房價飆升震蕩

新一輪房地產業宏觀調控綱領還未見實施細則，但其以溫和手法擠泡沫的政策傾向已然清晰

5月17日晚上7點央視“新聞聯播”中發布的一則消息，一度使如烈火烹油的房地產業陷入了一片緊張氣氛中。當天，在國務院總理溫家寶主持召開的國務院常務會議上，研究討論了促進房地產業健康發展的措施，并通過了業內稱之為“國六條”的新一輪房地產業宏觀調控綱領性意見。

中央政府對房地產進行新一輪調控的決定，其實并不令人意外。實際上，很多業內人士表示，“國六條”只是終于落下的“第二只鞋子”，他們對于這一輪調控來臨的猜測，早在4月14日的國務院常務會議之后就已開始。此次會議認為，當前經濟運行中的突出問題是固定資產投資增長過快，貨幣供應量偏高，信貸投放偏快，等等。

摩根大通中國研究部主管龔方雄分析，時下的情況，與2003年的經濟過熱有很大不同。當時過熱的五大特征中，現在只見其二：鋼鐵、水泥、電解鋁行業過度投資沒有再現；CPI（消費者物價指數）只有1％，亦不見大規模缺電。

當前的問題是信貸過熱，以及固定資產投資規模過快。由于房地產行業本身在固定資產投資中所占比例高達25％左右，新一輪調控的目標所指，房地產行業自然首當其沖。

以北京的情況為例。今年1月－4月，北京房地產投資占固定資產投資的比重達57.4％，商品住宅開工面積增長65.8％；與此同時，北京市房地產開發到位資金中，國內貸款比上年同期增長63.5％，房貸增速非常明顯。

4月27日晚，央行宣布上調一年期貸款利率27個基點，是新一輪調控的第一個步驟。其實，自2004年首次加息以來，此舉已經是對房地產業的第三次加息——2005年3月17日，央行宣布將住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，是為第二次加息，也正是當年對于房地產業宏觀調控的重要手段。

就在央行宣布加息前的4月11日，還曾出現過“央行將把按揭貸款首付提高到五成”的傳言；雖然迅速被央行否認，但也確實反映了當時的輿情民意。彼時彼刻，就連京城著名地產商潘石屹也表示，“目前房價的上漲已經很不正常。”

擋不住的升浪

房價飆升，顯然是中央將對房地產業進行調控的直接導火索。

2006年一季度，全國房價的大面積快速上漲。市場人士稱，這對于剛剛過去的2005“調控年”，無疑是一個莫大的嘲諷。

據國家統計局的數據，全國70個主要城市中，只有2005年“調控風暴”中心地帶的上海、杭州等幾個城市的房價漲幅趨緩，其余大多數城市房價仍然保持高速上漲，其中尤以北京、廣州、深圳三地為甚，其房價一騎絕塵，漲幅領先全國。

北京市2005年全年的房價同比漲幅不到20％，而僅今年前兩個月，北京房價同比漲幅就達17.3％；至3月，商品住宅期房均價突破7000元大關，達到7046元/平方米。深圳市國土資源和房產管理局發布的統計報告顯示，一季度深圳特區內的商品住宅均價首次突破萬元，為10313元/平方米，同比漲幅高達35.46％。

中國指數研究院陳友根認為，一季度全國大面積房價上漲，表明去年中央政府連續出臺的房地產調控政策（“國八條”、“新八條”、“七部委新政”）均已告失敗，“宏觀調控不但沒有平抑房價，反而為今年的房價上漲蓄勢。”

今年初開始，全國很多城市房價大幅度上漲，平均漲幅超過去年。現今已經不僅僅是低收入者買房成了問題，中等收入家庭面對高漲的房價也望而止步。加上輿論多有指責地產商們以種種手段操控房價。對于房地產業之“民怨”一時呈沸騰之勢。

4月、5月間，深圳市民鄒濤通過互聯網發起“不買房行動”，“樓價一日不降到市民可以接受的程度，我們就堅決不買房”，鄒濤在公開信中寫道。

截至5月8日，通過網絡論壇、手機短信等方式登記報名的“不買房運動”的支持者超過1.6萬人，其中深圳地區就超過1.1萬人。

《南方周末》、《中國青年報》等傳統主流媒體對于“不買房運動”的報道，也使其影響迅速超出了網絡世界。在《中國青年報》社會調查中心4月下旬的一項調查中，8938人自發參加者中，有79.1％支持“不買房行動”。

