長沙房地產(chǎn)板塊點(diǎn)評

北城板塊：

板塊標(biāo)志：開福區(qū)政府、青竹湖高爾夫

板塊范圍：三一大道以北區(qū)域

板塊特征：與低端落后偏遠(yuǎn)有關(guān)；區(qū)政府、與城市的距離成為優(yōu)點(diǎn)。

區(qū)域特點(diǎn)：開發(fā)圍繞開福區(qū)政府，湘江-撈刀河-瀏陽河交匯，長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，火車北站北移，中南物流中心，洪山森林公園，月湖公園，廣電中心，世界之窗，海底世界，國際會展中心等資源展開。

開發(fā)軌跡：最早的是四方坪與開福區(qū)政府小板塊。同時(shí)小量開發(fā)金鷹小板塊和青竹湖別墅板塊。金鷹城的圣爵菲斯，金色比華利等。青竹湖的外商城，青竹湖畔，綠城青竹湖等項(xiàng)目。開發(fā)的重點(diǎn)將是通往青竹湖的芙蓉北路沿線兩邊，有近20余個(gè)籌建項(xiàng)目。

產(chǎn)品特點(diǎn)：住宅多，商業(yè)少，伍家?guī)X生活廣場成為北城稀缺的商業(yè)項(xiàng)目，金鷹城以中高檔次樓盤為主，青竹湖以別墅，外商集中地為主，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及政府周邊大都是純住宅項(xiàng)目。住宅主力戶型以三房兩廳兩衛(wèi)為主（別墅，洋房除外）。

區(qū)域樓盤價(jià)格：住宅均價(jià)：2500—3500元/平米。如山語城均價(jià)2500元/平米。圣爵菲斯小高層，公寓均價(jià)在3400左右。美林水郡洋房均價(jià)在3000。綠城青竹湖項(xiàng)目別墅價(jià)格均在450萬/棟以上，最高突破千萬總值。

東城板塊點(diǎn)評：

板塊標(biāo)志：芙蓉區(qū)政府

板塊范圍：以芙蓉區(qū)政府為軸心，人民東路和萬家麗路縱橫發(fā)展的大型居住圈

板塊特征：“高尚住宅”板塊、帶新貴氣息。

區(qū)域特征：芙蓉區(qū)政府的落定，市政設(shè)施和交通網(wǎng)絡(luò)的改造建設(shè)，旺旺醫(yī)院，東郡學(xué)校，銀行的投入使用使其有了新契機(jī)。中高檔次項(xiàng)目拔地而起，住宅氣氛加強(qiáng)，商業(yè)的現(xiàn)代最強(qiáng)勢模式也已出現(xiàn)。

區(qū)域現(xiàn)象：屬于專業(yè)市場最集中地區(qū)。高橋?qū)I(yè)市場群，集中煙酒，建材，物流類，茶葉等類型的專業(yè)市場群。同有三湘，南湖專業(yè)市場。北有馬王堆陶瓷建材，汽車等專業(yè)市場分布。區(qū)域經(jīng)濟(jì)是城區(qū)重要的支柱之一，經(jīng)濟(jì)輻射全省全國，外界關(guān)系較密集的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一。

典型樓盤：別墅以水云間為代表，住宅以南都西街花園，星城世家等為代表，大型商業(yè)以上河國際街區(qū)為代表作。還有東方新城，長房東郡，錦湘國際星城等典型樓盤。

產(chǎn)品特點(diǎn)：板塊位于城東，離火車站，飛機(jī)場較近。項(xiàng)目多為純住宅，多層，小高層，高層等。生活商業(yè)為起步階段（住宅項(xiàng)目的臨街商業(yè)），自上河國際街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的落定，區(qū)域SHOPPING MALL模式的大型商業(yè)在區(qū)域內(nèi)形成。是區(qū)域發(fā)展的一個(gè)里程碑。住宅主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)。

