“潛在過度城市化”視角下房地產價格攀升探析

［摘 要］ 近幾年，中國各地區房地產市場一片欣欣向榮，房地產價格在短時間內迅速增長，尤其是一些大城市的房價非常規地攀升已使政府和學術界開始密切關注。住房價格的迅猛增長使老百姓叫苦不迭，爭論就在于這種價格增長是屬于市場供求驅動還是投機呢？房地產市場的經濟周期符合供求分析，而當前的價格迅猛攀升源于有效需求的強力支撐，潛在過度城市化功不可沒。

［關鍵詞］ 潛在過度城市化；房地產價格；攀升；供求關系

［中圖分類號］ F287.8 ［文獻標識碼］ Ａ ［文章編號］1003－3890（2007）07－0005-05

一、引言

2006年，中國房地產市場在政府、開發商和消費者的博弈中度過了不平凡的一年。房價一路高漲、政府宏觀調控政策頻出、開發商在二線城市迅速擴張、消費者持幣觀望、外資大量涌入，這一切不斷挑動著房地產市場的神經，使樓市充滿了躁動的氣息。回顧一年的中國樓市，使人記憶深刻的莫過于調控政策頻出與房價逆勢飛漲的鮮明對比，一方面政府從金融、信貸、土地等各個方面加強政策執行力度，旨在穩定房價，滿足中低收入者的住房需求，另一方面商品房的價格卻在節節攀升，調控政策并不明顯。對于樓市價格的迅猛攀升，不少學者從不同的角度進行了剖析。綜合來看，認為房價迅猛攀升有以下幾方面原因：（1）房地產供給結構性矛盾突出。中低價位商品住房供不應求，以致普通住房市場需求轉向中高檔次，導致需求過旺。（2）開發融資結構不合理。國內房地產開發商融資渠道主要在銀行借貸，信貸比例過高，增加房地產開發的成本。（3）供給市場的壟斷。由于房地產具有的區域屬性，導致房地產本身具有局部壟斷性，政府和少量的房地產商構成市場的壟斷方。（4）土地的稀缺性。在所有生產要素中，土地的供給彈性最小，并且土地具有稀缺性、不可移動性、不可替代性等特點，土地價格的上漲加速了房地產價格的上升。（5）居民對房地產實在的消費需求。以往完全由房地產開發商主導的市場，隨之轉變為以消費者為主導的市場（易憲容，2006）。（6）地方政府的變相鼓勵。地方政府的“大拆大建”等方式制造了人為剛性需求，房地產市場失靈導致政府干預，而政府干預產生的政府失靈反過來進一步加重市場失靈（方梅，2006）。（7）農村剩余勞動力向城鎮轉移。隨著中國城市化進程的加快，農村的剩余勞動力正在向城市轉移，從而導致房地產市場必須面對這樣一個龐大的人群需求。（8）投機行為。投機者將大量資金投入房地產，引起投資熱、搶購熱等問題，最終造成房地產現實價格偏離其真實理論價值從而形成房地產泡沫。

上述一些學者對房地產價格攀升的解釋多從微觀的各種因素分析入手，這種順藤摸瓜式探索價格攀升的原因一般只能看到一方面而忽略了其他方面的原因。筆者認為，市場在資源配置方面起基礎作用是市場經濟的基本特征，房地產市場已從以往計劃經濟時代逐漸融入到當前社會主義市場經濟中來。在分析房地產市場價格問題時，從經濟學角度來講，應該是供求關系互相作用決定價格。房地產價格的迅猛攀升必然存在巨大需求的支撐，這種支撐又從何而來呢？這就要從“過度城市化”說起。

二、過度城市化

（一）中國城市化現狀

城市化是指人類生活方式、社會結構的一種變化，即隨著社會生產力的發展，人口逐漸由農村向城市轉移，農業人口逐漸轉變成非農人口，城市和城鎮的數量不斷增加，城市規模不斷擴大，人們的生活方式、居住方式、出行方式不斷改善，城市基礎設施不斷完備，城市文化不斷提升，市民觀念不斷更新等。從表現形態看，它是人口結構的分化，從事非農業的人口增多，導致城市人口不斷增長和鄉村人口逐步向城市集中的過程，進而促使原有城市不斷擴大，又使新城市不斷出現和陸續形成。

