點評２００６年度房地產(chǎn)行業(yè)薪事

　　從去年的“國八條”到今年的“國六條”。雖然我們聽到的多是房地產(chǎn)業(yè)界“謹(jǐn)慎樂觀”和“效果有限”的聲音，但隨著囊括了九部委的調(diào)控大軍在短短6個月中陸續(xù)出臺13個房地產(chǎn)調(diào)控政策．地產(chǎn)界終于感受到了一場史無前例的調(diào)控正山雨欲來，而地產(chǎn)界從業(yè)者們的“薪情”。也多少都有了些陰霾……
　　從行業(yè)特點來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平穩(wěn)、易受經(jīng)濟波動影響、開發(fā)周期長、資金投入量大、變現(xiàn)難度大、風(fēng)險高；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又明顯具有社會責(zé)任重(致力于改善居住條件等)、環(huán)境影響程度高(反映了城市的市容、市貌等)、受政府政策影響程度高(土地使用權(quán)受稅費政策影響等)、與相關(guān)行業(yè)聯(lián)動性強(房地產(chǎn)業(yè)的興衰關(guān)系到眾多行業(yè)的興衰)。盡管有這些限制性因素制約，房地產(chǎn)行業(yè)還是從上世紀(jì)90年代末開始啟動，并很快發(fā)展躍升。成為暴利行業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)的高端管理、專業(yè)技術(shù)等人才，在需求的拉動下，逐漸“薪花”怒放。
　　市場競爭的加劇，導(dǎo)致不少房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是那些成立不久的項目型開發(fā)商，面臨著相當(dāng)大的生存壓力。這些企業(yè)對人才的渴望，在某種意義上，提升了房產(chǎn)人才的市場價值。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了盡快在市場站穩(wěn)腳跟。趕超同行，做品牌開發(fā)商，會不惜代價從其他公司高薪挖掘人才，客觀上造成了今日樓市“鐵打的營盤流水的兵”。2004年《房地產(chǎn)建筑行業(yè)中高級人才現(xiàn)狀分析報告》中關(guān)于行業(yè)人才流動狀況調(diào)查顯示，房地產(chǎn)人才流動率以60％高居榜首。由上海人才中介行業(yè)協(xié)會發(fā)起的2005“第一資本”高峰論壇對156家知名企業(yè)CEO調(diào)查結(jié)果顯示，2004—2005年，各行業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)員工流失率最高，達30％。
　　
　　市場的萎縮，成本的增大，必然導(dǎo)致利潤的減少，可應(yīng)用于薪酬激勵的人力預(yù)算必然受到成本的限制，加上房地產(chǎn)行業(yè)人力資源高流失率的現(xiàn)狀，2006年房地產(chǎn)行業(yè)略顯“高處不勝寒”，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的“薪情”多少都有些陰霾。年關(guān)將近，無論是房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理者還是打算“另起爐灶”的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員，都有些“薪事”重重。
　　
　　縱向上——整體薪酬增勢趨緩
　　
　　從太和顧問收集到的數(shù)據(jù)來看(見圖1，橫坐標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)職位層級數(shù)，縱坐標(biāo)是年度現(xiàn)金收入)，2006年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的薪酬總量增長勢頭依然明顯，但是增長的幅度有所減緩，由2005年的平均增長17．6％下降到了2006年的平均增長13．5％，這種增長降速的趨勢正是行業(yè)和行業(yè)人力資源現(xiàn)狀的綜合表現(xiàn)。預(yù)計這種狀況將不會在短期內(nèi)有所改觀。
　　
　　橫向上——地產(chǎn)薪酬并非全盤皆高
　　
