經(jīng)濟(jì)適用房新政：讓人歡喜讓人憂

據(jù)有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)，今年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲了9.5％，第五次改寫了今年6月以來的房?jī)r(jià)漲幅最高紀(jì)錄。其中，寧波上漲了19.1％、烏魯木齊上漲了18.5％、北京上漲了17.8％、北海上漲了17.7％和深圳上漲了16.8％。對(duì)于房?jī)r(jià)為什么會(huì)持續(xù)大幅上漲，目前比較形成一致的看法是，供應(yīng)不足是主要原因。從我國(guó)住房市場(chǎng)上來看，住宅的供應(yīng)相對(duì)偏緊，還存在著結(jié)構(gòu)不盡合理，特別是針對(duì)中低價(jià)位的中小戶型住房所占比例偏低。

近日，剛剛出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》和《廉租住房保障辦法》引起人們的普遍關(guān)注。兩個(gè)辦法的相繼出臺(tái)，客觀上體現(xiàn)了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。

經(jīng)適房新政解讀

由于一直沒有賦予經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)確的定位，國(guó)家在經(jīng)濟(jì)適用房方面的投入和支持力度不夠，客觀上造成了開發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目沒有積極性，即使已經(jīng)建成的一些經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，也往往會(huì)被收入較高的人群所購買。而近年來由于商品房?jī)r(jià)格上漲較快，中低收入家庭難以承受。正如溫總理所指出的那樣，近些年來房?jī)r(jià)上漲較快，人民有很大的意見。這次經(jīng)濟(jì)適用房新規(guī)的出臺(tái)，體現(xiàn)了溫總理提出的“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級(jí)的”精神，是一種本位的回歸。

本次頒發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房新《辦法》與《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)文)》相輔相成，也更突出了經(jīng)濟(jì)適用房的保障性。

新《辦法》在基于《物權(quán)法》的前提下，明確經(jīng)濟(jì)適用房屬于“有限產(chǎn)權(quán)”，使經(jīng)濟(jì)適用房在轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)受到嚴(yán)格限制。《經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法》規(guī)定未滿5年不得直接上市交易，有其他原因需要轉(zhuǎn)讓的則由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。基本消除了房屋的投資屬性。

新《辦法》對(duì)審核機(jī)制和管理程序更為嚴(yán)格化，確保了保障性住房在分配環(huán)節(jié)的嚴(yán)格把關(guān)，經(jīng)濟(jì)適用房管理體系進(jìn)一步規(guī)范。同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入退出機(jī)制作出了嚴(yán)格細(xì)致的規(guī)定，滿5年經(jīng)濟(jì)適用房可上市交易，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)向政府交納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購。同時(shí)，購房人在按規(guī)定繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。避免了經(jīng)濟(jì)適用房大量流入非保障對(duì)象。從產(chǎn)權(quán)歸屬上遏制和杜絕利用經(jīng)濟(jì)適用房牟利的行為。

新《辦法》明確提出經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積限定在60平米左右。并要求采取競(jìng)標(biāo)方式優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，在較小的套型內(nèi)實(shí)現(xiàn)功能“適用”，做到“小而舒適”，杜絕以往在經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)超大戶型的現(xiàn)象。通過增加住房套數(shù)和降低住房舒適度以及嚴(yán)格限制，極大地消除經(jīng)濟(jì)適用房的投資屬性來避免分配失當(dāng)，回歸并強(qiáng)化了經(jīng)濟(jì)適用房是保障中低收入人群住房自住需求的本質(zhì)。

新《辦法》實(shí)行包括政府供給、符合各項(xiàng)標(biāo)注的批準(zhǔn)的“單位集資合作建房”以及購買和調(diào)配其他單位剩余經(jīng)濟(jì)適用房、開發(fā)商在商品房開發(fā)中配建等多種供給模式，保證了經(jīng)濟(jì)適用房供給的“多管齊下”。

新《辦法》同時(shí)還指出：經(jīng)濟(jì)適用房上與限價(jià)房連接，下與廉租房銜接，從而使社會(huì)保障性住房緊密聯(lián)系成為一個(gè)整體。

