關于《淺析有租約限制的房地產評估》一文中一些問題的探討

編者：

本刊在2005年3月就打算開辟一個《讀者·編者·作者》專欄，以期大家參加爭鳴。兩年來，編輯部也一直在積極刊登一些不同意見的文章，力圖使我們的雜志活躍起來。但目前從讀者直接得到的對本刊的反饋，還一直不是很多。

欣喜的是，此次本刊第9期受到了國家發改委價格認證中心時先生的青睞。望從此《讀者·編者·作者》這一專欄能夠熱鬧起來。

給本專欄投稿，有話則長，無話可短，可談心得。可談體會；商榷批評，尤其歡迎；作者編者，齊步前進！

讀者：

《中國資產評估》編輯部：

您好！

貴刊2007年第9期刊登了陳保平等人的《淺析有租約限制的房地產評估》一文，筆者對文中有關觀點有不同看法。

該文對案例2的分析（第9期13頁-14頁）中認為，當合同年租金高于市場年租金時，拍賣價格計算應不考慮租約限制。“這是因為高于市場租金的折現價格會導致拍賣的不成功”。筆者認為此說法欠妥。筆者認為是否考慮租約的限制，應以租賃合同的可靠性來衡量，而不應以租賃價格是否高于市場價格來衡量。筆者認為只要租賃合同的可靠性得到保障，無論其租金高于市場價格還是低于市場價格都應以合同租金來計算。對于購買者來說，如果能確定有較高的租金收益，那么就能夠接受較高的購買價格。而且，筆者認為有租約保障的房地產可能更會收到購買者的歡迎。比如案例2中雖然有租約限制的評估值比沒有租約限制的評估值高20萬元，但在有租約限制的5年里，該房地產的收益能購得到保障，而且其租金高于一般市場租金。相反在沒有租約限制的情況下，該房地產的收益只是一種預測，購買者還需承擔市場波動的風險。因此有租約限制的情況下，該房地產可能更受歡迎。

總之，筆者認為在有租約限制的房地產評估中，還應多考察租約的違約風險。當租約仍有效時，如果其租約違約風險小，則應以租約約定租金計算其收益價格；如其租約違約風險大，則應由評估師根據實際情況確定更恰當的收益，并在評估價報告中說明收益的確定理由。

國家發改委價格認證中心 時永阡