住宅小區(qū)擴建項目管理的研究與實踐

某社區(qū)建于九十年代初，很多戶型已不適應居民當前的生活需要，為改善現(xiàn)狀，我們在原有社區(qū)內(nèi)進行擴建。建設內(nèi)容主要為：新建700套六層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，建筑面積約9萬平方米，總投資7000萬元，總工期500天。項目業(yè)主在工程建設過程中，對在大型居民小區(qū)內(nèi)進行改造和擴建的工程項目管理的方法，進行了有益的探索、研究與實踐。筆者寫作本文以期為眾多居民小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展方向提供借鑒。

一、以組織為核心，建立高效率的項目管理組織模式

項目的管理組織在建設大型工程中起著決定性的作用。特別是社區(qū)經(jīng)濟適用房擴建項目分五片在原有的居民小區(qū)內(nèi)施工，而且五個片區(qū)之間的距離較遠，難以實現(xiàn)集中管理。同時，社區(qū)建房前期投資費用總體由兩個公司分攤又決定了項目投資的多元化，這必然涉及到工程項目的管理組織問題。按照傳統(tǒng)的工程建設的管理組織方式，業(yè)主班子將是一個龐大而又復雜的組織機構(gòu)。而我們在設計這個項目管理組織時，想充分利用項目業(yè)主作為大型企業(yè)自身技術(shù)力量雄厚的優(yōu)勢，又以監(jiān)理公司為載體，引入社會上較優(yōu)秀的專業(yè)人才分片管理，形成運用市場經(jīng)濟的運作機制，內(nèi)外相結(jié)合的管理組織模式為總體，各管理環(huán)節(jié)在統(tǒng)一的規(guī)范和規(guī)則下，既分工明確又協(xié)調(diào)一致，有效確保各個片區(qū)施工管理時刻受控，高效率完成相應專業(yè)工程的具體實施工作，確保小區(qū)生活秩序正常和工程建設進展“雙正常”目標的實現(xiàn)。同時，社會化管理使業(yè)主的工程事務管理工作量大大減少，業(yè)主人員規(guī)?？梢越档椭磷畹忘c，項目管理工作的效率和效果提高，大大節(jié)省有限的建設資金。

二、以投資為主線，控制項目建設投資貫穿項目建設各項工作

投資控制，就是在優(yōu)化建設方案、設計方案的基礎上，在建設程序的各個階段，采用一定的方法和措施把工程造價的發(fā)生控制在合理的范圍及合理的造價限額內(nèi)，因此決定了投資控制必然要貫穿于項目建設各個階段和各項工作的主要線路。

1.以設計階段為投資控制關鍵

設計階段是控制項目建設投資的最關鍵階段。項目業(yè)主堅持以規(guī)劃設計為重點進行項目的投資控制，以極大的精力投入于工程的規(guī)劃和設計工作，進行設計方案的比較和改進。通過優(yōu)化方案、優(yōu)化設計、優(yōu)化施工，防止“質(zhì)量過?！痹斐傻馁Y源浪費，項目規(guī)劃設計的優(yōu)化節(jié)約了大量的投資。

2.以工程招標為投資控制的先導

小區(qū)擴建建設項目的單體項目眾多且復雜，工程的招標和采購是面臨的一項非常嚴肅和艱巨的重要工作。通過對大量工程招標經(jīng)驗的總結(jié)和思考，項目業(yè)主從管理制度上、管理方法上采取措施，鏟除腐敗的溫床，徹底消除工程招標中的負面影響因素，真正地實行公開、公平、公正的工程招標與采購。在有關部門的支持下設計出一系列有關工程招標采購的組織方法、管理辦法和規(guī)章制度，具體包括:無標底工程招標的方法;科學公正的評標辦法;承包商資質(zhì)信用的預審控制方法;招標采購的組織機制;工程招標文件的編制方法;工程招標中的技術(shù)處理方法;此外，充分依靠和發(fā)揮財務顧問、財務監(jiān)理的專業(yè)作用等一系列控制措施和方法，使實際投資被控制在計劃的目標投資值以內(nèi)。

3.以工程合同管理為投資控制的核心

項目建設必須實行嚴格的合同管理制，必須以合同為核心實施工程項目管理。

3.1樹立建設管理中的一切行為均以合同作為惟一依據(jù)的意識。從組織上采取措施，實施規(guī)范化、制度化、標準化的合同管理，制定一整套合同管理的有關工作制度和規(guī)定，對合同管理的組織、合同管理的程序以及合同的起草、談判、審查、簽訂、履行、檢查、清理等每一個工作環(huán)節(jié)均作出明確規(guī)定。

