中國當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因分析和對策研究

[摘要] 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中至關(guān)重要，它的價(jià)格快速上漲將對我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展帶來很大的沖擊，研究房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因無疑具有重要意義。論文從房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素出發(fā)，結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)，對房地產(chǎn)上漲主要原因進(jìn)行了認(rèn)真分析，并提出了一些對策建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期土地儲(chǔ)備制度

中國當(dāng)前房地價(jià)格快速增長，將會(huì)嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了防止金融危機(jī)的出現(xiàn)，必須適當(dāng)控制房價(jià)增長的速度。同時(shí)，控制房地產(chǎn)價(jià)格已成為政府的重要工作部分，各項(xiàng)政策陸續(xù)出臺(tái)，但效果不是很明顯。論文主要從成本和供求關(guān)系兩個(gè)方面出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素和中國當(dāng)前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，得出房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲的主要原因，并提出了一些對策建議。

一、中國當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格上漲的基本情況

自2001年起，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪增長周期，房地產(chǎn)開發(fā)、投資、銷售均以20%以上的速度高速增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期GDP的增長速度。伴隨著此輪增長周期，全國房地產(chǎn)價(jià)格迅速攀升。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2002年全國商品房平均銷售價(jià)格為2226元/平方米，2003年則迅速增長到2379元，增長了6.9%。2004年，全國房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，全國商品房平均銷售價(jià)格高達(dá)2714元/平方米，比2003年上升14.08%，與2002年相比，上漲幅度達(dá)21.92%。2005年，辦公樓平均銷售價(jià)格同比增長13.2%；商業(yè)營業(yè)用房平均銷售價(jià)格增長15.2%。2006年繼續(xù)快速增長，6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。

二、中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因分析

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，其中，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)、居民的收入水平、銀行利率。社會(huì)因素包括人口狀態(tài)、家庭結(jié)構(gòu)、社會(huì)福利、城市化。政策因素包括土地政策、住房政策、規(guī)劃政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、特殊政策。

價(jià)值決定價(jià)格，商品價(jià)格又受到供求的影響，成本和供不應(yīng)求是導(dǎo)致商品價(jià)格快速上漲的主要因素。結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特殊性和我國現(xiàn)實(shí)情況，可以知道，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲主要原因如下。

1.城市化高速推進(jìn)導(dǎo)致剛性需求的增加

目前，我國的城市化水平保持在每年提高1個(gè)～1.5個(gè)百分點(diǎn)的水平上，是改革開放以來城市化演進(jìn)速度最快的時(shí)期。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，我國2005年底城市人口達(dá)到5.62億，城市化水平達(dá)到43%，2010年我國城市化水平將達(dá)到50%左右，城鎮(zhèn)人口會(huì)達(dá)到6.5 億人左右。如果新增城鎮(zhèn)人口中有60%需要解決住房，人均居住面積按28平方米計(jì)算，（6.5人～5.62人）*60%*28=14，得出2005年～2010年共需住房面積14億平方米，年需住房2.8億平方米。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

房地產(chǎn)價(jià)格是由客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，我國所處房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期注定房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長。我國房地產(chǎn)第一個(gè)波峰是1993年，當(dāng)時(shí)在局部地區(qū)出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，1993年下半年，國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，房市跌入波谷。相隔四年，到1998年又進(jìn)入復(fù)蘇與增長階段。這就可以解釋1995～1999年左右房地產(chǎn)市場一直低迷，當(dāng)前我國處于房地產(chǎn)增長階段，客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定了房地產(chǎn)價(jià)格的增長。

3.土地儲(chǔ)備制度實(shí)施和“經(jīng)營城市”觀念的偏差

土地儲(chǔ)備制度實(shí)施以后，通過拍賣、競標(biāo)獲取土市場上最高價(jià)的土地。而政府為了獲取更多的建設(shè)資金，一味公開拍賣土地，加上政府對住宅用地拍賣最高價(jià)不加限制，使得房地產(chǎn)商競相爭搶住宅用地，造成土地價(jià)格的飛漲，但開發(fā)商作為一個(gè)商人不愿意自己的預(yù)期開發(fā)利潤因此而降低。加之，開發(fā)商爭相“圈地”進(jìn)一步抬高了地價(jià)，加劇了土地供應(yīng)緊張的矛盾。

4.按揭售房方式的推出與大量運(yùn)用

這些年國家在金融信貸上對房地產(chǎn)業(yè)給予極大的支持，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)規(guī)模逐年增大，種類不斷增加。就全國來講，房地產(chǎn)信貸從1998年的800多億，猛增到2003年的1.2萬億，2004年上半年更達(dá)1.7萬億，凈增長21.25倍。

按照需求是購買欲望和購買能力的統(tǒng)一的說法，按揭購房其實(shí)是將潛在的購買能力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買能力的過程，其實(shí)質(zhì)是將未來幾年乃至幾十年的購買能力提前釋放，由此激發(fā)出來的自然是對商品住房的爆發(fā)式的需求。

