(jià)商品住房管理辦法（試行）》的出臺(tái)，有利于北京市二手房交易的回暖，對(duì)于北京市二手房市場是利好而非利空。

前一個(gè)階段，北京市二手房交易持續(xù)下滑，除了進(jìn)入元旦春節(jié)傳統(tǒng)交易淡季等原因之外，很重要的一個(gè)原因就是某些購房人等待限價(jià)房細(xì)則出臺(tái)，存在觀望心理。《北京市限價(jià)商品住房管理辦法（試行）》的出臺(tái)，使得其中相當(dāng)一批人意識(shí)到，他們?nèi)匀惶幵凇耙皇址績r(jià)高而買不起，保障性住房超標(biāo)而買不到”的尷尬境地。此外，對(duì)于一些急需現(xiàn)房入住的購房人來說，即便符合購買限價(jià)商品房的申請(qǐng)條件，也沒有時(shí)間和耐心等待漫長的輪候、搖號(hào)和期房變現(xiàn)房后再入住的時(shí)間。這些購房人都會(huì)回歸二手房市場，釋放需求，從而促進(jìn)北京二手房市場的回暖和交易量的上升。