城市化有兩種形式：一種是伴隨經濟增長的城市發展和人口中心化，另一種是在農村地區基于小城鎮的發展而產生的農村城市化（Hualou Long，2007）。在中國，現階段多數地區的城市化屬于第一種形式，即人口大量涌向城市，促使非農人口所占比例不斷上升，推進城市化進程。自改革開放以來，中國的城市化得到了迅速發展，在短短20多年中，全國平均城市化水平從20世紀80年代初的19.4%發展到21世紀初已超過40%，走過了發達國家上百年的城市化發展歷程，現在城市化水平逐漸向世界平均水平靠攏。這不得不說是在政府的“加快中國城市化進程”政策下的結果，因為中國具有農村人口基數大、地區發展極度不平衡的獨特國情，這就決定了中國城市化不能僅以速度來衡量。建設部副部長仇保興表示，“未來若干年，還將有5億農民進城。目前城市化發展并不均衡，在農村人口流動中，有60%走向東南沿海，30%流向中部，西部只有10%。”中國城市人口高度密集，尤以東部為甚。

城市化過程是一種循序漸進的過程，需要經濟發展、人口流動和基礎設施逐步完善的協調統一，這些都需要時間來磨合。而中國在城市化方面注重指標上的數值上漲甚于對質量方面的把關，從而造成人口的流動遠快于城市基礎設施的建設速度。

（二） “潛在過度城市化”如何理解

從城市化與工業化發展水平關系來考察，世界城市化可分成四種模式，即：同步城市化，滯后城市化，逆城市化，過度城市化。（1）同步城市化，工業化率與城市化率曲線幾乎是兩條平行上升的曲線。（2）滯后城市化，是指城市化水平落后于工業化和經濟發展水平的城市化模式。改革開放前的中國城市化就是突出代表。（3）逆城市化，是指城市市區人口尤其是大城市市區人口郊區化、大城市外圍衛星城鎮布局分散化的城市化模式。（4）過度城市化，又稱超前城市化，是指城市化的速度大大超過工業化的速度，城市化主要是依靠傳統的第三產業來推動，甚至是無工業化的城市化。大量農村人口涌入少數大中城市造成城市人口過度增長，城市建設的步伐趕不上人口城市化程度，不能為城市居民提供就業機會和必要的生活條件，造成嚴重的“城市病”。過度城市化形成的主要原因是二元經濟結構下形成的農村推力和城市拉力的不平衡（主要是推力作用大于拉力作用），而政府又沒有采取恰當的宏觀調控措施加以引導。

圖1顯示了中國1978~2003年的城市化與工業化水平的動態變化。改革開放之前，中國城市化水平嚴重滯后于工業化水平，1978年之后，開始推行加快城市化發展的政策。從兩條曲線的發展趨勢來看，城市化的速度遠遠超過了工業化發展的速度，并有趕超之勢。中國建設部（MCC）的統計指出：中國的城市化水平從1978年的17.9%上升到2003年的40.5%（MCC，2002–2004），這種增長速度相當于同時期世界平均水平的兩倍。

中國城市化水平上升之快必然有城市自身發展規律的作用，而另一方面也歸因于人口過度流向東部大城市。在第三世界國家假城市化的快速城市化進程中出現的許多大城市病，如城市無序蔓延、貧富差異加劇、住房交通擁擠等，在中國城市化過程中已紛紛出現（葉嘉安，2005）。

一些拉美國家的城市化發展模式被公認為過度城市化，從所謂的“拉美陷阱”可以看出，擁向城市的非農人口從事低級服務行業所占的比重越大，則潛伏的過度城市化的危機就越大。因為同步城市化在于城市化的步伐能夠基本上與工業化的步伐相一致，而非農人口進軍城市的低級第三產業基本沒有促進工業化，同時卻造就了城市化指標的迅速上漲，從而導致了過度城市化（張惟英，2006），中國目前情況即是如此。在總體城市化發展水平并不高的情況下，日益顯示出了“潛在過度城市化”，而這種“潛在過度城市化”又根本上影響著房地產市場。

三、房地產供求分析

（一）房地產供求機制理論分析

房地產價格是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制，它是一個復雜的經濟范疇，既包括土地價格，又包括房屋建筑物的價格。要根據影響房地產市場的因素以及開發商的供給成本和買房者需求情況分析。

在當前各方呼喊房地產市場泡沫的時候，供求這個市場機制，卻不被人們重視。就供求機制的實質來說，供求機制反映價格與供求關系的內在聯系。如果求過于供，價格就會上漲，從而刺激供應；當市場上供應增加，價格又會下跌，而如果供過于求，價格就會急劇下降，因而需求又增加。這就是供求機制的內涵對于供求機制的作用。郎咸平教授將供求機制用于解釋房地產市場，即當供給不變情況下，對住房的需求增加勢必帶來住房價格的上升，反之，當需求不變的情況下，住房供給的增加卻會帶來住房價格的下降。在現階段的中國，并不存在住房價格下降的趨勢，并且這種迅速上升的勢頭仍然很強勁。

