房貸之危

中國商業(yè)銀行業(yè)已經(jīng)過度依賴于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)漲勢

繼5月17日國務(wù)院常務(wù)會議發(fā)布調(diào)控房地產(chǎn)市場的六項措施（下稱“國六條”）后，房地產(chǎn)信貸會不會緊縮，成為各界關(guān)注的又一大焦點。

5月25日，中國銀監(jiān)會主席劉明康提出，對多套房屋以及對高檔商品房、別墅、商業(yè)用房等投資和投機性需求，要大幅度提高首付比例和嚴格控制授信。對于個人抵押房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險權(quán)重維持50％不變；對于其他類較高風(fēng)險的房地產(chǎn)貸款，可由目前的100％提高到150％－200％，以提高風(fēng)險貸款的資本占用，通過資本的管理限制銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展。

此前，央行已表達了對銀行貸款規(guī)模持續(xù)增長的擔(dān)憂。今年4月，新增人民幣貸款3172億元，同比多增1750億元，是歷史同期最高水平。

作為應(yīng)對之策，5月17日，央行向部分銀行定向增發(fā)了1000億元票據(jù)，一季度貸款規(guī)模增長較快的建行購買央票超過200億元，交行、招行、中信等股份制銀行的購買規(guī)模在40億—50億元。這顯然是強制性購買，一年期的央票利率為2.1138％，低于前一天發(fā)行利率16個基點。

票據(jù)發(fā)行當(dāng)天，銀行間市場七日回購利率還出現(xiàn)下跌。因為市場預(yù)期央行定向發(fā)行后，就不會下提高準備金率這樣的“猛藥”。

5月18日，央行在貸款利率上調(diào)之后，再次召開窗口指導(dǎo)會議，提示適度控制貸款規(guī)模，但沒有對房貸政策和提高準備金率有任何暗示。

然而，在順周期背景和流動性壓力下，銀行強烈的貸款沖動能否得到抑制，仍在未定之天。

房貸放松

“現(xiàn)在的房價，已經(jīng)背離了人們的購買能力。”銀監(jiān)會人事部主任閻慶民對《財經(jīng)》說，閻此前曾擔(dān)任銀監(jiān)會監(jiān)管一部主任，不過他強調(diào)，此次是以學(xué)者身份表態(tài)。

中央出手調(diào)控前，今年的房貸增長態(tài)勢明顯。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月－2月，銀行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款1001億元，比去年同期增長44.1％，增幅同比上升36.1％。

北京一位中等規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)公司老總稱，“現(xiàn)在市場很好，銀行像蜜蜂一樣盯著房地產(chǎn)公司給貸款。”在這種背景下，房地產(chǎn)公司都在采用滾動開發(fā)項目的模式。

“今年銀行對房地產(chǎn)貸款條件確實放松了，原來有抵押的有些就不用抵押了，利率上浮的變成下浮，原來要提供1億元滾動開發(fā)貸款的會貸出1.5億。”中信銀行的一位人士稱。

銀行放松房貸，主要是看到了房價的上漲。據(jù)悉，廣州珠江新城一些高檔住宅，每平方米已經(jīng)從2004年上半年的7000元漲到1.5萬元，兩年時間上漲一倍。廣州市房價前幾年漲幅很小，相對于上海、北京，很多人認為還有上漲空間。

房貸的寬松也表明，央行與銀監(jiān)會對房貸的相關(guān)規(guī)定并未得到落實。

2003年7月央行發(fā)布的121號文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％。”當(dāng)年9月，銀監(jiān)會發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》又將該比例上調(diào)到35％。

中信銀行上述人士估計，所謂自有資金中，可能只有30％是真正的自有資金，其他70％還是來自銀行貸款。現(xiàn)在通過招拍掛購買土地的成本非常高，在大城市購買土地的成本就占到投資規(guī)模的40％甚至50％，“這么大的成本，怎么可能不靠銀行貸款呢？“

他認為，對于大型房地產(chǎn)公司，銀行愿意采取綜合授信，甚至縱容他們以其他項目的名義獲得更多貸款，再轉(zhuǎn)移到買地的項目上來，銷售款也可以用來滾動開發(fā)，而不是先償還貸款。

上海、北京的數(shù)位開發(fā)商表示，現(xiàn)在合作開發(fā)非常普遍，企業(yè)自有資金的來源除了利潤積累，還包括發(fā)行短期融資券、發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、投資公司以及民營企業(yè)入股等等。甚至還有國內(nèi)銀行幫助企業(yè)從外資銀行獲得貸款，解決前期自有資金問題。

