“海外炒房團”緣何敗走德國

幾年前，一處柏林市中心黃金地段的公寓，售樓廣告的標價每平米只有1500歐元，甚至比中國一些大城市的房價還低。要知道德國人的平均工資至少是中國的10倍！掰指細算，英國倫敦同等規格的住房，價格至少是柏林的10倍。在過去10年里，英國、西班牙等國的房價已漲了3倍，而同期德國房價卻一直波瀾不驚。

德國樓市陷“圍城”

受德國房地產價格處于低位的現實吸引，從2004年開始，大量境外資本開始進入德國樓市，其中不乏高盛、百仕通等全球資本巨頭的身影。真可謂是“城”外的人想方設法進“城”，以期獲利。

有海外投資者在當年接受媒體采訪時表示，如果在紐約或者倫敦投資，4%的回報率就可以接受；但如果在德國投資，期望回報率能在7%以上。亦即德國房地產價格尚處于低谷，正是買進的黃金時期。

令人好奇的是，既然德國樓市如此具有潛力，那誰還愿意脫手賣房呢？德國房產商會不會“捂盤惜售”？實際情況恰恰相反，德國樓市交易更像是一個“賣方市場”。

原來，兩德統一后，政府為了解決突然出現的住房壓力，鼓勵所有公司修建居民住宅，這造成了德國住房過剩。近10年來，房產所有者都在極力將手中的公共住房、自建房屋、地產股票等脫手。

“護城”三大殺手锏

隨著境外資本大量涌入德國房地產市場并成為主導性的投資者，他們是否會伺機抬高房價并獲利出逃？

在德國工作多年的德阿瑞爾地產銀行分析師郝鵬介紹了德國政府狙擊海外炒房團的“三大殺手锏”：“德國政府杜絕房價炒作的手段很多，但有三條不容忽視：一是地價、房價、房租的指導價制度；二是對抬高房價者的刑罰威懾；第三則是重稅限制。雖然海外資本大量涌入德國樓市，但迄今為止并沒有改變德國房價穩定的狀況，不能不說是這三大利器的功效。”

對于第一點，德國的地價、房價、房租等，并不是由房地產商說了算，卻也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。除了私人評估師外，德國還按照聯邦建筑法成立了各地“房地產公共評估委員會”，其職責之一便是負責制訂當地“地價圖”的“標準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”，這類指導價具有法律效力，所有房地產交易有義務參照執行，在合理范圍內浮動。

“指導價”之所以能夠得到執行，還是緣于其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定，對于房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據德國《經濟犯罪法》，就已經構成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理范圍內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”，這已經觸犯《刑法》，構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至被判處3年徒刑。這對妄圖謀取暴利的炒房者而言，其威懾作用不言而喻。

稅收同樣是德國政府遏制炒房的有效武器。在德國，自有自用的住宅不需要繳納不動產稅，只繳納宅基地的土地稅。用于買賣的房地產首先要繳納評估價值1%~1.5%的不動產稅，房屋買賣還要繳3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要繳15%的差價盈利稅。重重的稅收限制，已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，對炒房者而言可謂釜底抽薪。

當然，這些機制也并非為海外炒房者量身定作，對德國國內的炒房者同樣適用。這些機制成為德國政府守衛本土房產市場最為有效的工具。

炒房團倉促退出

到2007年6月，百仕通公司出售了3.1萬套住宅之后不久，瑟伯勒斯公司也緊隨其后，宣布將出售德國2.2萬套經濟型住宅。當月，一些市場觀察家也表示，金融投資者變現舉動并不意外，因為它們“顯然投資出現了失誤”，收益比預期低得多。

海外資本在德國樓市不再戀戰、倉促退出，出現“敗走麥城”的跡象，也直接體現了德國房地產“遏制炒房機制”的成功。

德國《明鏡》周刊載文指出，歐美炒房團如果在德國吹了個氣泡，到頭來吃虧的還是德國老百姓。德國房屋租賃者聯合會也認為，如果支持地方政府繼續出售其房地產公司或公有住房，雖然一時有不少進賬，但從長遠來說必將付出沉重代價。因為一旦地方政府沒有了自己的房地產公司，將不能再向社會弱勢群體提供廉價的房屋。這樣一來，為弱勢群體租房提供補助的重擔將同樣落在地方政府頭上，最后導致其不堪重負。