物業稅呼之欲出

從2005年起，稅務總局和財政部先后批準了北京、江蘇、深圳等六個省市作為試點先行單位，進行房地產模擬評稅試點，除最后一步征收環節不執行外，在模擬地區操作真實的數據統計和征收工作流程（即所謂的“空轉”）。2007年9月又將河南、安徽、福建、天津四個地區部分區域納入房地產模擬評稅擴大試點范圍。

2007年7月，國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組撰寫的一份有關繼續加強房地產調控的建議性報告曝光。報告指出，住房具有公共屬性，占有過多的住房就是占有過多的公共資源。而征收物業稅可抑制過度需求，同時也是促進當前大量滯留在投資者或投機者手中的存量住房出售的有效手段。課題組建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業稅，促進住房供給的有效釋放。

10月12日，在國家稅務總局召開的新聞發布會上，有關負責人在回答物業稅提問時稱，目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作。這在會后被媒體廣泛解讀為是物業稅“呼之欲出”，物業稅從“空轉”到“實轉”僅剩下一步之遙。

征收物業稅已經成為共識

國家稅務總局副局長宋蘭介紹說，我國房地產稅制需進一步改革和完善，即通過穩步推行物業稅來取代目前在房地產保有環節征收的房產稅和城鎮土地使用稅。

物業稅也叫不動產稅，屬于持有稅。它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。

在國外，各國房地產保有稅的名稱不盡相同，但在很多國家都是地方的主體稅種。多數國家和地區開征物業稅的目的是籌措地方財政收入，滿足地方支出的需要。在美國、加拿大、英國、新西蘭等國家，征稅對象是地方行政區域內的地上所有建筑物，一年征收一次。物業稅計征稅額大小取決于持有物業的當年估價和公布稅率的乘積，物業估價一般由地方政府下設的物業價值評估機構，按照市場行情每年予以周期性評估確定，稅率每年調整公布。

中國現行的房地產稅主要集中在開發環節，包括城市房地產稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅，其中有許多是一次性繳納，如土地增值稅及土地出讓金。而這些稅只在市、縣、鎮、工礦區征收，且居民自住房不征。實際上，我國的房地產稅費并不算低，只是由于集中于開發投資環節，然后被計入房價，而帶有很強的隱蔽性。

自90年代住房商品化改革到現在，已有80%的房屋成為了人們最重要的財產之一。有專家認為，在全社會的不動產數量和價值相對穩定的前提下，物業稅的稅率和征收方式一旦確定，將成為地方政府穩定的財政收入來源。另一方面，物業稅作為政府調控房價的組合拳之一，能限制投機性住房需求，一旦房價上漲過快，物業稅就能起到內在穩定作用。

物業稅能否抑制房價

其實，物業稅的本質并不是為打壓房價而設計。

國土資源部土地利用司副司長束可欣日前表示，目前房市中的投機行為相當普遍，需要通過深化財稅政策改革來調整利益分配格局，而實施物業稅制，就可以抑制投機、打壓房價。他認為，由于人均土地資源在逐年減少，有錢人紛紛購買更多的住宅等待升值，房市需求相當大的成分是由這些人的投機行為引起的，“如果實行物業稅制，所有買房的人恐怕要考慮考慮大量買房是否合算的問題”。

北京大學中國經濟研究中心主任林毅夫教授在商務部召開的一個研討會上稱，近年來國內房地產業投資迅猛，供給迅速增加，空置面積不斷增大。之所以出現這種異常現象，主要是由于房地產投機性需求造成的。對于房地產的投機需求如果不加以抑制，不僅多數居民和企業正常的使用需求因為房價太高無法得到滿足，還可能出現房地產泡沫和金融危機。他建議應該按房地產的面積每年征收物業稅以抑制房價；二是征收房地產轉手交易時的資本獲益稅，使房地產漲價收益的一大部分回饋社會。

中國人民銀行貨幣政策委員會委員、中國經濟體制改革基金會秘書長樊綱認為，我國房地產市場缺少一個內在穩定器，總是需要外部的力量來調控。這個穩定器其實就是物業稅，政府對房產按固定比例征稅，稅額隨著房價的提高而提高，達到抑制房價的目的。“人們要為房價的上漲付費，而不是僅僅從房價的上漲中得到好處。”

