中國房地產到“拐點”了嗎？

最近幾天，很多人都在問我這樣的問題：2008年，中國的房地產是不是到了拐點？回答這個問題需要有一個通盤的視角，因為房地產行業不是一個孤立系統，它與一個城市的發展水平、人均收入、投資意向、信貸政策以及人們對未來的預期等多種因素有關。所以看這個行業的發展趨勢，要考察整體經濟形勢是否出了問題。如果整體經濟健康，行業中的問題是可以通過小的調整得到糾正的。

宏觀經濟的因素，是我認為對2008年房價影響最不確定的因素。

政府更聰明了

三年前，由于房地產投資規模的迅猛上漲，給其他行業如能源、建材甚至交通運輸等都帶來巨大壓力，國家的宏觀經濟出現了不平衡。在這種情況下，政府的調控思路是以壓縮房地產投資規模為主要目的，抑制房價只是一個次要目標。所以當時的調控手段是以限制市場供應為主，但同時因為中國正在大踏步邁向城市化，經濟處在高速增長期，對房子的需求量在不斷增長。調控的結果，是市場上供應的房子越來越少，房價節節攀升。

最近半年以來，政府把抑制房價過快上漲作為主要目標，在具體手段上也與以前明顯不同，一是將房地產的品種分離，劃分出廉租房、兩限房和經濟適用房等不同品種；二是通過緊縮銀根、加息、提高第二套住房首付比例和貸款利率等手段抑制需求。

所以說，政府2008年的調控用的是市場經濟的手段，它的好處在于，受到調控的都是過熱地區和過熱品種，健康的地區和品種不受影響。另外，市場手段有靈活性，可以出手也可以收手，可緊可松，全看市場情況而定，這比用行政手段一刀切的做法更聰明而且見效。

籠統說拐點不確切

那么，中國的房地產行業出現拐點了嗎？

中國這么大，城市的發展水平和人們收入水平千差萬別，各地市場情況各有不同，籠統說出現拐點是不確切的。

從地區看，去年深圳房價迅速上漲，一度超過香港相鄰地區的房價，這一定是有問題的。但這個城市不能代表全國。

再從品種上看，中國房地產市場形成10年來，90%的開發商都集中做住宅開發，某些地區的住宅產品確實有出現過熱的危險。但是，在城市化已經成熟的地區，寫字樓和商業還是大大短缺的，我們市場上相應品種過少。寫字樓和商業供應不足，才會出現大量公司在住宅樓里辦公、大量商店開在臨時建筑的現象。

2008年地價一定有拐點

在房地產行業，購買土地這種原材料，不光是為了建造房子，還可以囤積土地等待升值，特別是在股票市場火爆時。有了大量“土地儲備”就可以上市，或在股市上發行新股，不用建房子，直接募集資金。這就導致很多開發商用他們的金錢和時間去大量囤積土地，從而使土地市場價格上揚。在最近10個月內，甚至出現了“面粉貴過面包”的畸形狀況。在這種情況下，我相信市場會自動修正這個錯誤，使土地價格回歸到正常水平上來。特別是今年政府將強力控制信貸規模以及限制房地產企業融資，土地市場的拐點一定會出現。

編輯整理：田瑞秋