房價飆升，到底是誰惹的禍？

高房價由來

必須承認，房價上漲，有來自基本面的強大支撐。

摩根大通證券（亞太）有限公司投資銀行中國部董事總經理方方認為，房價上漲的根本誘發因素還是市場需求。中國經濟持續向好，人們收入上升，不但產生購房意愿，也有購房能力。城市化加劇也對房地產投資產生巨大的需求。這一趨勢持續多年，目前還沒有看到其動能衰竭。

此外，銀根去年底以來愈見寬松，市場已經形成通貨膨脹預期。盡管如此，央行低利率政策一時難以調整，因為央行有意保持人民幣和外幣（尤其是美元）之間的利差，以緩解人民幣升值壓力。

北京大學中國經濟研究中心宋國青教授認為，在此情況下，真實利率將下降，甚至為負，人們對資產的需求將大幅增加，由此導致以房地產為首的資產價格上升。

光大證券研究所首席經濟學家高善文則指出，不僅是房地產，整個中國資產市場正在進行“資產重估”。他認為，人民幣處于升值軌道中，由于流動性過于充裕，而實體經濟總體的投資意愿不足，導致大量貨幣流向房地產、股票、文物等資產市場，從而推動其價格飆升，房地產適逢其會。

盡管有相當的基本面支持，但房價近來急劇上漲，確實在部分地區出現泡沫跡象。

一個明顯的證據是：相當多城市的房地產價格漲幅遠高于收入水平的增長。在國際成熟房地產市場上，收入增長與房地產價格增長的關系是最被重視的指標之一。當前“民怨沸騰”之所以然，很大程度上正是由于越來越多的人們意識到，自己離擁有住宅夢想的距離正“越來越遠”。

一般認為，近年通過建立土地儲備制度而成為城市土地壟斷供給者的地方政府，對于此輪房價飛漲頗有關系——地方政府有能力亦有動力操控土地供給，從而從地價上升中獲利。

今年5月開始，浙江嘉興平湖市開始了新一輪“舊城改造”，計劃到年底拆遷房屋超過1萬戶——這個小城的常住人口只有50萬。知情人士透露，平湖目前的房屋空置率在26％左右，拆遷則可以創造剛性需求，從而維持房地產的價格保持高位穩定。

事實上，通過“舊城改造”來創造需求并不鮮見。2005年初，社科院一份研究報告援引建設部的統計表明，“全國房地產市場中，有50％左右來自拆遷所產生的被動需求。”

地方政府的沖動是有著內在原因的。在現行分稅制下，由城市擴張和土地占用帶來的稅收是地方財政收入的重要來源。為此，在地方政府選擇開掘和擴大能快速增長財政收入的稅種征收渠道中，發展城市建筑業、房地產業和土地征用自然成為首選（參見《財經》2006年第4期“土地解密”）。

此外，土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。在今年“兩會”期間，就曾有高層官員透露，有的沿海省份“賣地收入”超過了千億元。

2005年，全國共出讓土地面積16.32萬公頃，出讓價款5505.15億元。其中，“招拍掛”出讓面積和出讓價款分別為5.72萬公頃和3920.09億元，分別占出讓總面積和總價款的35.06％和71.21％。

近年來，地方政府投資公司改變土地用途，并以土地為擔保向國家開發銀行和商業銀行打捆貸款進行城市建設的模式被屢屢復制。在這種模式中，政府通過土地重估獲得了資金，銀行則依靠地方政府信用大肆貸款，使得土地不斷升值的神話得以自我實現。

記者采訪中，著重了解了房價增長幅度比較大的深圳、廣州和成都的供給情況。

盡管廣州市政府宣稱今年經營性用地計劃出讓土地比去年翻了近八倍，但如原廣州市國土房管局信息中心主任黎文江所指，今年新推出地塊多是在偏遠之地，吸引力有限。

在深圳，今年增加土地供應的數量根本無法滿足開發者的需求，已是業內共識；在成都，一季度土地市場供應面積持續走低，土地供應量逐月下降。

整體上來看，全國大面積房價上漲發生在各地普遍建立土地儲備制度之后的第一年，當不為巧合。

受人民幣升值預期的影響，確有相當國際游資涌入中國大陸，搶購房地產。此外，個人信貸在相關配套不完善的情況下出現爆炸式發展，操作風險日益顯現。銀行內外勾結、騙取貸款的案件并不鮮見。比如，買賣雙方虛增標的物估價，內外勾結騙取銀行貸款；等貸款到位后，違約拖欠銀行貸款；并將嚴重高估的地產作為抵押物轉移給銀行，最終使銀行實際行程巨大虧空。

