南京市二手房市場發(fā)展存在問題﹑成因及對策分析

[摘要] 近年來，南京市區(qū)及周邊房價上漲較快，越來越多的工薪族和年輕夫婦將目光投向了總價較低、配套成熟、交通便利的二手房。購買需求的增加和其與新房相比現(xiàn)房、低總價的優(yōu)勢使得南京市二手房市場快速發(fā)展起來。本文著重分析了南京市二手房市場在發(fā)展中存在的問題，并提出了相應的對策。

[關(guān)鍵詞] 二手房 增量房 高房價 問題 對策

一、南京市二手房市場發(fā)展現(xiàn)狀

進入2007年以來，南京二手房市場的整體交易平穩(wěn)，供需兩旺，交易價格漲幅較大。同時，由于主城二手房價的大幅上漲，二手房交易郊區(qū)化趨勢逐漸顯現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2006年12月～2007年5月二手房交易總量約為24100套，其中江南八區(qū)二手房交易量約為16300套，江寧、浦口、六合二手房交易量約為7800套。同期價格方面，南京二手房交易均價為5346元，與去年同期的交易均價4453.7元/平方米相比，上漲了892.3元/平方米，增幅為20%;其中江南八區(qū)二手房成交均價為6981.5元，與去年同期的交易均價5322.2元/平方米相比，上漲了1659.3元/平方米，增幅為31%;而江寧、浦口、六合成交均價為2770元，與去年同期的交易均價2464元/平方米相比，上漲了306元/平方米，增幅為12.42%。

二、存在問題及成因

1.需求集中釋放，房價急劇上漲

隨著住房消費政策的實施以及居民收入的增長，2006年下半年以來市場上形成了各種購房需求集中釋放的態(tài)勢。表現(xiàn)為:一是改善型需求面擴大。統(tǒng)計資料顯示，2006年年收入在5～10萬元的中等收入家庭已成為住房消費的主體，比例達到37％;二是外地人就業(yè)安家和子女入學需求增多。城市經(jīng)濟活躍，吸引大量外來人口就業(yè)，2006年全市在崗職工中46.2％是外來務工人員，其中有12％的人在常住地需要購買自己的住房；三是人民幣升值預期、通貨膨脹、貨幣流動性過剩等一系列現(xiàn)象，使得國內(nèi)整體經(jīng)濟環(huán)境受到前所未有的壓力與沖擊，投資用于保值增值需求增加。過度的投資追捧，刺激房價異常上漲。

2.掛牌價格虛高，“有價無市”、“價量背離”現(xiàn)象嚴重

2007年上半年鼓樓區(qū)、白下區(qū)、玄武區(qū)二手房掛牌均價分別為9620元/平方米、9508元/平方米、9369元/平方米，但成交均價僅為7734元/平方米、7722元/平方米、7529元/平方米，成交價與掛牌價明顯背離。同期二手房交易總量與去年同期相比減少了3.27%，其中江南八區(qū)二手房交易量與去年同期相比減少了12.75%，“有價無市”現(xiàn)象嚴重。居民非理性投資、捂房待售心理以及中介蓄意提高掛牌價是造成這種現(xiàn)象的主要原因。許多人擔心房價繼續(xù)走高，購房預期非理性提前，目前購房族中以投資為目標的比例在30%左右，超過了20%的安全線。

3.本地低收入居民的居住需求受到擠壓

資料顯示，南京市低收入居民的自住需求在飆升的房價面前難以得到滿足，特別是難以承擔正常的居住購房需求的狀況反映較為強烈，不但受到投資、投機需求的擠壓，而且也受到支付能力更強的外地人的擠壓。

4.相關(guān)政策有待完善

一是稅收政策問題。從2006年的市場來看，稅收調(diào)控政策的實際效果與初衷相悖，不但沒有降低房價，反而因為二手房源控制，賣方將稅費轉(zhuǎn)嫁給買方而提高了房價。二是交易辦證的效率問題。目前，二手房交易稅種較多，手續(xù)繁瑣，一定程度上抑制了居民對二手房交易的熱情。

三、對策建議

通過對南京市二手房市場的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同區(qū)域的房地產(chǎn)平均房價和該區(qū)域的已有房屋類型分布相關(guān)， 而與增量商品房的定價無關(guān)，健康良性的二手房市場是房地產(chǎn)市場價格的晴雨表。一旦南京的二手房市場發(fā)展步入正軌，我們就可通過二手房的交易價格來把脈整個房地產(chǎn)市場的交易變化，使得房屋價格理性回歸，促進房地產(chǎn)市場向健康、有序方向發(fā)展。因此，作為房地產(chǎn)市場的調(diào)控者和監(jiān)管者，政府應通過各種措施正確引導和積極促進二手房市場的發(fā)展，合理改善居民的居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

1.加強房地產(chǎn)市場信息化建設，增加信息透明度，規(guī)范市場行為

強化二手房市場的信息化系統(tǒng)建設，推廣“購房實名制、網(wǎng)上信息公示”等市場管理措施，充分發(fā)揮“網(wǎng)上房地產(chǎn)市場”的功能，及時披露住房供求及價格漲落信息，建立權(quán)威的政府信息發(fā)布機制，提高信息質(zhì)量。讓社會公眾充分了解市場的相關(guān)信息，減少購房的盲目性，打擊市場投機行為。

2.降低二手房交易稅費，簡化交易手續(xù)

政府應讓利于民，通過降低稅費，給老百姓實實在在的好處，讓民間二手房交易浮出水面，進入有形市場，老百姓可得到好處，政府財政收入也會增收。同時進一步簡化交易手續(xù)，決不能讓繁瑣的手續(xù)使購房者望而卻步，放寬二手房市場準入條件，打破地方保護的不成文規(guī)定，使購房者有一個自由選擇購房的空間。

3.貫徹國家宏觀調(diào)控措施，調(diào)整細化政策分類，抑制房價的快速上漲

建立和完善政策性住房金融制度，通過貼息、建立擔保制度等措施幫助中低收入家庭購房，解決低收入家庭住房需求；提高多套購房特別是第二套以后的購房貸款利率和首付成數(shù)，一定程度上增加其投機成本，抑制投機需求；研究建立房地產(chǎn)持有稅制度，調(diào)整貧富之間資源占有關(guān)系，限制奢侈性住房消費。

參考文獻:

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