　　提到房地產(chǎn)行業(yè)。人們馬上就會聯(lián)想到“高薪”，其實不然。從太和顧問2006年收集到的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)與金融、高科技等行業(yè)相比，還是有些差距的。從2006年全國房地產(chǎn)、金融、高科技、快速消費品、醫(yī)藥五行業(yè)的年度現(xiàn)金收入總額對比分析圖(見圖2，橫坐標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)職位層級數(shù)，縱坐標(biāo)是年度現(xiàn)金收入)來看，在一般員工層級，房地產(chǎn)行業(yè)在崗者薪酬水平還處于優(yōu)勢地位。到了主管級別，房地產(chǎn)行業(yè)員工收入水平基本與高科技行業(yè)員工收入水平持平，略領(lǐng)先于快速消費品行業(yè)。而到了經(jīng)理層及總監(jiān)層，房地產(chǎn)行業(yè)明顯與金融和高科技行業(yè)薪酬水平拉開了一定差距，尤其到了公司高管決策層，房地產(chǎn)行業(yè)與金融和高科技行業(yè)高管層相比，薪酬水平差距已經(jīng)非常大。
　　與很多地區(qū)和城市水漲船高的房地產(chǎn)價格相比，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的薪酬比并不是高不可攀。然而，進一步的微觀調(diào)研表明，銷售、設(shè)計、市場、項目等部門的關(guān)鍵崗位在房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員中的薪酬總量水平卻相當(dāng)可觀，總體處于房地產(chǎn)從業(yè)人員薪酬水平的中高端的位置。結(jié)合近期的房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，其中的主要原因是市場環(huán)境的改變尤其是市場競爭的加劇，導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)專業(yè)從業(yè)人員的需求劇增，相關(guān)人員的勞動力市場的期望值增高，從而導(dǎo)致這些部門人員流動的加大，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)不約而同地使用市場的較高水平薪酬，期望可以更多地吸引和激勵這些部門的高素質(zhì)的員工。如何利用有限的人力資源預(yù)算，在一定薪酬水平的基礎(chǔ)上，采用一些長效機制長久留住這些專業(yè)從業(yè)人員，將成為一段時間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的重點。
　　
　　
　　內(nèi)部分配上——設(shè)計、項目開發(fā)部門風(fēng)生水起
　　
　　現(xiàn)如今，“酒香不怕巷子深”的“好日子”已經(jīng)一去不復(fù)返。“酒”賣不出去，各位“老板”理所當(dāng)然就會發(fā)難“店小二”，所以各公司的銷售部門首當(dāng)其沖挨了“老板”的白眼。眾所周知，銷售人員的薪酬主要來自變動收入，即銷售提成。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)自身以及整體市場環(huán)境的日趨成熟，賣方市場正在向買方市場悄悄轉(zhuǎn)換，“賣出去”已經(jīng)變得越來越難。同時，隨著銷售人員變動收入比例的大幅增加，銷售人員的收入勢必相對減少，甚至不少銷售管理者的錢包也在嚴(yán)重“縮水”。而且，隨著行業(yè)的逐漸細(xì)分，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)正在日益成熟，使得越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商更愿意將自己的“酒”交給他們來賣，這更使得銷售人員的日子雪上加霜。
　　地產(chǎn)行業(yè)從來都是“你方唱罷我登場。熱熱鬧鬧一臺戲”。要想提高銷售業(yè)績，當(dāng)然不能只靠銷售部門。如何提高地產(chǎn)資源的自身價值，增大升值的空間，正成為地產(chǎn)商關(guān)注的焦點。如今大部分從業(yè)者的共識是，與其讓自己的“酒”自降身價，不如提高其自身的“品味”——在地產(chǎn)項目的增值上做文章，照樣可以“賣上好價錢”。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的“新寵”漸漸出現(xiàn)。據(jù)太和顧問的數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料顯示，現(xiàn)今地產(chǎn)行業(yè)身價倍增的五大職位集中在市場、銷售、項目開發(fā)、項目管理、設(shè)計部門，其中。項目開發(fā)、市場推廣和設(shè)計部門的崗位成為2006年地產(chǎn)商的“寵兒”。
　　如圖3(橫坐標(biāo)為具體崗位，縱坐標(biāo)為年度現(xiàn)金收入)所示，近年來設(shè)計人員確實正日漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的緊缺人才。