以一套價值10萬元的房產為例，通過虛假評估為100萬元，即使按50％的折扣放貸50萬元，最終仍有可能損失40萬元。對于這類操作來說，虛高房價成為騙貸手法所必需的一環。

大體而言，寬松的銀根、土地儲備制度為房價的飆升提供了決定性的條件；而由于房地產市場的不健全，各種投機甚至不法行為從中推波助瀾。當前房價高企，實屬合理性與泡沫并存。與房地產市場的情況相對應，“國六條”之意顯然并不在于“打壓”房地產，而是希望“擠泡沫”。

問題在于——是否可能在不把孩子倒掉的前提下潑出臟水？

“溫和”調控

與2005年宏觀調控政策出臺后諸方意見分歧巨大截然不同，房地產業界對于“國六條”的看法出奇地一致——這是一次“溫和”的調控。

就在“國六條”出臺后的第二天，華遠地產董事長任志強斷言：“這是三年來最溫和的一次調控。”

北京策源房地產經紀有限公司市場總監李林先認為，“國六條”是在“老百姓對房地產整個行業十分不滿”的情況下出臺的，是一次“表態”。

地產經紀公司“我愛我家”控股公司企劃副總裁胡景暉也表示，除了“首次把積極發展住房二級市場和租賃市場明確寫入中央的綱領性文件中，作為房地產宏觀調控的重要手段”，“國六條”基本延續了前期的政策理念。

任志強認為，當前房地產的主要問題有三個：一是少數大城市存在的價格上漲的問題——“如果去年房地產新政策是針對以上海為首的長三角地區，那么今年的‘國六條’顯然是針對北京、深圳等房價上升過快地區，尤其是北京”；二是結構調整問題——基于普通商品房中戶型過大，提出“重點發展中低價位、中小套型普通商品住房”；三是房地產市場中還存在一些秩序混亂、違規操作等問題，所以要加強監管。

他認為，“如果說前幾次調控主要針對市場，針對市場的消費主體、投資主體等，比如說打擊炒房——實際上是政府推脫了社會保障或住房結構調整或土地供應各方面的責任；而這次強調政府要承擔責任，‘國六條’最重要的都是指向政府，政府對行為的管理、規范、市場的監督、市場的結構調整等等，特別是對低收入家庭的保障，一系列的政策都非常明確地列在地方政府的責任制里面，也就是地方政府有責任解決這些問題。”

對于調控的效果，任志強預測在未來出臺細則中，不會有更為嚴厲的措施。

在2005年的宏觀調控中，上海市出臺的“兩個一千萬”工程（2005年將為重大工程新開工配套商品房1000萬平方米，提供中低價普通商品房1000萬平方米），對虛高的房價形成了嚴厲的打壓。但到2005年下半年，這一工程便不再被人提起；其名存實亡，也是上海房價逐漸反彈的重要原因。

“廉租房、經濟適用房，地方政府不是不愿意去實施，而是因為實在難度很大。”李林先表示，“像北京這樣的城市，別說一兩個限制價格的商品房供應，就是20個，也解決不了問題。”

但李認為，如果將土地“招拍掛”與開發限價商品房實行聯動，則有可能收到良好的效果，“在土地‘招拍掛’時，附加一個‘限價’條款——將來這塊土地上開發銷售的房子，不能超過‘招拍掛’時約定的價格。”

胡景暉則認為，“國六條”中提到的“加大經濟適用房開發面積、加快廉租房建設”等調控措施，雖然都可以從一定程度上保護普通居民的正常住房消費需求，但這些措施的周期太長，一般至少要兩年之后才能初顯成效。因此，要滿足普通居民正常的住房消費需求，最直接、最見效的措施，是大力發展二手房市場和租賃市場。

細則前瞻

此次“國六條”發布以后，財政部、央行、銀監會、國稅總局即在研究制定有關的配套政策。

但到目前為止，惟一清晰的信號來自銀監會主席劉明康。他在銀監會關于當前經濟形勢通報會議上強調，將嚴格審批非自用型購房貸款，對多套房屋以及對高檔商品房、別墅、商業用房等投資和投機性需求，要大幅度提高首付比例和嚴格控制授信。

