長沙市民需要什么樣的房子？

長沙市民究竟需要什么樣的房子呢？這是業界現階段較為關心的一個話題。

2006年，長沙全市商品房累計批準預售751.40萬㎡，同比增長28.62%；其中住宅批準預售656.65萬㎡，同比增長42.80%。同期全市商品房累計銷售690.19萬㎡，同比增長8.01%；其中住宅銷售625.47萬㎡，同比增長11.00%，占商品房銷售面積的比重為90.62%。

2007年一季度，長沙全市商品房累計批準預售188.87萬㎡，同比增長110.93%；其中住宅批準預售166.60萬㎡，同比增長104.43%。同期全市商品房累計銷售219.46萬㎡，同比增長56.20%；其中住宅銷售195.73萬㎡，同比增長51.54%，占商品房銷售面積的比重為89.19%。

拿地后，后期需要解決的是項目的成功開發。產品規劃及戶型的研究，越來越受到發展商、代理公司的關注。

在這里與諸位共同探討，對長沙房地產市場的研究體會。

當代新家庭是中國現代社會中的核心家庭，也是長沙的核心家庭

近十年來，三口之家逐漸成為中國社會主流家庭，家庭小型化趨勢明顯。

據專家報告顯示，2002年，我國城鄉家庭戶人均規模3.39人，相比1973年的4.81人，戶人均規模下降了1.42人；與1990年的戶人均3.97人相比，也下降了0.58人。數據說明我國的主流家庭正在小型化。

當代新家庭主要指由一對夫婦加一個孩子的三口之家，他們對居住的要求比較理智——注重居住品質，不一味追求大面積；注重居住空間的精細化，要求房子物有所值，有效提升居住品質。

高質量的產品形態、高素質的社區氛圍、高品味的生活格調將是長沙當代新家庭的居住追求。

兩頭大、中間小，畸形發展——長沙現時的戶型格局現狀

時下長沙樓市呈現大小戶型兩頭冒尖、中戶型相對短缺的“啞鈴型”結構。

大戶型在長沙市場占有穩定及較高的銷量。銷售一套150平方米以上的大戶型，對發展商而言，出貨比中小戶型快捷，可以加速資金回籠，加快項目開發速度。

同時，小戶型激增，市場競爭激烈。從2003年開始，長沙新開盤小戶型樓盤暢銷，由于貨量緊俏，房價走高。在此形勢下，2005年前后，小戶型樓盤大量涌現。而且，新政要求多供應小戶型，“國六條”、“國十五條”先后出臺，特別是“國十五條”中關于“90平方米戶型以下應占開發量70%”的規定，使小戶型開發量激增。

與大、小戶型相比，面積居中的戶型前幾年沒有被開發商關注。

長沙市民的實際置業情況——置業選擇明顯轉變，優先選擇中戶型

凌峻認為，面積居中的戶型，將是長沙的主流銷售戶型。

近兩年長沙房價增速明顯，隱藏問題浮出水面。主要是：中戶型開發比例減少，市民對中戶型需求比例大增，出現了市場背離現象。

一線銷售人員反映，小戶型銷售速度明顯放緩。原因在：一、小戶型受建筑結構限制，宜居度不夠。二、價格竄高，投資價值不大。

大戶型，因長沙房價走高，遠超長沙市民的經濟和心理承受能力。

而中戶型，總價比大戶型低，功能上能滿足居住需求，開始走俏。

據長沙市房產信息中心、房地產發展研究中心聯合發布的長沙市房地產市場數據，確證了這一市場反差。

1、2006年長沙套型結構分析：

（1）從市場供應情況看，2006年套均建筑面積為109.77㎡，面積同比縮小3.1%。120-144㎡區間戶型占比重最大，為30.99%，比例比去年增長了3.47個百分點，絕對量同比增長63.55%；90㎡以下的戶型供應占比為32.66%，比例比2005年下降了3.66個百分點，絕對量同比增長30.65%。

（2）從實際銷售情況看，2006年套均建筑面積為106.61㎡，面積同比縮小8.73%。120-144㎡區間戶型套數占比最大，為28.95%，比例比去年下降了0.93個百分點，絕對量同比增長24.64%；90㎡以下的戶型銷售占比為29.54%，比例比2005年增長了0.99個百分點，絕對量同比增長33.15%。

對系列數據研讀，可發現：

一方面，實際銷售情況為，2006年套均建筑面積為106.61㎡，面積同比縮小8.73%。市民購房置業，已向中、小戶型靠攏，大、超大戶型被冷落。

同時，2006年套均建筑面積為109.77㎡，面積同比縮小3.1%。市場供應套均面積稍有縮小，遠跟不上市場需求轉變速度。

結論：中戶型供應量在減少，需求量在增加。

2、2007年一季度長沙套型結構分析：

（1）2007年一季度，從市場供應情況看，120-144㎡區間戶型占比重最大，為30.01%，比例比去年下降了12.07個百分點；90㎡以下的戶型供應占比為35.78%，比例比去年增長了9.66個百分點。

（2）從實際銷售情況來看，120-144㎡區間戶型套數占比最大，為29.78%，比例比去年增長了1.74個百分點；90㎡以下的戶型銷售占比30.03%，比例比去年增長了4.65個百分點。

對這一系列數據研讀，可發現：

實際銷售情況為，120-144區間戶型套數銷售比例比去年增長了1.74個百分點；

市場供應情況看，120-144區間戶型例比去年下降了12.07個百分點。

結論：中戶型供應量在減少，需求量在增加。

高品質中戶型，將成為長沙主流家庭的優先選擇戶型

中戶型是應社會發展、特別是當代新家庭的居住需求出現的。

目前，世界各國主流戶型均以中戶型為主。日本是85平方米，瑞典為90平方米，德國為99平方米，新加坡小于90平方米以下戶型占到70％以上。目前長沙市家庭結構以三口之家為主，若居住90平方米左右的中戶型，人均面積達到30平方米，將達到發達國家的居住標準，中戶型符合建設節約型社會的要求。

70㎡以下的小戶型，總價稍低，但單性價高，過渡性強，居家功能不齊全，滿足不了當代新家庭對居住的需求；144㎡以上的大戶型總價高、首付高、月供高，負擔重，對其消費缺乏一定的經濟實力；而80-130㎡的中戶型，建筑空間和面積使用最大化，總價尚可接受，是當代新家庭的首選。

市場需求高品質中檔住宅。中戶型的高品質居住體現在：面積適中、功能齊全、社區生活高尚、居家私密，滿足了家庭構成、生活方式多樣化和變化性的要求。

面積適中，戶型功能創新也一定要夠力度，加強戶型設計上的創新勢所必然。

搶占中戶型項目開發的獨特機會，發展商在行動

中戶型是當代新家庭的最佳居住模式，并存在市場補缺機會。去我們在長沙所參與的項目，都在不同程度上，增加了中戶型比例。

“山水城市風景”項目，就是典型的中戶型樓盤。

從市場反應看，市民的關注度很高。山水城市風景在房交會上力推“2007長沙向中戶型看齊”、“山水城市風景締造中戶型標準”等重磅營銷炸彈，中戶型理念迅速被認同。房交會上5天期間，共接待客戶5000人次左右，登記客戶2200組左右，發放購房優惠卡399張，完成了既定的客戶累計工作。

項目執行的成功，也印證了前文觀點：高品質中戶型已成為長沙當代家庭的第一選擇。

（本文作者系凌峻（中國）湖南區策劃總監 ）