5.投機(jī)炒作

我國近幾年股市持續(xù)低迷，民間投資渠道的單一，銀行利率不斷下降，而經(jīng)商投資又有一定的風(fēng)險(xiǎn)，對比各類投資的收益率，部分民間資本和居民把住房當(dāng)作保值增值的良好的投資品，投資性購房大增。在上海，投資比例達(dá)到16.6%，長沙市的住房投資比例為16%寫字樓則高達(dá)40%。“溫州炒房團(tuán)”的出現(xiàn)，就是這種投機(jī)性住房投資現(xiàn)象的集中體現(xiàn)。

市場投機(jī)炒作導(dǎo)致房價(jià)上漲幅度和周期長度增加。房地產(chǎn)投機(jī)炒作盡管不屬于對房地產(chǎn)的真實(shí)需求（居住需求或投資需求），但它依然是市場需求的重要組成部分。更重要的是，它構(gòu)成了巨大的宣傳效應(yīng)，特別是經(jīng)過媒體和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宣傳，其對人們的心理預(yù)期的“雪球效應(yīng)”來強(qiáng)化這一過程，增大了供需矛盾，造成了價(jià)格的上漲。

6.鋼材、水泥等原材料的漲價(jià)

2003年，我國的鋼材市場快速升溫，供需增勢強(qiáng)勁，價(jià)格高位攀升，鋼材的平均價(jià)格比上年同期相比增長30％～40%，水泥平均價(jià)格上漲10%左右。進(jìn)入2004年后，這兩種材料的價(jià)格仍繼續(xù)攀升，特別是居高不下的鋼材價(jià)格并沒有出現(xiàn)市場預(yù)期的回調(diào)，反而延續(xù)了2003年的上升態(tài)勢，2005年和2006年建材價(jià)格更是全面提升，致使建造成本增加。

7.大規(guī)模的城建拆遷

近幾年來各地政府加大了城建投入，大規(guī)模的城市建設(shè)、老城改造，使大量拆遷居民要重新購房，形成大量“剛性需求”。同時(shí)，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷培育，居民的房屋財(cái)產(chǎn)意識(shí)顯著增強(qiáng)，這使城市房屋拆遷逐步由地方政策定價(jià)過渡到市場定價(jià)為準(zhǔn)，不僅大幅度提高了房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，也拉長了房屋拆遷周期，房屋拆遷成本急劇提高，致使房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升。

三、對策研究

針對上述主要原因，可以得出積極的調(diào)控措施，國家建設(shè)部、銀行等部門和很多地區(qū)也采取了一些措施，也起到一些效果，但也存在一些不足。通過對房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因分析，我們可以知道，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是多方面原因造成的，要想很好控制房價(jià)也要從多方面入手，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的情況，我們給出一些對策建議。

1.搞活股市，開辟多種投資渠道，以減少炒房投機(jī)行為

股市與房地產(chǎn)是中國當(dāng)前社會(huì)資金尋求回報(bào)的兩條主要渠道。由于資金流向取決于投資回報(bào)率，決定了這兩條渠道在吸納資金上具有相互排斥的特點(diǎn)，股市贏利率高，社會(huì)資金就往股市流，反之，社會(huì)資金就往房地產(chǎn)領(lǐng)域流。

2.加強(qiáng)對原材料供應(yīng)市場的宏觀調(diào)控

在材料供求關(guān)系緊張，價(jià)格快速持續(xù)上漲，并波及到全社會(huì)物價(jià)水平的情況下，政府應(yīng)采取必要的措施，對鋼材、水泥等原材料的出廠及銷售價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，防止囤積居奇、哄抬價(jià)格。

3.提高首付比例和降低貸款的期限

這樣可以緩和商品住房供需的嚴(yán)重不平衡，有效地降低需求，對降低房價(jià)有一定的作用。最近，不少地方的商業(yè)銀行不約而同地提高了房貸的門檻。

4.對土地使用制度要進(jìn)行適度的宏觀調(diào)控，以發(fā)揮其應(yīng)有的功效

嚴(yán)禁開發(fā)商囤積土地，嚴(yán)格按批準(zhǔn)文件與合同約定開發(fā)建設(shè)。經(jīng)營城市是政府對土地資源的市場化運(yùn)作，因此，正確認(rèn)識(shí)和把握哪些應(yīng)有市場運(yùn)作，哪些是市場無能為力而由政府來操作的。

四、結(jié)束語

當(dāng)前政府已經(jīng)在以積極的姿態(tài)對待我國的房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，果斷采取各種有效措施以達(dá)到平抑房價(jià)的目的。雖然很多措施沒有達(dá)到預(yù)期的效果，但我們只要堅(jiān)持探索，在不遠(yuǎn)的將來中國的房地產(chǎn)市場會(huì)走向一個(gè)良性的循環(huán)。由于我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的現(xiàn)象是多種原因造成的，所以在實(shí)踐中我們應(yīng)該多種措施綜合運(yùn)用，打“組合拳”，加強(qiáng)對于政策的執(zhí)行力，才能使各種措施更好的發(fā)揮其功效，更好的控制房價(jià)。

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