買賣不破租賃原則之探析

　　[基本案情]
　　
　　１９９９年５月２４日被告陳某與第三人縣農林局簽訂營業用房租賃合同，約定由被告租賃第三人五間營業用房，租金１．５萬元／間，年租金７．５萬元，于合同簽定之日一次付清；合同期三年，到２００２年５月２４日期滿，租金一年一訂；１９９９年租金７．５萬元，２０００年租金基本保持不變或適當下調。２０００年７月１８日，第三人根據縣政府要求向社會公開出售其營業用房，原告、被告分別購得第三人部分營業用房。其中原告王某購得的１０４號一間，劉某購得１０５號、１０６號兩間為被告在１９９９年５月２４日所承租的房屋。第三人在與二原告的房屋買賣合同中約定，第三人與被告簽訂的房屋租賃合同繼續有效，合同期到２００２年５月２４日屆滿；租賃費從成交之日起（２０００年７月２３日）由原告收取（沖抵購房款）。合同簽訂后，二原告支付了部分購房款，并依法取得了該三間房屋的所有權。至２００１年５月１０日，二原告與第三人結清了房款（其中，用２０００年７月２３日到２００１年５月２３日的租金沖抵了部分房款）。２００１年５月２４日前，二原告要求與被告協商確定２００１年５月２４日到２００２年５月２４日的房屋租金，被告則提出這期間的租金已于２０００年５月２５日與第三人協議確定為１．５萬元／間，不接受原告的提議。在審理過程中，被告于２００１年６月１１日向第三人交付１０４號、１０５號、１０６號三間房屋第三年（即２００１年５月２４日至２００２年５月２４日）的租金４．５萬元。被告提供的２０００年５月２５日關于確定第三年租金為１．５萬元／間的協議書系由原縣多種經營管理局電腦操作員于２０００年９月２７日１１時１４分打印完成，該協議書上縣多種經營管理局印章用印時間經省檢察科學技術研究所鑒定確定在２０００年１０月份左右。被告所承租的１０４、１０５、１０６號三間營業用房２００１年到２００２年底的年租金，經縣價格認證中心鑒定為３．４萬元／間。
　　
　　[分歧意見]
　　
　　一審認為，租賃物在租賃期間發生所有權變動，不影響租賃合同的效力，被告與第三人簽訂的營業用房租賃合同對二原告有約束力，被告有權繼續承租至租賃期滿。被告與第三人間原租賃合同未約定２００１年至２００２年度的租賃期及租金給付時間，被告提供的確定第三年度的租金協議，是在該房屋出售給二原告后簽訂的，對二原告無約束力。原、被告雙方對２００１年至２００２年度租金又未達成補充協議，應按市場價格和交易習慣予以確定。第三人在房屋出售后，接收被告租金４．５萬元，無法律依據，應予以退還。因被告在庭審中表示不接受退還租金，故不予處理。判決：１．被告陳某于判決生效后１０日內給付原告王某２００１年５月２４日至２００２年５月２４日房屋租金３．４萬元，給付原告劉某２００１年５月２４日至２００２年５月２４日房屋租金６．８萬元；２．駁回二原告王某、劉某的其他訴訟請求。
　　該案經二審法院審理，判決駁回上訴，維持原判。經省人民檢察院抗訴，再審法院依法撤銷一、二審判決，并判決陳某給付劉某２００１年５月２４日至２００２年５月２４日房屋租賃費３萬元，給付王某２００１年５月２４日至２００２年５月２４日房屋租賃費１．５萬元。
　　
　　[評析意見]
　　
　　綜觀本案，一、二審法院因認定事實錯誤，導致適用法律錯誤，但其實質上是對合同法中“買賣不破租賃原則”的錯誤運用，導致了錯誤判決。合同法第２２９條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。據此，在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的，租賃合同對新所有權人仍然有效，新所有權人不履行租賃義務時，承租人得以租賃權對抗新所有權人，這在法理學上稱之為“買賣不破租賃”。根據“買賣不破租賃”原則，租賃權得對抗不特定第三人，此又被稱為租賃權的物權化。本案例中，被告與第三人在簽訂房屋租賃合同時，雖未明確約定第三年度的租金數額及支付方式，且第三人后來又和原告簽訂了房屋買賣合同，買賣合同導致其中部分房屋的所有權發生變動，但被告和第三人的租賃合同仍在租賃期內，因此原租賃合同仍然對原被告有效。除非原告和被告在事后達成一致的變更租賃合同協議，否則在原告違反租賃義務時，被告可以原租賃合同對抗原告。