　　房地產(chǎn)公司的設(shè)計人員大多數(shù)來自其他地產(chǎn)公司和大型設(shè)計院。
　　由于設(shè)計人員屬于地產(chǎn)公司中絕對的高技術(shù)員工，而且設(shè)計人員可以在企業(yè)和設(shè)計機構(gòu)間頻繁地流動。這就使得設(shè)計人員的薪酬不斷地被抬高。多采用高薪、高保障，以保留為目的的薪酬結(jié)構(gòu)。目前高級設(shè)計師的年度現(xiàn)金收入的中位值已經(jīng)高于21萬元。
　　如今再不是房子建成了就能賣出去了，只有適合市場需求的房子才能賣出好價錢。所以應(yīng)該拿哪塊地?拿到以后做成什么樣子的產(chǎn)品才能有市場?等等這些問題，就需要項目開發(fā)經(jīng)理出場了。正因為如此，目前房地產(chǎn)行業(yè)中對項目開發(fā)經(jīng)理的需求正在迅速增多，人才的爭奪日趨加劇。其年度現(xiàn)金收入的中位值已經(jīng)接近20萬元；其薪酬政策主要以保留和吸引為主，高薪成為其必然的發(fā)展趨勢。
　　至于市場部門，由于其和公司的銷售情況高度相關(guān)，市場運作得好。將直接影響到銷售的業(yè)績。所以各公司對于有能力的市場人員的態(tài)度還是很積極的。只不過由于市場開發(fā)的系列工作是長期、間接地由銷售情況來反映的，所以各企業(yè)沒有給該職位工資制定很高的變動比。
　　隨著越來越多的地產(chǎn)商開始熱衷于“在有限的資源上，創(chuàng)造更多價值”的理念，銷售部門已風(fēng)光不再，而項目開發(fā)和設(shè)計類的崗位正悄悄地走向幕前。這正順應(yīng)了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)細(xì)分更加明確，開發(fā)重心前移的發(fā)展趨勢。
　　面對以上的狀況，加大變動薪酬，在保證公司業(yè)績實現(xiàn)、不改變激勵效果的同時，降低短期人力資源成本，成為房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理目前比較通行的應(yīng)對措施。
　　
　　薪酬結(jié)構(gòu)上——補貼風(fēng)光不再。變動現(xiàn)金風(fēng)光無限
　　
　　縱觀2006年的房地產(chǎn)行業(yè)，由于各種內(nèi)部和外部的原因，使得薪酬結(jié)構(gòu)的變動成了業(yè)內(nèi)的一個主要趨勢。從近三年的薪酬結(jié)構(gòu)對比圖來看(見圖4，橫坐標(biāo)為具體薪酬項目，縱坐標(biāo)為該薪酬項目占整體薪酬的百分比)，基本現(xiàn)金和福利沒有很大的變化，主要的變動體現(xiàn)在補貼和變動現(xiàn)金的比例變化上。
　　
　　由于近期政府出臺了關(guān)于補貼繳稅的相關(guān)規(guī)定，在作用上補貼與基本現(xiàn)金的差別正在越來越模糊，使得高補貼風(fēng)光不再；相反，由于行業(yè)的競爭日益激烈，很多公司都考慮通過提高員工的績效變動來提高員工工作的積極性，從而帶動公司整體的銷售業(yè)績。特別是在銷售序列，有些公司的變動收入比例甚至高達52％。可以說，在大幅減少補貼比例，加大變動收入權(quán)重的薪酬結(jié)構(gòu)變革上，業(yè)內(nèi)已經(jīng)達成了共識。
　　
　　評價2006，展望2007
　　
　　綜上，所有這些內(nèi)外部環(huán)境的影響，綜合反映到2006年的房地產(chǎn)行業(yè)薪酬上。就出現(xiàn)了雖然依舊保持著較高增長，但是增長幅度卻大幅下降的趨勢，增長態(tài)勢顯然已經(jīng)大不如前。隨著行業(yè)細(xì)化程度的逐步加深，粗放型的付薪方式顯然已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前的市場情況；并且，隨著企業(yè)細(xì)化管理的不斷深入，各企業(yè)薪酬結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也正在潛移默化地影響著地產(chǎn)從業(yè)者的“薪”情。
　　
　　據(jù)專家分析，2007年國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍會以地產(chǎn)價格平民化為導(dǎo)向，繼續(xù)落實對房地產(chǎn)市場的整頓工作。而體現(xiàn)在地產(chǎn)薪酬上，我們可以大膽地預(yù)測，2007年的房地產(chǎn)薪酬仍會保持一個10％左右的增長幅度，但是部門間原有的薪酬構(gòu)架將會有較大的變動，部分公司將會采用分序列的薪酬設(shè)計方式，項目及設(shè)計類崗位的薪酬將會繼續(xù)有較大幅度的增長。
　　作者簡介：周峰，系太和顧問人力資源分析