房地產開發企業如何調節利潤

房地產開發企業與其它企業相比具有開發周期長、投入資金量大、投資回收期長、會計核算涉及面廣、核算對象繁雜等特點，在其會計核算中對于許多問題的處理或者具有模棱兩可的選擇余地，或者真實信息不易被外界獲取，這使得房地產開發企業客觀上具備了人為調節利潤的條件。

一、人為調節經營收入

1、遲延確認收入。《企業會計制度》規定對房地產開發企業自行開發商品房對外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認原則執行，即已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權有關的繼續經營權，也沒有對售出商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關收入與成本能夠可靠計量。根據這一規定，房地產開發企業收取的預售房款，應在商品房已竣工驗收，并與購房人辦理商品房交付使用手續后確認收入。但房地產開發企業通常人為遲延商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預收售房款長期掛賬，不確認收入。

2、隱瞞收入。房地產開發企業除自行開發業務外，還經營合資開發、委托代建、代售商品房出租等業務。由于這些業務不受國家規劃制約，隱蔽性較強，成為房地產開發企業小金庫收入的主要來源。例如，在按投資比例分配開發產品的合資開發中，房地產開發企業往往對分回的開發產品不入賬，而將其帳外銷售，收入則帳外存儲，形成小金庫；在委托代建業務中，房地產開發企業往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環，或只做往來核算，不結算損益，形成帳內小金庫；在待售商品房出租業務中，對收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。

3、將出租房銷售的收入直接沖減出租房的改裝修繕支出。房地產開發企業開發的商品房在待售期間用于出租即成為出租房。出租房對外銷售前往往要發生改裝修復支出，房地產開發企業在銷售出租房時，往往不按規定進行商品房銷售核算，而是將出租房銷售收入直接沖減其改裝修復費用支出，既虛減經營收入又造成開發成本和銷售費用不實。

二、人為調節開發成本和經營成本

成本的確認與計量應當和收入相配比，然而房地產開發企業在成本的確認與計量中經常無視配比原則，人為調節利潤。

1、隨意提取公共配套設施費，調節開發成本。房地產開發企業在辦理商品房竣工決算時，對于尚未完工、不能有償轉讓的公共配套設施，通常采用預提辦法將所需配套設施費預估計入開發產品的成本中，預提標準由企業根據建筑面積或投資比例自行確定。房地產開發企業往往根據自己的需要隨意確定配套設施費的提取標準，人為加大開發產品的成本。有的房地產開發企業還將可以有償轉讓的公共配套設施如商店、儲蓄所、托兒所、郵局等的開發成本，分攤到商品房開發成本中，虛增商品房開發成本。

2、不遵循借款費用的計量原則，隨意分攤借款利息。根據借款費用的計量原則，企業在確定每期專門借款利息的資本化金額時，應將其與每期實際發生的資產支出數相掛鉤，根據累積支出加權平均數乘以加權平均資本化率計算確定。房地產開發企業借款渠道較多，除從銀行借款外，還從擔保公司、財務公司、信托公司、典當行等金融機構融資。由于借款利率高低不一，借入資金既用于開發項目又用于企業日常開支，開發項目又往往不止一項，使得借款費用的計算比較復雜。房地產開發企業在確認開發項目的借款費用時，不是按規定的方法計算分攤，而是根據自身需要在開發成本和財務費用之間人為操作，調節當期利潤；對于計入開發成本中的借款費用，在各開發項目中的分配也未經過認真計量，而是隨意分攤，房地產開發企業占用資金量大，借款費用的歸集對于商品房成本的影響不容忽視，因此隨意分攤的結果必然造成各開發項目成本計算的不正確。

3、不同類型商品房的經營成本計算不合理。房地產開發企業同一項目開發的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價格上相差懸殊，其經營成本也不相同。而企業在開發成本的核算中，一般以開發項目（同一塊土地上同期開發的各類商品房）為對象進行成本歸集，在結轉經營成本時按同一平均成本進行結轉，使得住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近，不符合實際情況，造成利潤率高低懸殊的現象。還有的房地產開發企業在項目開發完畢銷售時，將先期銷售的商品房多結轉經營成本，后銷售的商品房少結轉經營成本，形成同一開發項目同類商品房的單位經營成本前后不一。

4、擠占和虛增開發成本。房地產開發企業往往將自建的辦公用房、職工宿舍的開發成本和代建房屋、代建工程的建設成本擠入商品房開發成本中；此外，還通過虛報工程決算、虛報勘察設計費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式，虛增商品房開發成本和商品房經營成本。

三、虛增土地使用權價值

在計劃經濟時代，所有城鎮國有土地都是通過劃撥的形式向企業提供。1990年開始，我國實行城鎮土地有償使用制度。根據這一制度，政府通過出讓方式（拍賣、招標或協議方式）向企業供應國有土地使用權。這一制度同時規定，劃撥土地使用權不得進入市場交易（包括轉讓、出租、抵押等）。只有用地單位向國家補交了土地出讓金、履行了土地出讓手續后方能進入市場。但在改革開放初期，為了鼓勵房地產開發，加快城市建設，政府將大批城鎮土地劃撥給房地產開發公司（主要具有較深政府背景的國有房地產公司），直至上世紀90年代，劃撥土地仍然在我國房地產市場增量土地供應中占主導地位。對于這一部分土地使用權能否確認為資產存在較大的爭議，爭議中的一方觀點認為，劃撥土地使用權能夠為企業帶來潛在的經濟利益，并能夠為企業所控制，符合資產的主要特征，可以確認為資產。因此實務處理中經常可以見到房地產開發企業采用聘請中介機構進行評估的方法，對劃撥土地按照其實際用途進行評估，以評估后的價值入賬。

在2004年8月31日以前，土地交易未實行公開競價，房地產開發企業利用政策空間以“危房改造”或“開發經濟適用房”的名義取得土地，然后設法改變土地用途，聘請評估機構對原取得土地按新的商業用地進行評估，也同樣以評估后的價值入賬，形成大額的評估增值。

在對以上方式取得的土地進行開發時，房地產開發企業又將土地評估后的價值全部轉入開發成本。根據評估價值進行賬務處理，違反了歷史成本計價原則，虛增了資產與開發成本，然而由于以較低成本獲取的土地不能體現其實際價值，同時無論以劃撥或“危房改造”等名義取得的土地在商業化時都會面對政策的不確定性風險，也存在或有負債，客觀上也需要對此估計入帳，因此土地使用權以評估價值入賬的做法屢見不鮮，房地產開發企業通常根據需要控制評估價值的水平。

土地使用權價值經常被高估的另外一個原因是其常被用作貸款抵押，為了獲得較高的貸款額，房地產開發企業會盡力促成土地使用權價值的高估，但是否以此價值入帳則會視調節利潤的需要而定。

在有些情況下，房地產開發企業也會高估其利潤，使用的方法基本相同，只需要反方向操作即可，對于想要涉足房地產開發領域的投資者，有必要對這些問題做大致了解。

（作者單位：陜西省高速公路建設集團公司審計室）