中國房地產業存在泡沫嗎

[摘要] 本文試圖從兩個方面就我國的房地產業進行實證分析，包括房屋銷售價格指數與土地價格指數的相關程度，以及房價收入比。結果表明，中國房地產業尚未表現出顯著的泡沫現象。

[關鍵詞] 房地產業價格指數房價收入比

一、 引言

房地產業成為中國經濟的支柱之一已經是無可辯駁的事實。近些年來，房地產價格的攀升成了全國上下關心的話題。現階段的房地產市場是否過熱，我國是否已經出現了房地產泡沫，這一問題在理論界、實業界和政府部門爭論的十分激烈。

關于泡沫與泡沫經濟的定義，目前有很多種，尚未達到統一。本文采用的是李濤、伍建平（2004）對房地產泡沫定義的界定，他們認為房地產泡沫是指由于房地產的過度投機引起的房地產價格突然攀升，與其使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐的情況。

對我國房地產市場形勢的分析，目前有兩種針鋒相對的觀點，一種是認為中國房地產存在泡沫，而另一種卻認為不存在泡沫。邱強（2005）從空置率、絕對價格和相對價格等角度進行分析，得出我國房地產業存在顯著的泡沫。而胡健穎等（2006）對實際房價、實際收入以及實際利率，用半參數模型加以分析，認為房地產價格的主要驅動力是市場基本因素，投機成分確實在房地產市場存在，但是對房地產價格的貢獻率并不大。

從以上爭論可以看出，對于我國房地產業是否存在泡沫，學術界并沒有達成共識。本文試圖從房屋銷售價格指數與土地價格指數的相關程度以及房價收入比這兩個方面對我國的房地產業進行實證分析，探尋房地產業是否存在所謂的泡沫。

二、 房價的影響因素

首先，房地產是一個特殊的商品，它的價格主要受以下因素影響：土地價格、建材價格、人工工資、相關的辦證費用和稅收等。工資等費用的變動不大，因此房地產價格的上升很大程度上是受土地價格和建材價格的影響。

其次，房地產的價格也受供求關系的影響。當前，房地產市場的需求旺盛，而房地產的供給缺乏彈性，所以會出現供不應求的局面。另外，城鎮居民收入水平的提高也促進了對房地產的需求。收入越高，居民的購買力越強。

最后，投機也會導致房地產價格升高。房地產價格是可以預測的，而房地產價格的可預測性導致房地產市場的投機購買。房地產價格投機可以定義為預計未來房價上漲而做出現期購買的決定。如果投機者能準確地預測未來房地產價格走向，他就可以從出售商品房中獲利。也正是這個原因會導致房地產市場的泡沫。

三、 實證分析

1.價格指數分析

這里我們試圖通過考查相關系數來分析房屋價格與土地價格、建材價格的相關性。

根據表1中的數據，用spss軟件計算出房屋價格銷售指數和土地交易價格指數的相關系數r＝0.913（sig.=0.031<0.05），房屋銷售價格指數和建材價格指數的相關系數r=0.719(sig.=0.171>0.05)。對這兩個相關系數進行顯著性檢驗發現，房屋銷售價格指數與土地交易價格指數的相關系數不顯著于零，而房屋銷售價格指數與建材價格指數的相關系數顯著于零。說明房屋價格和土地價格存在著顯著的正相關關系，房價的上升會導致土地價格的上升，而土地價格的上升同樣會導致房價的上升。而房價和建材的價格并不存在顯著的正相關關系。

之后我們以房地產價格指數為因變量，以土地價格指數為自變量，作線性回歸，得出可決系數為0.833，這個系數可以充分的說明房價的升高很大程度上取決于地價的攀升，房地產市場并不是真的存在泡沫。

2.房價收入比

判斷房價是否存在泡沫，國際上還有一個通用的指標，那就是房價收入比。房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反應了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力越弱。當該指標持續增大時，表明房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當市場中的房價收入比一直處于上升狀態，且沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產市場中投機需求的程度很高，產生泡沫的可能性就越大。表2的數據來源與中國統計年鑒，為了與國際上的房屋面積接軌，我們這里的家庭房屋面積采用的是100平米。國際上通常認為房價收入比應維持在3～6的范圍內，從表2可以看出，對人我國的房價收入比雖遠遠高于這一水平，但這個比值是在慢慢下降的，而且越來越接近國際水平。

四、結論

從以上兩個方面的分析可以看出，中國的房地產市場價格并沒有脫離市場的實際需求，沒有所謂的泡沫存在。但是這并不代表全國的房地產市場都不存在泡沫。我們這里的分析都是建立在宏觀數據的基礎上，因此只是說明了全國的平均水平。由于我國的經濟發展與房地產市場發展都極不平衡，所以一些經濟發達地區可能會存在局部泡沫，我們應該及時控制這些地區的房地產市場。

參考文獻:

[1]李濤伍建平:房地產泡沫的成因、評估與預控[J].建筑經濟.2004.(5)

[2]邱強:我國房地產泡沫的實證分析[J].社會科學家.2005.(1)

[3]胡鍵穎蘇良軍金賽男姜萬軍:中國房地產價格有幾成泡沫[J].統計研究.2006.(2)

[4]楊永華:論房價和房價收入比[J].經濟學家.2006.(2)

[5]Chan，H.L.，S.K.Lee and K.Y.Woo. Detecting rational bubbles in the residential housing markets of Hong Kong[J].Economic Modelling.2001.(18)

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