軌道交通對城市商業(yè)空間和房地產(chǎn)價(jià)值的影響

　　摘要：軌道交通對城市的客流量在數(shù)量、空間分布、出行方式等方面產(chǎn)生深刻影響，在商業(yè)空間方面，軌道交通的影響主要體現(xiàn)在市場因素、空間因素、競爭因素等方面；文章對2006年上海軌道交通1號線沿線房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了實(shí)際調(diào)查，通過分析車站周邊樓盤價(jià)格與樓盤距車站距離的關(guān)系，得出1號線部分車站對沿線房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際影響范圍，并得到相關(guān)推論。
　　關(guān)鍵詞：軌道交通；商業(yè)空間；房地產(chǎn)
　　
　　一、引言
　　
　　現(xiàn)代城市的快節(jié)奏生活離不開便捷的交通工具。軌道交通快捷、安全、舒適、環(huán)保，擁有其他公交方式不可比擬的優(yōu)勢。軌道交通的高能達(dá)性，加強(qiáng)了各個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，節(jié)省了運(yùn)輸成本和時(shí)間。它的強(qiáng)烈“吸引力”使得大量的商業(yè)、娛樂、商務(wù)、文化設(shè)施集中，同時(shí)也促進(jìn)了沿線商業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)的高密度開發(fā)。因此，研究軌道交通對城市商業(yè)和房地產(chǎn)的影響有重要意義。
　　
　　二、軌道交通對商業(yè)發(fā)展的影響因素分析
　　
　　（一）對市場因素的作用
　　軌道交通的建設(shè)通過改變沿線的土地利用方式來改變城市人口的分布。房地產(chǎn)的發(fā)展方向、人們的置業(yè)方向、城市人口收入的分布狀況也會(huì)發(fā)生改變。土地利用方式的改變意味著城市的人口密度和人口分布的改變，隨之而來是交通流量、流向和流動(dòng)速度的改變，進(jìn)而改變零售商業(yè)區(qū)位。
　　（二）對空間因素的影響
　　“距離不是距離，時(shí)間才是距離”，軌道交通使人們改變了“區(qū)位”的概念，把地理距離變成了準(zhǔn)確的時(shí)間距離。軌道交通不僅緩解城市中心區(qū)的交通壓力，分散市中心區(qū)過度密集的人口，而且極大地拉近了與城郊的距離，增強(qiáng)了購物者、購房者的心理接受意愿。許多市民會(huì)根據(jù)軌道線的延伸而改變自己的工作、生活方式。
　　（三）對競爭因素的影響
　　軌道交通使得沿線地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)地理位置差異發(fā)生變化，城市的區(qū)位集聚利益隨之提高，從而使城市的吸引力和輻射力增強(qiáng)。靠近交叉點(diǎn)和重要站點(diǎn)的區(qū)位往往會(huì)大大得益于增強(qiáng)了的可達(dá)性，經(jīng)濟(jì)地理位置趨優(yōu)發(fā)展。
　　軌道交通的獨(dú)特優(yōu)勢，必然會(huì)吸引眾多商家紛紛在軌道沿線布局設(shè)點(diǎn)，但是由于機(jī)會(huì)和土地的有限性，這必將加劇競爭，使進(jìn)入門檻抬高。一種情況是眾多商家在競爭過程中優(yōu)勝劣汰，“溢出”效應(yīng)明顯，最終只剩下那些有競爭力的商業(yè)企業(yè)生存下來。另一種情況是，零售企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，極大增強(qiáng)其集聚能力和擴(kuò)散能力。
　　
　　三、軌道交通對商業(yè)活動(dòng)空間的影響機(jī)制
　　
　　作為成功的商業(yè)空間，首先要具有較強(qiáng)的誘導(dǎo)力，其次是能夠提供商業(yè)活動(dòng)所需的空間，最后是在時(shí)間上能為持續(xù)購物休閑活動(dòng)提供保證。便捷的城市交通樞紐站與商業(yè)空間的結(jié)合則達(dá)到了上述三個(gè)必備因素的完美統(tǒng)一。