3.2根據(jù)工程的具體情況和現(xiàn)實的社會經(jīng)濟環(huán)境條件，大部分主要工程上均實行閉口總價合同，鎖定建設成本。強化合同準備工作，堅持以施工圖進行工程招標，最大限度地避免和減少工程實施過程中的不確定因素和隨意性，從技術(shù)上和經(jīng)濟上采取措施，創(chuàng)造和建立實施閉口總價合同的前提條件。

4.加強現(xiàn)場簽證管理和工程預結(jié)管理，是控制投資的事中和事后關鍵

項目施工過程中，規(guī)范現(xiàn)場施工簽證行為，建立“四方”簽證制度，即由監(jiān)理、施工單位、設計院、項目經(jīng)理部四方共同確認工作量；項目完工結(jié)算時，對工程結(jié)算實行“三審”制度，初審、復審、終審分別由三個環(huán)節(jié)把關，強化內(nèi)部控制，堅決堵塞預決算的漏洞，努力降低工程費用。

三、現(xiàn)場抓落實，各項工作圍繞現(xiàn)場管理作文章

“安全、質(zhì)量、工期”是項目實施過程中的三大控制目標，只有落實各項現(xiàn)場管理工作，才能確保這三大控制目標的實現(xiàn)，這是建設項目最終完成并實現(xiàn)投資效益的必要條件。

1.工期合理安排

小區(qū)擴建項目在原有小區(qū)中以“見縫插針”的形式實施，既要確保工程建設順利進展，又要確保小區(qū)居民的安全和正常生活環(huán)境不受影響，關鍵問題是牢固樹立“安全就是最大的效益”這一觀點，確定安全生產(chǎn)目標，達到“五無”目標：“無死亡事故，無重大傷人事故，無重大機械事故，無火災，無中毒事故?！卑才藕侠淼倪M度，項目業(yè)主以嚴謹?shù)目茖W態(tài)度，分析論證進度目標實現(xiàn)的可能性以及存在的主要影響因素，確定500天時間的建設工期。在工程的建設過程中，集中力量做好項目前期的各項準備工作，抓緊工程的規(guī)劃和設計，為后期項目實施階段工程的順利展開積極創(chuàng)造條件。在進度控制工作中，以進度大節(jié)點作為控制的關鍵，保證落實大節(jié)點目標;建立工程協(xié)調(diào)制度，定期或不定期地協(xié)調(diào)各參建單位之間的進度關系;實施工程進度的動態(tài)控制，及時調(diào)整進度計劃?？茖W的進度規(guī)劃和有效的進度控制，確保了目標的提前實現(xiàn)。

2.質(zhì)量控制

質(zhì)量不僅關系到建設資金的有效使用，而且關系到公眾利益、生命和財產(chǎn)的安全。項目業(yè)主以制度建設作為抓好工程質(zhì)量的根本保證，以工程招標、工程監(jiān)理、合同管理作為工程質(zhì)量管理的基礎，建立層層負責的質(zhì)量責任制，形成全過程、全方位的質(zhì)量保證體系。

3.信息管理

為加強項目檔案管理，建立健全項目檔案。制定了有關工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規(guī)定，實行文檔資料的制度化、規(guī)范化管理。其中，采取的一個有效管理方法是賦予檔案資料室在檔案管理中的一項特殊權(quán)力:工程合同尾留款的支付簽發(fā)權(quán)。項目業(yè)主在每一份工程合同中均約定，預留合同價款5%的工程尾留價款，其中2%作為工程保證金，另3%則作為工程竣工資料、項目檔案的保證金。合同規(guī)定，工程參建單位必須嚴格按照要求收集、整理、歸檔工程各環(huán)節(jié)的文件資料;工程竣工資料、項目檔案經(jīng)檔案資料室認可接收，簽發(fā)歸檔交接單之后，才能獲得最終尾留款的支付。通過經(jīng)濟制約手段，有效、及時、規(guī)范地健全了項目檔案。

運用上述這些管理思想與方法組織與實施工程項目管理，使項目建設取得了良好的效果和成績：

1.通過總體規(guī)劃的不斷優(yōu)化和調(diào)整、通過合理的設計來節(jié)約投資；以現(xiàn)代科學技術(shù)為手段，提高項目建設各階段、工程各方面的科技含量，實現(xiàn)了項目的投資控制目標，節(jié)省了相當?shù)慕ㄔO資金。

2.通過實施項目的社會化管理、嚴密嚴格的合同管理、質(zhì)量保證體系的建立、質(zhì)量責任制的落實、獨立平行的質(zhì)量檢測等切實和有效的方法，確保了一流的工程質(zhì)量。