“外資銀行不要求四證齊全，只要簽署購買協(xié)議，前期投入一定資金就可以提供貸款。”北京的一位開發(fā)商稱。

國有銀行也存在四證或三證還不齊全就發(fā)放部分流動資金貸款的做法。記者就獲悉，華夏銀行上海分行被銀監(jiān)局查出今年直接為企業(yè)買地提供過貸款。

雖然銀監(jiān)會對房貸做過多次檢查，但迄今仍難以提供企業(yè)自有資金的真實比例。國家統(tǒng)計局1月－2月的數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)企業(yè)自有資金729.16億元，同比增長32.9％，其占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例由去年同期的18.6％提高至20.7％，提高了2.2個百分點。

對于“國六條”，業(yè)界的解讀也不盡相同。建行公司業(yè)務(wù)部總經(jīng)理助理紀偉認為，“國六條”第一次明確提出房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)，宏觀調(diào)控的目的是要保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。“對房價上漲過快帶來的信貸風(fēng)險，我們要有前瞻性的政策指導(dǎo)，進一步加強對房價上漲較快地區(qū)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)控。”

地價高估

盡管央行和銀監(jiān)會風(fēng)聲日緊，但多數(shù)銀行仍然對《財經(jīng)》記者表示，房地產(chǎn)的風(fēng)險仍屬可控。其信心在于，土地資源有限，土地拍賣價格不斷上漲；即使下跌，銀行一般是按50％的土地抵押率進行貸款，風(fēng)險很小；再者，目前很多行業(yè)利潤率下滑，企業(yè)利潤率低于貸款利息，銀行貸款貸不出去，房地產(chǎn)行業(yè)熱使得銀行不愿意錯過這個機會，這是順周期時銀行的普遍心態(tài)。

然而，50％的土地抵押率并非毫無風(fēng)險，因為土地價值在抵押時可能就已經(jīng)高估了。

據(jù)記者了解，土地抵押的一種情況，是銀行按照房地產(chǎn)公司實際交納的土地出讓金來確定抵押率，抵押率大多在50％，浙江的某些城市可以高到70％；另一種情況是，銀行根據(jù)土地評估值的50％提供貸款，在土地交易不夠規(guī)范、對評估機構(gòu)管理不嚴的地區(qū)，就非常容易出現(xiàn)土地出讓率高估的情況。

一般而言，評估公司根據(jù)政府規(guī)定的基準地價和土地交易中心公布的成交價格，并可以根據(jù)交通狀況、配套設(shè)施、環(huán)境綠化等幾個因素對估值進行修正。

“高估30％是正常的，我們不做有人做。評估之后報土地局有關(guān)部門審批。銀行看到土地證等資料齊全，評估報告經(jīng)過土地局審批，一般就通過了。”鄭州的一位評估師說。

2004年，鄭州新建的CBD開發(fā)區(qū)鄭東新區(qū)土地成交價只有55萬－60萬元/畝。當(dāng)時配套設(shè)施沒有跟上，一家房地產(chǎn)開發(fā)公司就以每畝價值90萬元獲得了銀行抵押貸款，并獲得了土地局的批準。“現(xiàn)在新區(qū)配套到位很快，地價已經(jīng)突破了每畝100萬元，這個評估價格也不覺得高了。”上述評估師稱。

事實上，很多評估都是參照同樣地段的最高價來評估，連帶效應(yīng)非常明顯。農(nóng)行內(nèi)蒙古分行房貸部有關(guān)人士稱，他們有三種方法：一是可以按照出讓金的70％抵押，二是加上近幾年的物價上漲水平自己測算，三是依據(jù)評估報告。

據(jù)悉，建行浙江省分行也是采取指定評估公司的方式，二級分行要聘請其他評估公司，還要經(jīng)指定評估公司的復(fù)核。

瑞銀集團董事兼亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主管王震宇表示，在境外發(fā)展商向銀行借貸時，銀行一般會采取評估師而不是發(fā)展商的價格來貸款，但前提是評估師是獨立的專業(yè)人士，自身有可靠的信用。