　　軌道交通的建設(shè)會(huì)對商業(yè)區(qū)位因子產(chǎn)生重要的影響，使商業(yè)企業(yè)在城市中的區(qū)位發(fā)生改變，從而改變空間變化的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、交通等環(huán)境，進(jìn)而改變空間結(jié)構(gòu)。同時(shí)，商業(yè)空間的發(fā)展與交通網(wǎng)絡(luò)的完善有密切關(guān)系，許多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)直接依托交通網(wǎng)絡(luò)布局而發(fā)展。由于兩者的共生關(guān)系，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展必然受到交通網(wǎng)絡(luò)的深刻影響。軌道交通對商業(yè)空間具有間接的、宏觀的調(diào)控效應(yīng)，將影響區(qū)域的人口集聚、市場需求和土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整，有助于形成商業(yè)密集帶。
　　
　　四、上海一號線對沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響
　　
　　經(jīng)過對2006年上海軌道交通1號線沿線部分車站周邊樓盤價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行了收集，同時(shí)考慮到上海2006年全年房地產(chǎn)價(jià)格自然增長率約為得到2006年1號線部分車站周邊樓盤在去除隨時(shí)間自然增長后的價(jià)格數(shù)據(jù)。
　　
　　根據(jù)調(diào)查所得數(shù)據(jù)，分析車站周邊樓盤價(jià)格與樓盤距車站距離的關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)：在車站周邊某一范圍內(nèi)，距離車站越遠(yuǎn)的樓盤價(jià)格越低，價(jià)格曲線呈現(xiàn)下降趨勢；而當(dāng)距離繼續(xù)增加，價(jià)格曲線又由下降改為水平或上升。這里就選取一個(gè)站進(jìn)行說明。
　　由圖1可見，在車站周邊1600米以內(nèi)，房價(jià)按距離由近至遠(yuǎn)一直呈現(xiàn)下降的趨勢；在大約1600米處，房價(jià)曲線由下降改為水平，并有少量的上升。因此，可以認(rèn)為1號線蓮花路站的建設(shè)對周邊房價(jià)的實(shí)際影響范圍約為1600米。
　　根據(jù)這樣的統(tǒng)計(jì)現(xiàn)象，可以認(rèn)為：城市軌道交通車站在某一范圍內(nèi)對房地產(chǎn)價(jià)格起到了影響，而曲線拐點(diǎn)處的距離值即為此影響范圍的邊界值。需要說明的是，在市中心區(qū)域，房地產(chǎn)價(jià)格受到各種因素的綜合影響，軌道交通的影響難以單獨(dú)地表現(xiàn)出來。另外，在類似上海這樣的特大型城市，一般有多個(gè)副中心，為此，一般將線路所通過的最接近城市外圍車站的市中心或副中心作為基點(diǎn)。
　　
　　
　　五、結(jié)論
　　
　　由于軌道交通會(huì)對市場因素、空間因素、競爭因素產(chǎn)生深刻的影響，所以軌道交通對城市的商業(yè)空間和沿線的房價(jià)產(chǎn)生重大的影響。地鐵和輕軌淡化了空間的距離，這種新形式的商業(yè)空間更新了人們的生活方式（見圖2）。
　　本文通過研究1號線對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可得兩個(gè)推論：
　　第一，城市軌道交通對沿線房價(jià)變化的影響范圍并不是單一的值，而是隨著至市中心的可達(dá)性變化而變化。一般而言，距市中心越遠(yuǎn)的車站，影響范圍越大。
　　第二，城市軌道交通對沿線房價(jià)變化的影響范圍并不單純以基于步行或自行車的影響范圍為基準(zhǔn)。在靠近市中心的車站，如上海體育場站、漕寶路站、中山北路站、延長路站，實(shí)際影響范圍的大小與基于步行的影響范圍值較為接近，反映人們到車站是以步行方式為主的；在遠(yuǎn)離市中心的車站，實(shí)際影響范圍的大小與基于自行車的影響范圍值較為接近，反映人們到車站是以騎自行車為主的，這一推論符合人們的出行習(xí)慣。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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