依據基準物業(yè)價格進行物業(yè)稅稅基評估

[摘 要] 本文從分析我國物業(yè)稅稅基評估的特點出發(fā)，在分析群體評估方法在我國目前適用性的基礎上，借鑒土地基準地價的評估思路，提出了根據基準物業(yè)價格評估物業(yè)稅稅基的技術思路和方法，為我國物業(yè)稅稅基群體評估的實施提出了一個建議。

一、物業(yè)稅及其稅基評估特點

物業(yè)稅是財產稅中的一種，其要求物業(yè)所有者或承租者每年繳付一定稅款。該稅款將隨物業(yè)市值的升高而提高。世界各國不動產財產稅的計稅依據大致有以下幾種：（1）不動產的租賃收入，（2）不動產的帳面價值或獲取成本，（3）不動產的評估價值。我國準備開征的物業(yè)稅是不動產保有環(huán)節(jié)中征收的財產稅，并將按評估值征稅，從而促進房地產資源的有效配置。

由于物業(yè)稅的計稅依據是物業(yè)的評估價值，因此，如何低成本、高效率、準確地評估城市全部應課稅物業(yè)的價值，是物業(yè)稅征管面臨的一個重要課題。而物業(yè)稅的稅基評估一般具有以下特點：

1.評估覆蓋面廣、評估對象數量巨大

物業(yè)稅的課稅范疇目前還沒有正式確定，但預計物業(yè)稅征收可能將涉及幾乎所有的家庭住宅與商業(yè)不動產。

2.評估時點的一致性

同一不動產在不同的時點將呈現出不同的市場價值，也就是說，同一不動產在不同時點的物業(yè)稅稅基并不相同，為了體現物業(yè)稅征收的公平性，同一城市的不動產在征收物業(yè)稅時應采用同一個評估基準時點。

3.評估結果敏感性強

由于物業(yè)稅征收關系到千家萬戶普通百姓的切身利益，而且與他們的經濟承受能力緊密相關，因此，物業(yè)稅稅基的評估結果十分敏感。如果沒有一個科學規(guī)范的物業(yè)稅稅基評估體系，則將很有可能引發(fā)其他的社會問題。

4.評估工作的周期性

不動產價值具有很強的時效性，一般在三到六個月之間，故世界各國每次征收不動產財產稅時，其稅基往往都需要重新評估，因此物業(yè)稅的評估又具有周期性。

二、物業(yè)稅稅基評估的技術思路

（一）群體評估（Mass Appraisal）應用中的困難

國際稅收評估人員協(xié)會（International Association of Assessing Officers），對群體評估的定義是：“利用一致的數據、標準化的方法和統(tǒng)計檢測技術評估一組財產于確定日期的價值的行為”。群體評估是依據統(tǒng)計理論通過建立數學模型來進行評估。這一評估方式在歐美等發(fā)達國家的不動產財產稅稅基評估中得到了廣泛應用。

但群體評估的方法在我國實施將存在相當大的困難。這是由于群體評估其成功實施需要有足夠的樣本，需要對評估對象進行統(tǒng)一的類別劃分，并需要在收集大量數據的基礎上建立合理的數學模型。而就目前我國的居民住宅與商業(yè)不動產的市場現狀和獲取相關信息數據的條件來看，采用群體評估方法存在著相當大的困難。其主要原因是：（1）由于對于每一種基本的物業(yè)類型，都需要獲得一定數量的樣本數據，然后根據這些樣本數據分析其對物業(yè)價值的影響，最終才能建立數學模型，而我國物業(yè)類型太多將導致基礎工作的工作量太大；（2）物業(yè)稅征收必須客觀、公正與科學，也正是由于我國物業(yè)類型太多的原因，樣本數據的獲取與處理工作將十分復雜和困難，從而使采用群體評估的方法難以實現稅基評估結果的客觀性、公正性與科學性。

（二）根據基準物業(yè)價格進行評估的方式

在土地評估中，基準地價系數修正法是最常用的說服力較強的土地價值評估方法之一。在物業(yè)稅稅基評估中，也同樣可以應用這一評估方式。

我們可以首先對基準物業(yè)進行定義。當地政府可根據各類、各級物業(yè)的總體狀況和區(qū)位狀況，設定一定范圍內具有代表性、可作為比較基準的基準物業(yè)。而基準物業(yè)的評估價格則是其在正常房地產市場條件下與其在正常經營管理條件下的某一基準日期的評估價值。

根據價值評估的替代原理，在同一個市場中具有相近效用的財產，應當具有相近的價格。用途一致、區(qū)位和實物狀況等均相近或相同的物業(yè)，應當具備相近的價格。與標準物業(yè)相似的物業(yè)，可以通過對基準物業(yè)價格的修正得到。因此，物業(yè)稅稅基可采用如下評估程序：

首先，當地政府根據物業(yè)的區(qū)域分布，設定一定數量的標準物業(yè)；然后采用市場法、成本法或收益法評估基準物業(yè)的價格；再對各基準物業(yè)價格進行橫向比較分析，經調整后確定其價格。第二步，當地政府需要根據當地各種用途物業(yè)的特點，編制統(tǒng)一且具有可操作性的“標準物業(yè)——待評估物業(yè)修正系數表”。最后，根據需要納稅的物業(yè)的具體情況，按照修正系數表進行一定修正后得出待評估物業(yè)的稅基價值。

