長沙房地產產品結構特點分析

長沙房地產發軔于1997年，至2004年初具規模，這一階段，開發主要集中在二環內與城東片區。

近兩年，順應城市規劃“南拓北聚東提西進”的總戰略，在市政配套逐漸完善的情況下，長沙市的房地產開發逐漸打破市區與郊區、河東與河西、南帝與北丐的心理距離，發展迅速。

本文試對長沙房地產的板塊分布、戶型及價格分布做一簡略分析。

一、 物業分布特征

1、九大板塊初步形成

目前，長沙房地產已經形成“芙蓉北路、金鷹月湖、經開星沙、中心、尚東、體育新城、南城、市府麓谷、麓南含浦”九大板塊。

從城市發展的眼光來看，九大板塊的快速形成，是開發商抓住各區發展機遇的必然結果：

2、高端物業競爭漸趨白熱化

受國家宏觀調控政策的影響，早年拿地的開發商現在大肆開發別墅、洋房、大戶型產品，甚至市中心的樓盤也盡可能打造大戶型豪宅，拔高樓盤形象，以期名利雙收。

整體來看，中心片區以中、小戶型高層普通住宅為主，樓盤規模小，容積率高；郊區則多以大規模品質大盤為主，物業形態豐富多樣，別墅、洋房等高端產品云集。

據調查，目前長沙市場上含別墅物業的項目約30個，其中在售的約50%，2007年別墅推貨量約1880套；含有多層洋房物業的項目共有24個，其中在售的約占到66%。

二、 產品結構特征

1、 戶型特征

長沙房地產預警預報系統顯示如下信息：

（1）、全年批準預售套均建筑面積及戶型比例：2006年，長沙全年批準預售套均建筑面積109.77㎡。其中，120-144㎡區間戶型是市場主力，占比30.99%；90㎡以下的戶型供應占比為32.66%。這與國家90平米以下戶型需占70%的政策相差甚遠。

（2）、全年銷售套均建筑面積及戶型比例：從實際銷售情況來看，2006全年銷售套均建筑面積為106.61㎡。120-144㎡之間的戶型銷售量最大，占比28.95%；90㎡以下的戶型銷售占比29.54%。

結論：長沙市住宅供求基本均衡，144平米以下的戶型供應量略大于銷售量，可看出市場對于舒適大戶型的需求比較旺盛。

盡管如此，面對2007年大戶型產品的大肆推貨，價格的迅速上漲，市場接受能力堪憂。

2、 戶型亮點

從戶型布局方面來看，好的戶型最基本的評判標準是南北通透、戶型方正、明廚明臥明衛、動靜分區等。滿足這些條件的經典戶型，往往得到市場認可。

在市場競爭日益激烈、產品同質化日趨嚴重、市場購買力增長緩慢的情況下，產品的優化與創新成為各大開發商突圍市場的重要手段之一。隨著外來大品牌開發商的進入，長沙房地產市場整體產品品質提升迅速，創新產品頻現市場。

（1）、復式小戶型

購買30平米的小戶型，即可享受近50平米的空間。要點是將層高做到4.9米，隔成兩層，買一層送一層。此戶型推出后銷售火爆。開發商因銷售良好將單價提升近1倍，性價比已不如周邊樓盤；但受前期熱售的影響，后續銷售情況仍很不錯。

（2）、情景洋房

萬科的專利產品情景洋房，發揮出最佳宜居設計尺度，層層退臺，獨特入戶，戶戶陽光充足的特征廣受市場喜愛。此戶型長沙市場早有效仿者。卓越?蔚藍海岸、南山?蘇迪亞諾、中城?麗景香山等均推出情景洋房，受到高端消費者喜愛。

（3）、“1+1”戶型

為了應對“90/70”政策，在市場鼓吹大戶型將成珍稀產品的情況下，市中心地段頻出“豪宅”，一些樓盤設計為A、B兩種相鄰戶型，以“A+B”形式出售。通常此種組合戶型布局不夠合理，面積大、總價高，市場接受度未必高。

（4）、“3+1”親情戶型

“3+1” 親情戶型，針對兩代同堂的家庭，將父母房與主人房作分隔，分開入戶。確保兩代人之間有較大的獨立空間，設計較為人性化。

（5）、陽臺設計

270度大面積觀景大陽臺、露臺、空中庭院等情趣空間受到消費者一致喜愛。而當開發商將露臺與空中庭院等作為贈送面積時，大大提升產品附加值，對消費者吸引力很大。

長沙是一個開放性的高消費城市，對于新鮮、先進的東西接受度很高；同時由于消費超前，在購買大件物品時會很現實。因此，在創新的同時必須充分考慮性價比問題：若能增大房屋附加值，會吸引更多消費者。

三、 關于價格

長沙商品房價格連續幾年保持5%-6%左右的增長率。2007年1-3月，長沙新建商品住宅價格同比漲幅超過10％，位居全國第三。

目前長沙房地產市場價格布局，呈現如下規律：

1、普通住宅：均價區間一般在3000-7000元/平米，而主力價格集中在3200-3900元/平米之間。

（1）、中心區域普通住宅價格明顯高于其它區域，主要集中在3700-5500元/平米，個別江景盤達到7000元/平米；

（2）、南城價格排在中心城區之后，普通住宅均價大多已在3900-5000元/平米之間；

（3）、東、西、北城三區價格基本接近，大多集中在3200-3900元/平米之間。

2、多層洋房：根據品質、地段不同，均價落差很大：低者2800元/平米，高者可達6000元/平米。

多層洋房最多集中在東城。目前東城是品質與價格最為領先的區域，綠城?桂花城、萬科?西街花園、長房?星城世家等都在此區域。

3、別墅：2007年，被稱為長沙“別墅物業放量年”，兩大高端純獨立別墅項目綠城?青竹園、保利·閬峰云墅均在積極蓄客，謹慎推貨。

目前獨立別墅價格基本在6500元/平米以上；豪華獨立別墅價格達到10000-13000元/平米，每套總價達到500萬—1000萬以上；聯排均價主要在3700-5600元/平米之間，個別樓盤達到7000元/平米。

2007年長沙住宅價格增速飛快，與高端物業大肆推出拉升房價有很大關系。

根據調查，目前大多數別墅與高檔洋房項目的蓄客期很長，由于蓄客情況不樂觀，延遲開盤的現象明顯，價格偏高、位置偏遠或產品本身不突出的樓盤更是如此。

全國政協委員郭松海在兩會上建議：對存量獨立別墅、連體別墅等高檔房產開征物業稅，對長期閑置的不動產開征不動產閑置稅。

消費者購買低密度物業本身就有較大風險，倘若上述政策付諸實施，將會導致風險升級，市場形勢將不容樂觀：價格拔高，卻遭遇需求抑制，高端產品需謹慎入市。

不過，盡管長沙住宅價格增長速度快，但整體價格水平大大低于沿海城市，正是這兩大困素的存在，吸引深圳、廣州、上海等高房價城市投資客的目光。

（本文作者系合富輝煌湖南分公司總經理）