偽造證件騙取房產(chǎn)過(guò)戶如何定性

［基本案情］

2005年7月，武某某因工作生活需要，在本市某鎮(zhèn)租下了周某某的私房一套。8月下旬，武聽(tīng)說(shuō)周某某要將房子出售，即產(chǎn)生了假冒周某某賣房的想法。隨后其在該房屋中找到周某某不慎遺留下來(lái)的房產(chǎn)證，并偽造了周某某的居民身份證、單身證明等，通過(guò)中介公司，將該房以7萬(wàn)元的價(jià)格予以出售，并持上述偽造的證件通過(guò)房產(chǎn)交易中心辦理了相關(guān)法律手續(xù)，武某某從中得款5.8萬(wàn)元。

［分歧意見(jiàn)］

此案分歧意見(jiàn)主要集中在兩個(gè)方面：案中被騙人究竟是誰(shuí)？因相信房產(chǎn)交易中心登記過(guò)戶的買受人能否對(duì)房屋形成善意取得？

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為武某某的行為不構(gòu)成詐騙罪。主要理由：其一，武某某在租房時(shí)沒(méi)有詐騙的故意。其二，本案的詐騙對(duì)象難以確定。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為武某某的行為構(gòu)成詐騙罪。武某某不管是在何時(shí)產(chǎn)生的占有故意，其實(shí)際上隱瞞了不是房主的事實(shí)真相，采取了欺騙房產(chǎn)交易市場(chǎng)工作人員及買主的手段，房地產(chǎn)主管部門在被欺騙的情況下出具的房產(chǎn)證是無(wú)效的，此房產(chǎn)買賣可以依法被撤消，買受人對(duì)房屋不能構(gòu)成善意取得，本案的實(shí)際被害人是買受人，應(yīng)認(rèn)定為詐騙罪。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為武某某在履行合同過(guò)程中，產(chǎn)生占有合同標(biāo)的物的故意，并采用了虛假的身份證等手段將該房出售，其行為符合合同詐騙罪的特征。

［評(píng)析意見(jiàn)］

作者贊同第二種意見(jiàn)，武某某的行為構(gòu)成詐騙罪。理由如下：

1．武某某有詐騙故意，雖然武某某在租房時(shí)沒(méi)有詐騙故意，但在事后當(dāng)他聽(tīng)說(shuō)房主要賣房時(shí)即產(chǎn)生了非法占有房屋的故意，即在事中形成了采用虛構(gòu)事實(shí)，隱瞞真相的手段非法占有他人房屋的詐騙故意。

2．武某某隱瞞自己不是房主的事實(shí)真相，采取了偽造周某某的居民身份證、單身證明等，欺騙房產(chǎn)交易市場(chǎng)工作人員及買主的手段，從而使房屋非法交易，騙取了買受了的房款。

3．本案的詐騙對(duì)象是買受人，其不能對(duì)該房屋構(gòu)成善意取得。因?yàn)榉康禺a(chǎn)主管部門在被欺騙的情況下出具的房產(chǎn)證是無(wú)效的，根據(jù)合同法的規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人私自處分他人財(cái)產(chǎn)，除非有處分權(quán)人事后追認(rèn)，私自處分的行為才有效，本案中房主是不可能對(duì)該房屋進(jìn)行事后追認(rèn)的，所以此房產(chǎn)買賣可以依法被撤消。雖然最高人民法院關(guān)于《貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中第8條關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，認(rèn)為如果買受人在買受該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意無(wú)過(guò)失，則采取犧牲其他有人的利益，而維護(hù)交易安全和交易規(guī)則的立場(chǎng)，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。但是筆者認(rèn)為這兩者之間沒(méi)有內(nèi)在聯(lián)系，在共同共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系人隱瞞有其他共同共有人的情況下私自將共有財(cái)產(chǎn)出售時(shí)，畢竟其有一定的份額，而且使買受人相信其中存在表見(jiàn)代理的情況，確認(rèn)買受人善意取得，有利于維護(hù)交易安全和交易規(guī)則。而本案中，行為人采用完全虛構(gòu)事實(shí)的手段騙取過(guò)戶，是非法交易，不能適用善意取得。

4．本案不構(gòu)成合同詐騙罪。刑法第224條規(guī)定的合同詐騙罪，系從普通詐騙罪中分離出來(lái)的，它與普通詐騙罪之間的關(guān)系屬法條競(jìng)合性質(zhì)。前者為特別規(guī)定，后者為一般規(guī)定，在適用原則上，特別規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定。從民法理論上，武某某與周某某簽訂租房的協(xié)議也是合同。但從合同詐騙罪單獨(dú)立法的原意來(lái)看，該罪所指合同應(yīng)為書面的、典型的經(jīng)濟(jì)合同，且該合同為犯罪分子直接用于騙取財(cái)物的手段。武某某偽造身份證欺騙房產(chǎn)交易中心登記過(guò)戶從而騙取他人房屋并不需要利用合同進(jìn)行詐騙，自然也就不以合同詐騙罪認(rèn)定。從量刑角度看，詐騙罪與合同詐騙罪的法定刑相同，以詐騙罪論處，也無(wú)輕縱或不利被告人之嫌。

作者：江蘇省張家港市人民檢察院 ［215600］

本欄目責(zé)任編輯：陳 冰