區(qū)域價(jià)格：住宅均價(jià)：3500—4200元/平米之間。如：東方新城3500元/平米。西街花園4200元/平米，水云間聯(lián)排別墅5500元/平米。臨街商業(yè)8000—15000不等。

體育新城板塊點(diǎn)評：

板塊標(biāo)志：體育新城

板塊范圍：以體育新城為核心向周邊擴(kuò)散

板塊特征：因一場運(yùn)動(dòng)發(fā)展起來的城市新區(qū)，有賴城市配套資源的再次激活。

政策規(guī)劃：市政府作為城市體育中心位置規(guī)劃的區(qū)域，大力投入建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。如：交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，市政設(shè)施建設(shè)（一館三中心），醫(yī)院，學(xué)校（華夏一中），銀行郵政等生活配套設(shè)施的建設(shè)。從湖南的體育實(shí)力和政府在體育發(fā)展的規(guī)劃方面看，是城東發(fā)展?jié)摿薮蟮膮^(qū)域。

開發(fā)趨勢：在建，竣工項(xiàng)目多，以綠城桂花城，中城麗景香山，山水城市風(fēng)景等為代表。目前有近20個(gè)項(xiàng)目籌建。是長沙房產(chǎn)開發(fā)最熱烈的區(qū)域之一。

典型樓盤：綠城桂花城，中城麗景香山，山水城市風(fēng)景等。

區(qū)域價(jià)格：住宅均價(jià)：3000—4200元/平米。美林景園三期3300元，中城麗景香山洋房3900元。桂花城的花園洋房為全市同類產(chǎn)品最高均價(jià)4500元。

區(qū)域特點(diǎn)：雨花區(qū)政府位于其西南方向，體育新城特殊區(qū)域規(guī)劃（一館三中心），圭塘河20億巨資景觀改造，瀏陽河?xùn)|邊相接，中醫(yī)學(xué)院，航空學(xué)院近在咫尺。形成了東南方向集中政府、體育主題的住宅、商業(yè)、商務(wù)集中開發(fā)區(qū)域。

中心板塊點(diǎn)評：

毋需包裝、只需細(xì)分。無大規(guī)模的住宅開發(fā)，產(chǎn)品以商務(wù)、寫字樓及公寓為主，體現(xiàn)城市中心價(jià)值。

土地稀缺：未開發(fā)土地很少，開發(fā)樓盤占地面積都不大，大規(guī)模中心項(xiàng)目多屬原有大型廠礦企業(yè)土地。

產(chǎn)品特點(diǎn)：各大商圈周邊，綜合性項(xiàng)目較為集中，向高處發(fā)展，也向地下發(fā)展。比如：東一國際，做5層大面積地下層。商圈不遠(yuǎn)處打造大型住宅項(xiàng)目，比如：融科?三萬英尺，名都?花園，新世紀(jì)花園。面積稍大的項(xiàng)目走多元化開發(fā)的思路，集中群樓商業(yè)，商務(wù)，酒店，住宅，公寓等。一般項(xiàng)目以群樓商業(yè)加小戶型公寓的方式，以酒店，商務(wù)樓為主，同時(shí)附帶住宅模式也是一個(gè)亮點(diǎn)。

各小板塊特點(diǎn)：五一商圈板塊多為商業(yè)項(xiàng)目和小戶型公寓。中心主干道上集中開發(fā)酒店，公寓，商務(wù)。如：運(yùn)達(dá)國際廣場，匯富中心，佳天國際新城等。

典型樓盤：中天廣場，長沙百聯(lián)商廈，上城金都，運(yùn)達(dá)國際廣場，融匯湘岳豪城，佳天國際新城，東一國際商業(yè)廣場，新世紀(jì)花園，坡子街商業(yè)街等項(xiàng)目。