一般情況下，影響房地產價格的因素可分為經濟、政治、社會、人口、文化、環境及理化因素等。從微觀上考慮單個住宅時，注重分析理化因素，包括房地產自身及周邊環境的理化狀態以及房地產建筑材料要素價格等，這也是多數討論房地產價格方面的論文所考慮的因素。行政因素則是宏觀上國家或地方政府在財政、稅收、土地和城市規劃等方面的政策法規措施，這種因素相對來說是突變式的，因而只在房地產市場出現異常情況時使用。而經濟與社會因素則是影響整體房地產價格趨勢的主要因素，主要包括國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、就業情況、居民收入水平、人口、家庭、城市形成歷史、現狀等，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。

（二）房地產價格決定

在一個沒有投機的房地產市場，房地產的市場價格是需求和供給相互作用的結果。筆者假定房地產價格的上升是由經濟基本因素和房地產市場的投機行為共同決定的。在當前存在房地產投機的情況下，筆者把某一特定時刻房價Pt分解為兩個部分，一部分Ptf是經濟基本因素決定的基本價格；另一部分Ptx是非經濟因素決定的非基本價格，它是預期到未來價格發生變動的資本收益或損失。用公式來表示：

房價的第一個組成部分Ptf是房屋的貨幣價值，它和實際收入Y、短期利率I、理化因素M以及城市人口規模U等相關。房屋是正常商品，當收入增加時，對房屋的需求增大；城市人口迅速增長時，對房屋的需求也在加大，而利率的增加會使抵押貸款支付變多，從而減少房屋需求，要素價格上升時住房價格也上升。所以筆者把房屋的貨幣價值表示為收入、利率、要素價格及城市化水平的函數：

房價的第二個組成部分投機導致的Ptx可由以前d期的房價增長來決定，因為房地產價格是可以預測的，從而導致房地產市場的投機購買：

四、過度城市化引致房價上漲傳導機制

（一）理論分析

城市的發展并非一種無序的蔓延，而是有其內在的規律。“城市增長邊界”就是內在規范城市土地增長規模的隱形機制。通常，規劃一個城市增長邊界總是適應于某個時期的預期發展，而且定時地重新評估和適時擴展。城市增長邊界附近的土地基礎設施薄弱，只有在城市正常發展到一定程度，需要開發時才會逐漸完善該地區的基礎設施，從而進一步壯大城市規模。因而，邊界的發展不是隨意就能加速的，基礎設施的投入與建設是根據城市發展需要而進行，并且是需要很長一段時間的逐步完善。

在城市化速度與基礎設施建設速度相一致的情況下，住房逐漸合理地郊區化。而當城市化速度快于城市基礎設施建設速度時，必然會導致城市的基礎設施供應滿足不了人口的膨脹。從房地產開發角度看，開發商一般偏向開發基礎設施建設較為完善的地段，而基礎設施薄弱的城郊地段無法為居民提供基本便利，從而鮮有問津。

在當前住房需求旺盛的情況下，一些具有開發潛力的城市增長邊界均被房地產商爭相投資開發，而住房需求仍在進一步膨脹，開發商的目光又轉向了內城舊房區。這些地段周圍的基礎設施水平較高，自然免不了要增加不少單位面積的投資總費用，從而中心城區的舊房改造的房地產價格就隨之增高，其價格一般遠遠高于城市邊緣地段。

（二）傳導模型

中國的城市化進程多是選擇規模擴張的方式，而非由小城鎮發展成為中大型城市。因此，建模所涉及的城市化模式就依據規模擴張形式。

在城市化初始階段，農村人口緩慢流向城市，到中期階段，城市規模擴大，人口增加，城市向郊區擴張，城郊地帶逐漸發展，市中心也在擴大。城市化引起了整體土地價格上漲。在城市化過度發展下，人口規模過度膨脹，住房需求旺盛引致了對土地的需求加大，市場旺盛加快供給。由于短期城郊基礎設施限制，開發商轉向內城舊房改造。由于中心城區地價高于城郊低價，導致供給價格上漲。貧富市民對房價上漲的反應不一，富人需求曲線上漲更多更快，從而由供求關系決定了房地產價格的整體攀升。

（三）基于福州房地產市場的分析

據福州經濟與社會發展公報，近年來福州城鎮居民人均可支配收入每年增幅不到10％，而2005年的房價比2004年漲13.4％，2006年則比2005年漲了近30％。需求的前提是收入，沒有收入，便不可能產生有效需求。2006年11月份，當福州的房價以10.4％的漲幅坐上全國70個大城市的第一把交椅時，福州房市營銷策劃界的一位人士在接受媒體采訪時表示，“這是合理的”。那住房需求從何而來？