　　但是原租賃合同是否所有條款都對新所有權人（本案原告）都有效呢？對此問題的是非回答將導致完全不同的判決結果。本案一、二審認為原租賃合同的租金條款對新所有權人無效，而是根據“市場價格和交易習慣予以確定”，這樣判決表面看起來是符合市場經濟價值規律的，符合民法上公平原則，f2uxFzMCHm2VbKk9Y/RcjaY9T0NbuzdseEDrexqCk0U=但是卻實實在在的違反買賣不破租賃原則。
　　民法理論認為，所有權屬于物權，而承租權則是債權。物權是權利人直接支配物的權利。物權人可以自己的意志就其標的物上直接行使其權利，無須他人的意思表示或義務人的行為介入。物權反映的是靜態的財產關系，即所有權（包括其他物權）的歸屬利用關系，其主要目的是保護財產的靜態的安全。從一定意義上說，物權是債權產生的基礎，沒有物權就不可能產生合法的債權。例如，房屋所有人對于自己的房屋可以依自己的意思自行居住、出賣等。債權是按照合同的約定或者依照法律的規定，在當事人之間產生的特定權利。債權是相對權，反映的是動態的財產關系，即財產流轉關系，它表示財產利益從一個主體移轉到另一個主體的財產流轉關系，目的是保護財產的動態安全。在同一標的物上物權與債權并存時，物權有優先于債權的效力。例如，甲同意將房屋賣給乙，乙就取得了請求甲交付該房屋的債權，后來甲又將該房屋賣給丙，并辦理了過戶手續，丙就取得了房屋的所有權，這時乙只能請求甲承擔債務不履行的責任。基于二者在性質上的不同，物權具有這種優先效力。但這也只是一般原則，在法律有特別規定時，也有極少數例外，這就是買賣不破租賃原則。買賣不破租賃原則，體現了物權（所有權）與債權（租賃權）的相互關系，在這兩種權利的互動關系中，債權的效力優先于物權的效力，這是債權對抗所有權的一個特例也是物權優先于債權的一個例外。
　　但是隨著社會經濟的發展，平等市場經濟主體活動的復雜化，物權與債權的區別界限卻越來越難以劃定，出現了你中有我，我中有你的融合趨勢，這一特點在我國擔保法及最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》中有集中體現。在這種趨勢下，買賣不破租賃原則作為處理物權與債權關系的一個例外，在調整市場經濟秩序和人民的社會生活秩序發揮了重要作用，其存在有重要的意義和法律價值。
　　第一，買賣不破租賃規則，有利于維護社會經濟秩序的穩定，體現了法律所追求的秩序價值目標。隨著社會經濟的發展，平等主體之間的經濟交往越來越密切，交易更加頻繁，有時會出現一間房屋今天租出去，而明天就可能轉手出賣的現象，如果按照調整物權與債權的一般原則來處理，新的所有權人可以對抗承租人，那么將大大增加承租人的承租風險，造成經濟秩序的混亂，這樣就違背了法律調整經濟秩序的初衷，與立法目的不符。因此，為了有效發揮租賃物的效用，同時也為了穩住財產流轉秩序，就有必要對買方與賣方（出租人）的權利作必要的限制，以此實現法的價值追求。因此，買賣不破租賃規定就運用而生，同時我國合同法第２３０條還規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”，這些規定都是為了最大限度的保護房屋流轉秩序的穩定。
　　
　　第二，買賣不破租賃原則有利于保護承租人的合法權益，是合同法立法宗旨的具體體現。保護合同當事人的合法權益，是合同法立法的根本出發點和歸宿，合同當事人作為民事法律關系的主體參加民事活動，其目的是取得民事權益，即在民事活動中享有權利和利益。任何侵害合同當事人合法權益的行為，都要依法受到追究。買賣不破租賃原則在平等保護買賣雙方當事人及租賃雙方當事人的權利和權益的同時，對租賃合同中承租人權利給予了特別的關懷。首先，如上所述對承租人租賃權的特別保護突出表現在它能夠對抗財產所有人的所有權。其次，買賣不破租賃原則較好的保護了承租人的期待利益。其實對于簽訂合同的雙方當事人，每個人都享有合同上的期待利益，而且也都受到合同法的保護。例如，買賣合同當事人在合同實際履行前，買方享有獲得標的物的期待利益，而賣方相應的享有取得報酬的期待利益。合同法通過設立不可抗力、違約責任等規定，以及司法實踐中的情勢變更原理對期待利益予以保護或調整。而買賣不破租賃規定則體現了對承租人期待利益的特殊保護，承租人之所以簽訂租賃合同，無論期限長短、定期或不定期，承租人都享有租用的期待利益。例如本案例中，陳某在１９９９年５月２４日與第三人簽訂營業用房租賃合同的時候，他對租用該房屋就具有了三年利用并獲益的權利。如果出租人在租賃期間將租賃物出賣，按照物權優于債權的原理，那么承租人的期待利益，必然受制于新所有權人的意志。因此，通過適應買賣不破租賃原則，則可以使承租人的期待利益得到合法保護。另外，我們應注意的是買賣不破租賃原則，在房屋租賃合同中，對承租人的權利的保護延伸到了第三人（與原承租人生前共同居住的人）。我國合同法第２３４條規定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人，可以按照原租賃合同租賃該房屋”。此條規定體現了對承租人生產、生活秩序的特別保護。
