海南省房地產行業信用評估狀況的調查

摘要：海南省房地產行業得到了快速發展。就房地產公司而言，因開發資質、資本實力、土地儲備、創新能力不同，信用水平加速兩極分化的態勢已明顯。經濟環境、產業政策、產業狀況等信用因素對海南省房地產行業信用水平的影響是積極的，但一定程度上也被三個風險因素削弱：海南房屋在建面積偏大所帶來的投資風險，客戶需求多樣化、同質化產品增多、競爭更加激烈的市場風險，以及開發資金來源結構中定金、預付款仍占較高比例、自籌資金比重不高、高負債經營所隱含的財務風險。風險因素所產生的負面作用在短期內尚難消除。

關鍵詞：海南省；房地產行業；信用評估；調查；分析

中圖分類號：F127 F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1003-9031(2007)04-0042-03

一、海南省房地產行業信用評級情況分析

2006年，海南椰都聯合資信評估有限公司進行資信等級評估的房地產企業共61家，較上年增加了12家，其中連續2年參評的企業有28家。

1．總體財務狀況一般。根據評級資料統計，截止2005年末，接受資信評級的61家房地產企業資產總額為1000341萬元，凈資產381976萬元：實現主營業務收入151919萬元，利潤總額10690萬元：平均資產負債率60.92％，平均資本化比率31.90％，平均主營業務利潤率28.14％，平均凈資產收益率4.04％(見表1)。

2．資產規模繼續擴張。從發展情況來看，近年來海南省房地產業雖然受到了宏觀經濟調控政策的影響，但仍然保持了很好的發展勢頭。參評的61家房地產企業2003-2005年的資產總額、凈資產穩步上升，平均增長率分別為29.84％、18.47％。

3．盈利空間縮小。消費升級以及人民幣升值等利好因素拉動海南省房地產價格，61家受評企業2003 2005年銷售收入總體保持增長態勢，平均增長6.67％。但由于受加息、稅負上升及地價上漲等調控因素影響，成本上升，平均凈資產收益率呈下降趨勢，至2005年末指標值為4.04％，比行業平均值4.1％低0.1個百分點。企業的盈利空間進一步縮小。

4．短期償債風險客觀存在。隨著資產規模的擴張，61家受評企業平均資產負債率和全部資本化比率總體呈上升趨勢，2003-2005年兩項指標加權平均值分別為58.57％和31.82％，指標水平依然較高，普遍存在融資需要，高負債經營的財務狀況尚未改觀。而較低的速動比率顯示61家企業短期償債能力普遍不強。

5．信用等級主要集中在BBB和A級之間。從評級結果看，近三年海南省房地產企業信用等級主要集中在BBB和A級之間。2006年國家出臺的各項調控政策對海南省房地產來說，雖然沒有像上海、杭州等地影響那樣大，但也受到了一定程度的影響。從2006年度評級結果來看，BBB級以上的投資級別比重較上年有所下降，為83.61％，仍在80％-94％的區間內波動。與行業特性基本吻合。同時筆者也注意到，2006年，A級以上企業占比較上年高出了5.9個百分點。結合資信等級的遷移矩陣情況分析看，如表2所示，AA-BB級距陣呈向下遷移趨勢，高級別較為穩定。且BBB投資級別向上遷移的概率較大，而BB級別向上、向下各半遷移，穩定性相對較差。綜合以上分析可看出，在國家宏觀調控政策的作用下，海南省房地產行業內部出現結構性的調整。具有資金、規模、品牌、資源和市場整合優勢的公司，在宏觀調控過程中比較優勢已經凸顯。海南省房地產業處在行業分化時期，對不同公司要區分對待，資質、規模和融資結構是今后評級中需要關注的核心要素。

二、影響海南省房地產行業信用情況的因素

1．經濟環境。2006年初以來，通過積極穩妥推進“一省兩地”和“大公司進入、大項目帶動”發展戰略及社會主義新農村建設步伐，海南省整體經濟在較快增長軌道上呈現出速度加快、結構優化、質量改善、效益提高、活力增強的良好運行態勢，經濟景氣穩步攀升。據海南省統計局相關統計資料顯示，2006年，全省GDP生產總值1052.43億元，比上年同期增長12.5％。居民收入水平繼續提高，生活質量明顯改善。2006年全省城鎮居民人均可支配收入9395元，比上年同期增長11.2％，超出全年預期目標3.2個百分點，同比加快6.18個百分點。消費品市場持續旺銷，消費結構加快升級。2006年全省社會消費品零售總額278.08億元。比上年同期增長14.6％，增幅同比提高1.18個百分點。總體來看，海南省2006年各項主要經濟指標的運行結果均好于全年預期目標。為“十一五”的開局起步奠定了堅實的基礎。宏觀經濟的穩定增長，為房地產行業的發展提供了良好的環境條件。

2．產業政策。房地產業是一個高風險、波動明顯的行業，政策調控仍將是影響房地產企業經營的主要因素。經過多年的爆發性增長，房地產已成為引發固定資產投資過熱的源頭。2006年，國家相繼出臺了涉及土地出讓、住房價格、住房結構、信貸緊縮、稅收等一系列調控政策和措施，對整個房地產行業產生了較大的影響。房地產行業的經營環境發生了較大的變化，海南省房地產企業除了直接面對開發成本上升和市場客戶需求多樣化，住宅產品結構調整的問題。還面臨宏觀調控政策帶來的項目市場定位、項目規劃設計能力以及開發建設資金等各方面新的考驗。此外，消費者的購買行為變得更加理性，而同質化產品增多。競爭更加激烈，這使海南省房地產企業的市場經營風險加大。但同時也應看到，中央對房地產調控的目的是在于“穩定”房地產市場，使之理性發展，防止房地產變成少數人追逐財富的游戲場。使真正的購房需求能得到滿足。從這個意義上說。由于房屋的市場需求并沒有縮小，市場規模還會不斷擴大，合理和穩定的價格會使購房者保持良好的心態和信心，這些對房地產行業的長遠發展是利好的、健康的。