經(jīng)適房新政能否抑制房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的出臺(tái)不僅燃起了購房者的希望之火，同時(shí)新政能否抑制房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論也進(jìn)入了白熱化。

對(duì)于經(jīng)適房新政能夠遏制與人們收入相背離的房?jī)r(jià)上漲，部分人抱著樂觀的態(tài)度。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示：新政使經(jīng)濟(jì)適用房的土地成本實(shí)現(xiàn)零成本，經(jīng)適房出售的房屋銷售價(jià)格只由建筑成本、管理成本以及不大于3％的利潤(rùn)構(gòu)成，這意味著經(jīng)適房的價(jià)格將大大降低，其價(jià)格將大幅低于周邊樓價(jià)，對(duì)平抑房?jī)r(jià)將會(huì)起到意想不到的作用。按照溫總理的說法，經(jīng)適房應(yīng)該適用于中產(chǎn)階級(jí)，這部人作為商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要購買力的作用將顯著減弱。持續(xù)多年的房地產(chǎn)不斷上漲的行情，最終將在政策調(diào)整下被強(qiáng)行終結(jié)。

資深媒體人士《上海證券報(bào)》的時(shí)寒冰認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房具有替代作用。盡管經(jīng)濟(jì)適用房是有限產(chǎn)權(quán)，但它畢竟是有產(chǎn)權(quán)的房屋，它能對(duì)商品房產(chǎn)生替代性，也因此能對(duì)商品房的價(jià)格走勢(shì)構(gòu)成直接影響。研究表明，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)每增加5％，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下跌3％～4％。

資深房地產(chǎn)評(píng)論專家賈圖認(rèn)為，最近幾年，我國(guó)房?jī)r(jià)之所以持續(xù)快速上漲，一個(gè)重要原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上為商品房所占據(jù)，數(shù)量微乎其微的保障性住房無法對(duì)商品房構(gòu)成影響。這使得市場(chǎng)被開發(fā)商等樓市中的既得利益者所主導(dǎo)，價(jià)格很容易被操縱。而經(jīng)濟(jì)適用虜作為一個(gè)承上啟下的環(huán)節(jié)，它將社會(huì)保障性住房緊密聯(lián)系成為一個(gè)整體，由此形成的合力將改變社會(huì)保障性住房由于比重過輕難以對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的局面，從而，使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)方面，雙雙發(fā)生巨大變化。

經(jīng)適房新政真的能影響把房地產(chǎn)牛市擋住嗎?不同意見者大有人在。

易憲容表示，由于《辦法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房購買對(duì)象有一系列嚴(yán)格的規(guī)定，這自然使經(jīng)濟(jì)適用住房的覆蓋率減小到一個(gè)十分低的水平。可以說。按照《辦法》的規(guī)定，城市居民中進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用住房的體系的依舊十分少。這樣，特別是在目前的高房?jī)r(jià)下，使得一個(gè)設(shè)計(jì)好的解決低收入居民住房困難的保障體系不能夠惠及絕大多數(shù)人。經(jīng)濟(jì)適用住房的覆蓋率低，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就會(huì)十分有限。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇表示：“廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房政策‘落地’，將平抑房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。但是，由于住宅建設(shè)周期性等因素，明年房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，即下降的可能性不大。”

國(guó)信證券研究所房地產(chǎn)業(yè)分析師方焱、陳林在其行評(píng)中闡明，新《辦法》的頒布實(shí)施短期對(duì)購房人心理有影響，長(zhǎng)期看有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，有利于房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。短期看，新《辦法》的頒布實(shí)施對(duì)投資人心理有一些負(fù)面影響，長(zhǎng)期看，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，有利于房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，對(duì)商品房市場(chǎng)沖擊較小。從香港、新加坡的情況來看，兩地都建立了非常完善的住房保障制度，享受住房保障的群體比例也相當(dāng)高，但兩地房?jī)r(jià)均排在壘球前列，實(shí)踐證明，無論是香港的“居屋”，還是新加坡的“組屋”，這些與中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)適用房制度類似的政策，均未改變兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的發(fā)展規(guī)律。