物業(yè)價(jià)格：商業(yè)：5000—80000元/平米（如新大陸銀座臨街商鋪80000元/平方米，小戶型公寓群樓的四層為5000左右）；小戶型公寓：3800—4600之間。比如：上城金都精裝修小戶型6350元/平米，大戶型起價(jià)4500元/平米以上。純住宅：3500—5200之間，比如：華盛新外灘二期均價(jià)達(dá)5200左右，格藍(lán)康都在3500元左右。

新南城板塊點(diǎn)評：

板塊標(biāo)志：湖南省政府

板塊范圍：以新省政府為圓心，以新芙蓉南路為縱軸，湘府路為橫軸，輻射形成的橢圓形區(qū)域

板塊特征：長沙城市發(fā)展的主流方向，有政府機(jī)構(gòu)、有生態(tài)、有配套、有未來。

土地市場：芙蓉南路兩邊路段，3年前3萬一畝無人問津，如今，過百萬一畝供不應(yīng)求。據(jù)南城發(fā)展規(guī)劃，部分土地購買受限，暮云，大托以北基本已名花有主。還有些土地，購買條件苛刻，有些項(xiàng)目無法辦到“五證”。

區(qū)域開發(fā)：幾年前，就有開發(fā)商看中這片寶地，有白沙世紀(jì)花苑，佳園新城，湖南電力科技園，陽光嘉園等十余座不同類別樓盤。而今，更多的高擋樓盤正在建，在籌建規(guī)劃中的有：新城國際公館，和莊，上林國際，中信新城等20余處。

區(qū)域趨勢：交通網(wǎng)絡(luò)通達(dá)，但公交車寥寥無幾，出行不太方便。三館二中心，省醫(yī)療中心，各大公園等配套已列入規(guī)劃，但投入使用，實(shí)現(xiàn)功能價(jià)值還需3到5年。客戶多為投資意圖，長時(shí)間的高空置率將成必然。

價(jià)格特點(diǎn)：2006年下半年銷售的項(xiàng)目大幅升值，普通商品房基本上漲400—600元/平米，均價(jià)在3000元/平米以上的有：富景苑，申奧。美域，林之苑，天城?泰詳苑，滿庭芳等。長沙奧林匹克花園均價(jià)4500元/平米以上。高檔別墅樓盤，托斯卡納、比華利山等，提升整個(gè)南城形象。

河西各板塊分析

板塊特征：擁有不可復(fù)制的文化元素及自然山水，無需改造只需傳承。

市府及金星大道兩廂版塊：

為河西房地產(chǎn)市場的領(lǐng)軍地塊。程外來豪強(qiáng)與本土高手的搶灘之勢，今年進(jìn)入實(shí)質(zhì)競爭階段，下半年眾多樓盤的上市，現(xiàn)集體井噴之態(tài)。

麓谷板塊：

20余家來自北京、浙江、廣東、福建、湖南等地的公司進(jìn)入或即將進(jìn)入麓谷。以楓林大道、岳麓大道、桐梓坡路為軸線，與以瀟湘大道、金星大道、二環(huán)線為軸線的城市景觀軸兩側(cè)，已被開發(fā)商分割，未來將以中高檔住宅為主，輔以部分行政和商務(wù)辦公。

麓南高檔住宅板塊：

擁有無法復(fù)制的文化元素及自然山水資源優(yōu)勢。隨著市政設(shè)施完善，交通架構(gòu)的完成，將成長沙高尚住宅最為集中的超級大型生活社區(qū)。目前問題是地區(qū)偏遠(yuǎn)，人氣不旺。一些別墅的開發(fā)理念和產(chǎn)品品質(zhì)仍有待提高。

溁灣鎮(zhèn)板塊：

主要指榮灣鎮(zhèn)片區(qū)。老城區(qū)，基本無大地塊，除非拆遷，否則無地。交通差，居住環(huán)境雜。以小樓盤或商業(yè)項(xiàng)目為主，以湘許嘉園二期、環(huán)城商業(yè)項(xiàng)目為代表，基本已售完。