著名房地產商、SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示，物業稅的征收有助于抑制當前房地產業面臨的兩大問題：房價上漲過快以及空置率過高。在這種情況下，把流通環節的稅降下來，再適當增加一些物業稅，就會鼓勵大家把空置的房子流通起來，把過高的房價降下來。

中國稅法學會副會長安體富在接受記者采訪時稱，理論上，如果開征物業稅，最直接的結果便是降低開發成本，導致房價下降，但影響房價的主因還是在于供求關系。事實上，物業稅屬于財產稅的一種，它的主要功能在于調節貧富差距。物業稅需要按照房屋的現值進行計算，但目前我國缺乏一套科學的方法對房屋進行估價。

一位不愿透露姓名的業內人士對物業稅抑制房價的作用表示擔心，他認為現在有一些官員在提到開征物業稅問題時，只是提到我國持有環節稅費偏輕的問題，而對開發環節稅費的問題避而不提。這就意味著開征物業稅，不再是一個稅費環節轉移的問題，而是增加新的稅收，即在開發環節稅費不變的情況下，增加持有環節的稅費。這樣的話，公眾的負擔將進一步加重，房價成本也將提高，房價不僅不可能降低，甚至有推動房價上漲的可能性。另外，他還擔心，在開征物業稅的同時，開發環節的稅雖然減少了，然而地方政府會不會出于自身利益的考慮，乘虛而入增加其他的費種，從而把開發環節減稅的作用化為烏有。

物業稅開征條件是否具備

多位業內專家在接受記者采訪時認為，物業稅開征必須建立在完備的房屋產權信息體系以及合理的起征點、稅率設置、區別政策和調整機制上，在而目前開征條件尚不具備。

一位專家分析道，房地產管理問題和土地出讓金繳納制度是物業稅征收的兩大瓶頸。物業稅征收的結果是將不動產的購買環節稅費分攤成一定時期內的需要繳納的持有稅，但征收時需要根據房屋性質、面積、價格變化等不同情況加以區分，并隨時調整。這就要求物業稅征收的一個前提是對全國房源進行徹底普查，并能夠提供長期的房屋管理系統，以保證第一時間了解變化了的房屋性質及價格變化等。目前土地招拍掛制度是以出價高者為最主要的拿地原則之一，土地出讓金需要開發商在一段集中的時間全額付清。土地收益是目前中國城市發展重要財力來源，這是不可否認的現象。而物業稅征收后，土地出讓金如果分攤成未來若干年繳納，那么每年收上來的物業稅，可能僅夠城市維修之用，并不能滿足城市建設和發展之用。

更多的爭論還是來自于評估機制。由于目前的方案中傾向于利用評估價值乘以稅率來確定稅收數額，究竟應該由稅務機關、房產或建設部門還是由中介機構來進行評估？隨著經濟發展，房產價值不斷變化，多長時間進行重新評估更為合理？評估若有爭議該如何解決？

操作中的具體細節，更是難有定論。例如該如何征收——中國目前稅務機關幾乎不直接對個人征稅，而是習慣通過代扣代繳等辦法跟單位打交道，但這一方式顯然難以適用于房產；優惠政策如何設計——比如政府機構、事業單位房產過去一直免稅，由于它們改革進展緩慢，大量用于出租、經營的物業是否依然要享受這一待遇？

華遠房地產開發公司董事長任志強對物業稅的征收有不同意見，他認為所有征收物業稅的國家，其土地不是出讓而是租用，政府不會先收土地的資金后收物業稅。“我們不能光看國外有這樣那樣的經驗，他們有完整的配套措施。”

魔鬼總是存在于細節之中，而中國改革的降魔法寶便是試點。通過試點，檢測方向，摸索路徑，調整策略，完善細節。“物業稅還需要積極穩妥進行研究，以待時機成熟盡快推出。”財政部財政科學研究所所長賈康說。

從2003年提出征收物業稅到現在，除了要開征是共識，其他的每個環節都依然爭議不休。不過眼光更長遠的人就能看到，物業稅將在未來為中國帶來難以估量的價值，地方政府就將是贏家之一。政府將能從物業稅中得到穩定而可持續的財政收入，從而為從經濟建設型政府向公共服務型政府轉型打下經濟基礎。

“技術發展到今天，其實所有細節的困難都可以解決，關鍵在于高層在得與失之間如何衡量，如何選擇，”社科院財政與貿易經濟研究所副所長高培勇說，“如果社會矛盾積累到了必須調節貧富差距的那一天，物業稅就指日可待，即使實施方案并不完美。”