三、依據基準物業(yè)價格的物業(yè)稅稅基評估的具體程序和方法

（一）基準物業(yè)的設定

1.基準物業(yè)數量（密度）的確定

確定基準物業(yè)的數量通常有以下幾種方法：（1）根據均質地域原理確定物業(yè)所在城鎮(zhèn)地域的均質度，然后結合區(qū)片面積計算得到基準物業(yè)的數量。（2）根據若干個重要的影響因素所對應的基準物業(yè)數量確定基準物業(yè)的總數量。（3）根據物業(yè)地域分布和用地類型，確定適當的基準物業(yè)的數量。

對于非住宅小區(qū)的物業(yè)，當地政府可以根據地域分布情況和該類型物業(yè)的數量，確定合適的基準物業(yè)的數量。

在對一個住宅小區(qū)的物業(yè)稅稅基評估時，評估人員可以根據當地政府確定的基準物業(yè)類型確定該住宅小區(qū)的亞基準物業(yè)。如在一個商住綜合小區(qū)內，物業(yè)用途有住宅和商業(yè)兩種，物業(yè)類型有高層、小高層和多層三種，則可以設置6個亞基準物業(yè)。

2.基準物業(yè)的具體確定

基準物業(yè)應具備以下基本特征：

（1）代表性

這是基準物業(yè)最本質的特征。因此，我們在選取基準物業(yè)時應通過比較大量的樣點資料，挑選出能夠反映其所在區(qū)域的物業(yè)質量、效益、價格及變化趨勢的平均狀況的物業(yè)樣點，同時進行實地考察，挑選出最具代表性的物業(yè)作為基準物業(yè)。

（2）中庸性

基準物業(yè)的各種影響評估價值的因素都應是一般情況下的因素，即所確定的基準物業(yè)具有中庸性。

（3）穩(wěn)定性

所謂穩(wěn)定性是指基準物業(yè)用途的長久性。我們在挑選基準物業(yè)時，既要考慮該不動產是否處于最佳用途，還應檢查其是否符合規(guī)劃要求，以保證所選基準物業(yè)價值具有較好的穩(wěn)定性。

（4）易辨性

由于基準物業(yè)要作為政府征收物業(yè)稅的計稅依據，其價格應反映常規(guī)市場上正常的不動產價格水平，因此基準物業(yè)應具有顯著的物業(yè)性質特征，各種基準物業(yè)之間應易于分辨。

（二）基準物業(yè)價格的評估

基準物業(yè)的評估方法如下：

1.市場比較法

在市場交易活躍的地區(qū)，各種類型的基準物業(yè)，特別是住宅和商業(yè)不動產的基準物業(yè)，應首選該方法進行評估。

2.成本法

不動產價值的時間特征很強，價格日新月異，因此，成本法不如市場法依據充分。但在缺乏不動產交易實例、價格變化不明顯的情況下，可以采用成本法進行評估，然后根據適當的不動產價格指數進行調整。

3.收益法

收益法適用于能產生收益或潛在收益的基準物業(yè)價值的評估。但由于這種方法的年收益預測充滿不確定性，且還原利率的參數選定容易片面，因此應謹慎使用。

選用以上方法得到基準物業(yè)的初評價格后，還應綜合各種房地產價格的影響因素，對各基準物業(yè)價格進行橫向比較分析后調整確定基準物業(yè)的價格，以保持一個地區(qū)總體物業(yè)評估價格的平衡性和一致性。

（三）修正系數表的編制

在確定基準物業(yè)和基準物業(yè)價格后，需要編制“基準物業(yè)——待評估物業(yè)修正系數表”，以便利用基準物業(yè)價格來評估物業(yè)稅稅基。

編制修正系數表，首先應根據基準物業(yè)的用途和類型，設定若干個不動產影響因素作為修正因子（如住宅，可以設定樓層、朝向等作為修正因子），并根據當地的房地產市場交易情況，如可以參考商品房交易中不同因素來確定該類基準物業(yè)的修正系數。

（四）利用基準物業(yè)價格評估物業(yè)稅稅基

在建立了基準物業(yè)、基準物業(yè)價格和“基準物業(yè)——待估物業(yè)修正系數表”組成的評估體系后，即可大批量地評估物業(yè)稅稅基。設某一需要評估的物業(yè)價格為P1，而與需要評估物業(yè)相似的基準物業(yè)價格為P2，那么即可采用以下公式進行評估：

P1 ＝ P2 ×（1＋L1）×（1+L2）……×（1＋Ln）

其中：Li(i=1，2……n)為修正系數。

因稅基評估工作的周期性，在下一輪物業(yè)稅的稅基評估中，可以在已經建立稅基評估信息系統(tǒng)的支持下，根據實際變化情況確定是否對基準物業(yè)的標準和基準物業(yè)的數量進行調整，并根據實際變化情況對修正系數進行調整。

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本文為浙江省社會科學界聯(lián)合會2004年課題研究成果，項目編號04N59。

（作者單位：寧波大學商學院）