福建是著名的僑鄉，旅居世界各地的閩籍華人華僑1 088萬人。若以簡單的收入房價比過高來說明福州現在的房地產泡沫嚴重就不大科學。福州市所轄八縣以及市郊所轄區的的華僑比例之高雖沒有具體統計數據，但以福清，連江，長樂等地的情況來看幾乎每家每戶都有直系華僑親屬。每年的這些外匯收入并沒有納入居民收入統計，而這方面的收入遠遠高于市區的一般工薪階層。在福州的住房購買者中，本地市民占比例并不大，大部分來自市轄八縣。所以在福州房地產市場，并不存在供求原理失效之說，甚至可以說正是這種供求關系帶動了房價的迅猛攀升。

福州城市化進程速度從1992年的38.1%到2005年55%左右，13年間增長了近17個百分點。在福州市城市化進程中，房地產住房需求呈現城郊化及返內城現象。同步的城市化所帶來的是協調的城郊化的發展，而“過度城市化”的結果是加快城郊開發，而城郊發展的基礎設施水平趕不上需求，從而轉向內城的改造。返內城“房改房”極大且迅速地推動了高端城市房地產價格的上漲，引致房地產住宅平均價格水平抬升。2005年市中心地區樓盤房價最高，平均在5 000元以上，而城市邊緣地帶平均為3 000多元。由此，內城舊房改造引領房地產價格攀升可見一斑。

五、結論

房地產市場的繁榮固然存在投機泡沫，并受到各方面要素價格上漲的影響，但透過現象看本質，終歸是符合市場經濟規律的，是在住房市場供求機制的約束下進行的。中國城市化高速發展似乎又給房價以強有力支撐（崔巍，2006）。房價上漲過快的根源在于加快城市化速度的政策以及對實質城市化的曲解。

房地產商萬科集團董事長曾說，1981年~2005年，僅僅25年的時間，中國城市化率由20%迅速躍升至43%；而與發達國家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。未來10多年中，預計中國的城市化水平仍將保持年均1%左右的增長速度。不言而喻，這將帶來大量新增的住房需要。這也是城市化對住宅行業的直接影響。面對人多地少的基本國情、爆炸式的城市化速度，未來10年，中國城市將新增7 000萬戶家庭，這接近一個美國，接近英國、法國和德國的總和，超過整個日本。而在萬科看來，一切關于住宅行業長期前景的問題，其答案都包含在人口變遷之中。

未來15年是中國城市發展最快的時期，據估計城市化率將由目前的42%提高到60%，3億多農民轉為市民，加上新增人口，總共達4億，新增單套房屋需求約1.5億套。供求關系在短期內可被開發商操縱，但開發商無法操縱長期供求關系，長期供求關系受價值關系的決定，價格過高或過低都會向價值靠攏。因而，房地產市場的經濟周期符合供求分析，而當前的價格迅猛攀升又直接源于有效需求的強力支撐，“潛在過度城市化”功不可沒。

［參考文獻］

［1］Hualou Long， Guoping Tang， Xiubin Li， Gerhard K. Heilig， “Socio-economic driving forces of land-use change in Kunshan， the Yangtze River Delta economic area of China”， Journal of Environmental Management 83 （2007） 351–364.

［2］Jie Chen， “Rapid urbanization in China: A real challenge to soil protection and food security”， Catena 69 （2007） 1-15.

［3］Book Reviews， “UNITED NATIONS CENTRE FOR HUMAN SETTLEMENTS （HABITAT）， An Urbanizing World”， Global Report on Human Settlements， Oxford University Press， Oxford，1996.

［4］Fulong Wu， “China's recent urban development in the process of land and housing marketisation and economic globalization”， Habitat International 25（2001）273-289.

［5］王家庭.房地產估價［M］.大連：東北財經大學出版社，2001.

［6］李獻臣.淺析供求機制［M］.阜陽師范學院學報（社會科學版），2001，（４）.

［7］胡健穎，等.中國房地產價格有幾成泡沫［J］.統計研究，2006，（１）.

［8］黃雪麗.上海人口城市化的特征分析和展望［J］.華東船舶工業學院學報（社會科學版），２００４，（３）.

［9］張惟英.如何避開“拉美陷阱”［J］.前線，2006，（10）.

［10］葉嘉安.我國城市化進程怎樣免患大城市病［J］.大眾科技報，2005，（8）.

［11］易憲容.警惕“住房消費年”［J］.南風窗，2006，（２）上.

［12］方梅，等.房地產市場過熱和市場失靈［J］.房地產市場，2006，（1）.

［13］崔巍.從多角度分析房地產市場走勢［J］.城市管理，2006，（１）.

［14］葉衛平，等.中國房地產泡沫到底有多大［J］.山西財經大學學報，2005，（4）.

責任編輯：關 華

責任校對：涵 育

注：“本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文”