這進一步證實了多數市場人士的看法，即“國六條”之后，當不至于就此無聲無息，此后將有進一步的配套政策出臺。人們對此有重重猜測。

可能出臺的配套政策之一：住房社會保障體系建立。

無論是第一條“調整住宅供應結構”，還是第五條“有步驟解決低收入家庭住房困難”的提法，無不顯示政府有可能采用市場與非市場和半市場化的多種方式，逐步建立多層次消費群體的住房問題。一部分靠廉租房解決，一部分靠市場中的中小套普通商品房解決，一部分靠完全的商品房解決，但重心在分步驟地解決政府必須承擔責任的低收入家庭的住房困難。

可能出臺的配套政策之二：推出“三限”政策。

據建設部政策研究中心處長趙路興介紹，對新開工的住宅建設項目，采取“限比重”、“限面積”、“限價位”的三限政策將推出。具體地說，今后，在各地新開工的住宅建設項目中，地方建設部門將對住房面積、銷售價格事先做出明確的限制性規定；不符合這個規定的，將不能開工。同時，對中小戶型、中低價位的住房建設項目占全部住房建設項目的比重，也會做出明確規定，超過比重的高檔住房項目將會被限制開工建設。

可能出臺的配套政策之三：有區別地提高首付比例和貸款利息的信貸政策。

據介紹，今后各地方商業銀行將會根據購房人的實際情況來確定首付比例和貸款利息。對于首次購房和重復購房，購買高檔住房和普通住房，將會執行不同的首付比例和貸款利息。

李林先認為，普通住宅首付調整的可能性不大，“我認為主要調的還可能是利率。前兩次的升息都是一種信號，半年到一年之間，利率肯定還會再調高。”陳基強認為，對于不同類型的房產，信貸政策也應該區別對待，“高價房可采取五成或者更高的首付，但對于普通商品房則應該維持目前的八成按揭制度，以保證普通購房者的消費能力。”

可能出臺的配套政策之四：稅收政策。

長期而言，征收物業稅、遺產稅雖然是一種趨勢，但由于影響過大，短期內開征的可能性比較小。

相對而言，對轉讓住房獲得的增收部分征收所得稅的可能性比較大。實施這一措施時，對自住時間超過一定年限的住房，所得稅的征收會進行減免。同時，為了促進二手房市場的發展，對租賃市場會給予適當稅收政策優惠。

中金公司首席經濟學家哈繼銘建議，征收房地產一次性級差消費稅，稅率隨容積率的下降和住房面積的增大而遞增。容積率在一定水平以上且面積在一定標準以下的住宅，則免征消費稅。消費稅收入，可專項用于支持建設廉租房和經濟適用房。

他還建議征收房地產匯率調節稅，即外籍人士出售房地產時，因為人民幣升值所套獲利潤應全數繳稅，除非另行購買價格更高的房地產。升值套獲利潤按購房和售房日期人民幣兌美元的匯率升值幅度計算。如果期間人民幣貶值，則免征此稅，但貶值的匯率損失不得從利得稅中抵扣。此項政策可附以“日落”條款，即政府可以在人民幣匯率完全自由浮動時取消該稅。

可能出臺的配套政策之五：土地政策。

一方面，在住宅用地相對緊張的城市，政府會通過適當縮緊商業和工業用地的辦法，對住宅用地供應實行政策傾斜，加大住宅用地的土地供應；另一方面，政府將出臺更具體的措施，加大對閑置土地的清理，加快使閑置土地形成有效的市場供應。

陳友根認為，過去存在一個錯誤判斷，即“房地產業出現潛在供給過剩風險”，由此確定的調控思路主要強調“嚴格控制土地，壓縮投資”，實際導致了房地產市場供不應求的矛盾進一步加深。

可能出臺的配套政策之六：政府將完善統計與信息披露制度。

目前市場上的房地產信息不盡真實，不完整，不對稱，例如，一、二手房成交價格信息不準確，住房成本信息不公布等等，缺乏準確及時的信息基礎，政府的宏觀決策、理論機構的科學研究與建議、開發商的市場評估與投資決策、購房者的消費行為可能都會產生偏差。因此，完全有必要用統一、真實、公開的信息讓市場自行判斷和選擇。