經(jīng)適房新政 喜憂參半

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的出臺(tái)使經(jīng)濟(jì)適用房回歸了本位，從住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)降低土地成本，從經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金大大降低費(fèi)用負(fù)擔(dān)，從經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)，三大政策的支持和確保經(jīng)濟(jì)適用房在低成本上運(yùn)行，新《辦法》是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的政策優(yōu)惠，低收入人群得到了真正的實(shí)惠。

雖然新的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》在解決保障低收入家庭住房困難問題方面具有諸多的亮點(diǎn)，但不足之處依然存在。

首先是新《辦法》對(duì)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的，補(bǔ)交一定的土地收益后可上市轉(zhuǎn)讓或者取得完全產(chǎn)權(quán)，雖然規(guī)定了“政府可優(yōu)先回購”條款，但產(chǎn)權(quán)投資屬性的加強(qiáng)使得“回購”制度必然松動(dòng)，這將為今后地方政府在操作上留有余地，購買者將在“回購”外變得有利可圖。不少人也質(zhì)疑政府“回購”能否真正實(shí)施。一位不透露姓名的業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑“有些經(jīng)適房購買者在購買經(jīng)適房第二年后，有可能用直系親屬名義購買第二套房，而政府是無法監(jiān)控和‘回購’的，希望政府在制訂細(xì)則的時(shí)候能考慮到這些漏洞”。其次是購買經(jīng)濟(jì)適用住房審批程序復(fù)雜，如果沒有一套嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制，容易滋生腐敗；最后，沒有“經(jīng)濟(jì)適用房不得出借”的條款，將使“不得用于出租經(jīng)營(yíng)”的條款變得形同虛設(shè)。

另外，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)有家庭總數(shù)1.8億戶，目前低保住房困難戶400萬戶，若加上低收入住房困難家庭，這一數(shù)據(jù)達(dá)到1000萬戶，僅占全國(guó)家庭總數(shù)的5.6％。這說明，根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算出來的低保和低收入家庭在全國(guó)家庭總數(shù)，只占極小的—部分。新《辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，同時(shí)得符合“具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)。無房或現(xiàn)住房低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)”，隨之也對(duì)中等收入群體關(guān)上了準(zhǔn)入之門。數(shù)量龐大的人群既買不起商品房，又無法享受政府提供的廉租房，從而形成了一個(gè)尷尬的待購房群體。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容博士表示，新《辦法》對(duì)購買經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)象的規(guī)定不足及經(jīng)濟(jì)適用住房的覆蓋率太低，使得政策實(shí)際效應(yīng)依舊被弱化。因?yàn)椋瑥男隆掇k法》所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房購買對(duì)象來看，戶口制度及收入水平的雙重限制，不僅是對(duì)戶口之外的居民的一種嚴(yán)重歧視，也會(huì)嚴(yán)重阻礙中國(guó)整個(gè)城市化的進(jìn)程。因?yàn)椋湍壳爸袊?guó)快速的城市化進(jìn)程來看，人口出現(xiàn)大幅度的流動(dòng)及聚集，發(fā)展最快、最為活躍、最有生力部分的，就是剛剛進(jìn)入一個(gè)新城市的居民。而這些剛遷入新城市的居民與原住居民相比，住房條件較為困難。但是，新《辦法》還把他們隔離于分享經(jīng)濟(jì)適用住房的體系之外，是相當(dāng)不公平的。

孟曉蘇分析指出，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)將是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，建設(shè)中必須堅(jiān)持無利、微利原則，加強(qiáng)監(jiān)管，同時(shí)國(guó)企應(yīng)扮演項(xiàng)目建設(shè)主角。

溫總理的講話預(yù)示著我國(guó)住房保障思路的變化，即把中等收入群體納入社會(huì)保障住房的范疇。但是，政府的住房保障體系對(duì)樓市的影響不是很大。因?yàn)槟壳罢峁┑谋Ｕ献》靠傮w上非常有限，而且影響的也只是低端人群，這些人并不是樓市消費(fèi)的主力。不過，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，“中產(chǎn)階級(jí)”進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房范圍是趨勢(shì)，遠(yuǎn)期看會(huì)影響樓市的需求，這對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生作用。