3．產業狀況。近年來海南省房地產行業得到了快速發展。2006年海南省房地產投資完成89.27億元，同比增長26％，高于全國平均水平7.3個百分點。增幅比2003年、2004年和2005年分別低55.4個、26.4個和0.5個百分點，投資增速持續放緩。2006年全省商品房價格增幅為24.16％，與2005年相比，上升2.5個百分點。而商品房竣工面積持續縮小，同比減少了43％。同時。房地產銷售趨緩，但商品房竣工面積減幅高出銷售面積減幅21.3個百分點(見表3)。由此表明。自2006年以來，隨著各項宏觀調控措施的落實到位，海南省房地產市場行為不斷得以規范，供需關系不斷趨于合理。值得關注的是，目前海南省房屋在建面積仍偏大，房屋的供應量將在未來一段時期內集中放出，一定程度上將會提高房屋空置率。可見，未來一段時期內海南省房地產業投資風險將有所增加。

4．資金來源結構情況。據海南省統計局相關統計資料顯示，2006年海南省房地產開發資金合計為129.99億元，比上年同期增長25.6％。從資金來源結構比重情況來看，與2005年相比。除利用外資占全部開發資金的比重上升了15.54個百分點外，國內貸款、自籌資金和其他資金的占比均有下降(見圖2)。其中，其他資金比重降幅較大，定金及預付款減少是主要原因。受國家宏觀調控的影響，外地人到海南買房的投資的熱情和信心暫時落人低潮，而海南樓市很大一部分是依靠投資市場。這部分市場的減少，直接影響了樓盤的銷售，從而導致定金及預付款較2005年減少了4億元，比重也下降了9.72個百分點，但仍在40％-60％的合理區間內。只要海南省房地產不出現大的泡沫。需求保持穩定，定金及預付款這一資金來源就不會斷；國內貸款比重下降主要是隨著宏觀調控的深入，銀行對房地產信貸采取了更加審慎的態度，使得國內貸款進入房地產業增幅下降；自籌資金比重雖有縮小，但自籌資金中的自有資金比重卻有上升(自籌資金一般由自有資金、省外銀行信貸資金和民間借貸等三個部分組成)，表明企業的自有資金實力有所提高。由此可以看出，自籌資金比重縮小的因素主要是省外銀行信貸資金和民間借貸減小所致。從資金配置導向來看，由于資金有逐利性，民間借貸更甚。房地產因被媒體宣傳為暴利行業，會吸引較多的民間借貸追逐。只要海南省房地產價格保持溫和上漲狀態，房地產業自籌資金不會出現大的下滑；而利用外資高速增長勢頭的出現，主要原因是海南省2006年以來成片規劃了一些旅游度假區，在“大企業進入，大項目帶動”的思路下，一些境外大企業大舉進入。總的來看，外資目前已成為海南省房地產業主要資金渠道之一。隨著外商投資的增多。對規范海南省房地產市場、促進海南省房地產良性發展、強化品牌意識等都會起到一定作用。但外資大量流入海南省房地產市場。可能會加劇各個部門發展的不平衡和帶來一定的金融風險。

5．潛在需求。未來房地產市場仍有較大的發展潛力，房地產業保持中長期發展是主基調。從潛在需求看。目前我國城市化率為43％。到實現“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達到60％左右，城鎮居民將增長至8.5億人。在此期間約有3億多的新增城鎮人口需要解決住房問題。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。根據國外的經驗和我國城市化的進程等多方面因素和目前的統計資料初步測算，我國2020年城鎮居民的人均住房面積可能要達35平方米，2005年末我國城鎮人均住房面積26平方米。從海南省區域情況看，據相關統計資料顯示，2005年海南省的城鎮人口已經達到313.73萬人，城鎮化水平為38.31％。《海南省國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要(草案)》中提到，將在2010年使全省城鎮人口占總人口的比例達到50％，增加的人口對住宅的需求更為直接，有助于保持住宅市場穩定增長的態勢。

三、海南省房地產行業信用發展趨勢的展望

房地產行業信用因素整體對海南省房地產公司的信用水平產生較為積極的影響，同時這種積極性的影響也將隨行業宏觀政策的調控而漸趨增強。宏觀調控措施有助于增加市場透明度。短期而言，近期出臺的這些政策會抑制投機行為。雖然會影響房地產企業的邊際利潤，但長遠有助于提高市場的穩定性，讓投資者容易分辨房地產企業的信用情況。因擁有較雄厚的資本實力、較多的土地儲備、較強的創新能力，這些房地產公司具有比較高的信用水平。而那些注冊資本規模小、房地產開發企業資質等級低的中小房地產企業將逐漸被淘汰出局，行業加速兩極分化的態勢已顯現。這些均是海南省房地產業積極發展的有利因素。然而。海南省房屋在建面積偏大所帶來的投資風險，房地產企業所面對的市場客戶需求多樣化、同質化產品增多、競爭更加激烈的市場化風險，以及開發資金來源結構中定金、預付款仍占較高比例、自籌資金比重不高、高負債經營所隱含的財務風險等，這些風險因素所產生的負面作用在短期內尚難消除。綜合以上分析。筆者對海南省房地產業的信用水平中期展望為“穩定”，即認為海南省房地產業信用狀況在此期間有可能保持現有水平。