新加坡調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的做法與啟示

　　新加坡是一個(gè)地少人多的城市國(guó)家。新加坡城市很小，又是島國(guó)，對(duì)外發(fā)展的空間很小，幾乎沒有任何資源，但是人口在不斷增長(zhǎng)，人們?cè)谑杖朐鲩L(zhǎng)的同時(shí)對(duì)改善住宅的要求也不斷增長(zhǎng)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)資源的要求也不斷增長(zhǎng)，有限的資源與持續(xù)發(fā)展之間的平衡是最大的挑戰(zhàn)。新加坡政府經(jīng)過多年科學(xué)地決策、理性地規(guī)劃和有序地發(fā)展很好地解決了這一問題，使得該國(guó)在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)得以有序和同步發(fā)展。新加坡的中央政府在公共管理事務(wù)中起著主導(dǎo)作用，國(guó)家發(fā)展部主管形態(tài)發(fā)展和規(guī)劃，具體的職能部門是城市重建局，地區(qū)政府不具有規(guī)劃職能。規(guī)劃法授權(quán)國(guó)家發(fā)展部部長(zhǎng)行使與規(guī)劃有關(guān)的各種職責(zé)，包括制定規(guī)劃法的實(shí)施條例和細(xì)則以及任命規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)的主管官員、審批總體規(guī)劃等。城市重建局除了各個(gè)職能部門外還設(shè)置了兩個(gè)委員會(huì)，分別是總體規(guī)劃委員會(huì)和開發(fā)控制委員會(huì)?？傮w規(guī)劃委員會(huì)包括主要公共建設(shè)部門的代表，其作用是協(xié)調(diào)各項(xiàng)公共建設(shè)計(jì)劃的用地要求，使之盡快得以落實(shí)。開發(fā)控制委員會(huì)的成員包括有關(guān)專業(yè)組織和公用事業(yè)局、環(huán)境部等政府部門的代表，專門負(fù)責(zé)非公共部門的重大開發(fā)項(xiàng)目。
　　作為舉世聞名的世界花園城市，新加坡的城市規(guī)劃分為概念規(guī)劃藍(lán)圖和總規(guī)劃藍(lán)圖兩個(gè)層面。概念規(guī)劃藍(lán)圖主要制定土地和交通的規(guī)劃藍(lán)圖，這個(gè)藍(lán)圖讓人們可以幻想未來30—50年后城市的樣子。以此為總綱，再制定總體規(guī)劃藍(lán)圖和控制性詳規(guī)的法定文件。在這個(gè)藍(lán)圖當(dāng)中，人口密集與非密集區(qū)域相關(guān)公共配套設(shè)施、交通網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)布局都有明晰的標(biāo)記和詳細(xì)的預(yù)算，藍(lán)圖垂直性考慮每一區(qū)域每年會(huì)發(fā)展到什么程度，在每個(gè)細(xì)分的小塊，連容積率都有詳細(xì)的規(guī)定。這個(gè)規(guī)劃每5年會(huì)進(jìn)行一次修改，屆時(shí)將進(jìn)行公示，專家和市民都可以提出自己的修改意見。在規(guī)劃中，人口增長(zhǎng)是必須考慮的，同時(shí)，新加坡政府部門特別關(guān)注一個(gè)小區(qū)域內(nèi)，人口密集與非密集地塊之間的布局和平衡。
　　新加坡的土地資源非常有限，該國(guó)的一項(xiàng)基層措施就是推行合理的土地供應(yīng)機(jī)制來維護(hù)土地的可持續(xù)發(fā)展。新加坡88%的土地都屬國(guó)有，對(duì)土地使用的控制相當(dāng)嚴(yán)格，全國(guó)的所有土地劃分為近千個(gè)小區(qū)，每一小區(qū)內(nèi)都有詳細(xì)土地規(guī)劃。按照功能劃分，土地使用分為5類：第一類是工業(yè)用地，工業(yè)用地通常以招標(biāo)的形式供應(yīng)；第二類是空白用地，空白用地主要指區(qū)域內(nèi)居民的休閑活動(dòng)空間；第三類是居住用地，居住用地通過規(guī)劃將居民集中到不同區(qū)域后在區(qū)域內(nèi)建立完整的配套措施，同時(shí)推行微型居住區(qū)計(jì)劃，以盡量減少單一居住區(qū)規(guī)模，以控制區(qū)域內(nèi)建筑的類型和密度；第四類是交通用地，交通用地以城市地下鐵路系統(tǒng)用地為優(yōu)先考慮；第五類是中心商業(yè)區(qū)用地，中心商業(yè)區(qū)用地以優(yōu)先發(fā)展金融和商業(yè)為主，鼓勵(lì)建筑高樓以促進(jìn)土地資源的高度利用。目前新加坡工業(yè)用地的價(jià)格控制主要是通過調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)時(shí)間和供應(yīng)量，最關(guān)鍵的是新加坡政府擁有土地的定價(jià)權(quán)。
　　新加坡高昂的土地成長(zhǎng)必然帶來高額的房?jī)r(jià)，而政府重點(diǎn)將注意力放在了合理解決普通收入者的居住問題上。在新加坡，由建屋發(fā)展商負(fù)責(zé)住房供應(yīng)。這個(gè)部門隸屬于國(guó)家發(fā)展部，它的職能之一就是根據(jù)不同居民的收入水平設(shè)計(jì)不同的住宅，以解決各個(gè)層次居民的住房。供給普通收入者的經(jīng)濟(jì)適用房以高層住宅為主，居民可以通過公積金購(gòu)買住房。該國(guó)對(duì)低收入者政府會(huì)提供更多的補(bǔ)貼。一般而言，一對(duì)無房的新婚夫婦第一次購(gòu)房，如為二手房，政府會(huì)給予折合人民幣15萬元的經(jīng)濟(jì)一次性補(bǔ)貼；如購(gòu)新房，政府會(huì)以低于市場(chǎng)價(jià)的折扣價(jià)格出售。這些住宅5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，如果需要5年內(nèi)出售的，必須通過政府機(jī)構(gòu)，不能直接在市場(chǎng)上出售。對(duì)于新加坡高收入的居民，國(guó)家不包其住房，購(gòu)置住宅完全實(shí)行商品化，雖然新加坡的房?jī)r(jià)較高，但由于新加坡人均年收入為2萬美元，所以有錢一族對(duì)高額的房?jī)r(jià)也完全可以接受。
　　新加坡在城市建設(shè)中一向很重視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金來源主要是兩個(gè)方面，一是財(cái)政撥款，二是通過招標(biāo)由投資者出資。例如，在開發(fā)工業(yè)園區(qū)時(shí)，園區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施就由項(xiàng)目開發(fā)商投資建設(shè)，公共設(shè)施建成后移交給有關(guān)的政府機(jī)構(gòu)去管理。另外，在各國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，動(dòng)拆遷成本的不斷上升助推了房?jī)r(jià)的上升，而新加坡在動(dòng)拆遷方面有很多可供借鑒的對(duì)策和措施。具體而言，新加坡政府搞好動(dòng)拆遷有兩方面成功的因素：其一是人們搬到新的地方，必須要比他們以前居住的地方好；其二是動(dòng)拆遷的同時(shí)在老地方保留人們的一些記憶在那里，不完全毀壞它。當(dāng)市民看到自己生活的環(huán)境在不斷變好，而已有的往日記憶沒有消失的時(shí)候，即使傷感也會(huì)支持政府因?yàn)橐?guī)劃而導(dǎo)致的動(dòng)拆遷行動(dòng)，從而確保了新加坡房地產(chǎn)的健康和有序發(fā)展。