令人憂慮的是，很多人似乎把房地產(chǎn)看成了股票，在全國城市地價普漲的情況下，已失去風(fēng)險意識。“各分行都說所在的地區(qū)沒有泡沫，西部說東部價格高，西部還有上漲空間；東部說西部購買力不足，東部市場成熟，顯然都在爭搶信貸資源。”一家銀行的風(fēng)險控制部經(jīng)理說，各銀行都鼓勵和優(yōu)先發(fā)展按揭業(yè)務(wù)，實際上是變相鼓勵做房地產(chǎn)開發(fā)貸款，因為必須要搶占源頭。“有的銀行提出搶占房價沒有漲起來的城市個人按揭業(yè)務(wù)，實際上在跟著炒房團走了，銀行對房價上漲起到推波助瀾的作用。”

“所有資金的提供者”

銀行爭取房貸的另外一個原因，就是要發(fā)展個人住房按揭貸款這一“市場潛力大，風(fēng)險很小”的業(yè)務(wù)。農(nóng)行房地產(chǎn)信貸部有關(guān)人士稱，現(xiàn)在個貸需求減少，各銀行都推出了新品種來營銷。

但是，個貸替換了房地產(chǎn)開發(fā)貸款，并不意味著銀行就可以高枕無憂。

目前，中國房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例越來越高，2005年底房地產(chǎn)貸款達到3.07萬億元，占金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額的14.84％。如果加上給建筑公司的貸款和個人按揭貸款，銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的貸款比重非常之高。而業(yè)界測算，房地產(chǎn)在銀行新增貸款中的比重更高。

“在銀行中長期貸款中，40％以上是房地產(chǎn)貸款。這就涉及到資金的流動性和期限匹配問題。”閻慶民告訴《財經(jīng)》。

以建行為例，截至今年4月，建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增300多億元，個人住房貸款新增近300億元，總共占新增貸款（包括票據(jù)和個人貸款）的21％。房地產(chǎn)行業(yè)雖然是建行的強項，但房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款比例已超過6％，高于去年底3.84％的平均不良貸款比例。

央行金融市場司有關(guān)人士曾表示，房地產(chǎn)貸款快速增長過程中出現(xiàn)一些問題，最根本的是還沒有形成風(fēng)險分擔(dān)機制。

在房地產(chǎn)龐大的產(chǎn)業(yè)鏈條中，銀行是所有環(huán)節(jié)的資金提供商。中國人民銀行研究局局長唐旭指出，從土地儲備制度開始，銀行就是政府儲備土地的資金提供方；經(jīng)過招拍掛出讓土地以后，房地產(chǎn)商支付的土地出讓金也大部分來源銀行貸款；建筑公司帶資建房的資金同樣來自銀行；最后房地產(chǎn)商資金回籠，而購房者以個人按揭的形式再次從銀行貸款。

統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)字顯示，2006年一季度，中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2793億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值為43313億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重高達8.6％。

由于其整個產(chǎn)業(yè)的資金鏈都經(jīng)過銀行，房地產(chǎn)行業(yè)在促進了經(jīng)濟發(fā)展的同時，任何風(fēng)吹草動都有可能引發(fā)連鎖反應(yīng)——據(jù)統(tǒng)計，一季度房地產(chǎn)貸款達到3.24萬億元，其中1月－2月本年資金來源3527億元中，國內(nèi)貸款就有1001億元。房地產(chǎn)貸款的高速增長，逐漸加大商業(yè)銀行所面臨的信用風(fēng)險。

在房地產(chǎn)行業(yè)處于上升周期時，風(fēng)險不會顯現(xiàn)；而一旦產(chǎn)業(yè)鏈條中任何一個環(huán)節(jié)出了問題，都可能對銀行的經(jīng)營產(chǎn)生重大的打擊，“如果房價下跌，銀行多年（從房地產(chǎn)行業(yè)）獲得的利潤就全部化為烏有。”央行一位官員告訴記者。

目前房地產(chǎn)業(yè)中的泡沫成分幾何，“國六條”最終能起到何種調(diào)控作用，仍有待市場最后的檢驗。不過房地產(chǎn)熱中，風(fēng)險因素正在被更多地察覺到：一是根據(jù)中國人民銀行營業(yè)管理部李宏瑾博士的分析，從2003年6月調(diào)控至今，房價在宏觀調(diào)控期間的走勢是快速上升的，并且上升幅度要遠大于宏觀調(diào)控之前；二是近期房價漲幅增加非常快，但是整體成交量進一步萎靡；三是個人按揭貸款不良率有所上升，上海市這一指標已經(jīng)上升0.27％至0.68％。