　　第三，買賣不破租賃規定體現了民法原理中的誠實信用原則。誠實信用原則被稱為民法原則中的帝王條款，它是指民事主體在從事民事活動時應當誠實、守信，以善意的方式行使權利、履行義務，不得規避法律，其本意是要求按照市場制度的互惠性行事，在締約時誠實并不欺詐，在締約后，守信并自覺履行。根據這一原則，首先任何當事人要對他人和廣大消費者誠實，恪守諾言，講究信用；其次，當事人應以善意的方式行使權利，在獲得利益的同時應充分尊重他人的利益和社會利益，不得濫用權利，損害他人；再次，這一原則要求當事人對于約定的義務要忠實履行，那種見利忘義、不講信用、擅自毀約的行為都嚴重違背了誠實信用的要求。因此，為正確適用買賣不破租賃原則，就首先要求房屋出租人在出租房屋與承租人簽訂租賃合同時，對房屋享有處分權（出租權），當房屋出租人（同時也是出賣人）準備將其所有的房屋出賣時，第一是負有通知義務，即提前通知承租人，承租人享有在同等條件下優先購買的權利；第二，本著誠實信用的原則，出賣人應當履行告知義務，即將要出賣的房屋上負擔的承租義務應如實告知買受人，否則買受人可以以此對抗出賣人。房屋出租人（同時也是出賣人）的上述兩個義務，通常被稱為前合同義務，這是誠實信用原則在買賣合同和租賃合同中的具體運用，上述義務也應是買賣不破租賃原則中出賣人的應有義務，從此意義說上述義務是適用買賣不破租賃原則的前提。這在我國立法例中已有規定。如合同法第２３０條就規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題意見（試行）則更是進一步規定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。這此規定都具體貫徹了誠實信用原則。
　　不僅如此，在運用誠實信用原則指導買賣不破租賃原則進行司法實務時，還要求買售人要嚴格遵守出賣人與承租人之間所簽訂的租賃合同，不能單方面撤銷或變更出賣人與承租人之間在先簽訂的合同的任何內容。根據民法債權原理，債具有相對性，它只在雙方當事人之間產生權利義務關系。但是買賣不破租賃原則的特別規定，卻突破了債的相對性原理，它把原來與買受人毫不相關的承租義務通過買賣行為轉移給買受人，這表面看起來對買受人有損公平，但是我們仔細研究發現，買受人之所以愿意接受負擔承租義務的房屋，是一種自愿承擔風險的行為，按照風險自負的原則，買受人的行為是一種意思自治行為，公權利不宜干涉；同時買受人也并不完全都是承擔義務的，他在承擔一定義務的同時，也會獲得相應的權利。如本案中，原告在買此三間房屋時，享有了“利用２０００年７月２３日到２００１年５月２３日租金沖抵部分房款”的權利，以及對房屋增值的期待利益。
　　以上，我們對買賣不破租賃原則產生的條件及存在之合理性從民法理論上予以了分析。現在我們來重新審視本案，一、二審法院在承認租賃合同部分有效、承認租賃期間的情況下，而否定了租賃合同事實上對租金部分的約定，重新根據“市場價格和交易習慣”予以確定；而再審法院通過搜集相關證據，根據買賣不破租賃原則，認定原合同對承租人繼續有效，雖然原合同對第三人的租金沒有確定，但第三人在拍賣時，對第三年的租金在情況簡介中作了說明，并且原告以２０００年７月２３日至２００１年５月２３日每間每年１．５萬元標準認定期間的租金沖抵部分房款，來確定第三年租金１．５萬元。對一、二審法院的判決予以改判。
　　此案雖抗訴成功，但是留給我們的思考還是很多的。從法律適用角度看就是如果本案再審過程中沒有發現新的證據，法院就不能運用法律推理，那么此時，關于租金應如何確定呢？例如甲與乙簽訂了一個房屋租賃合同，合同僅約定了租期和第一年租金，但是未約定以后租金支付數額，后來甲又與丙簽訂了房屋買賣合同，并辦理了過戶手續，丙成為房屋的合法所有人。根據買賣不破租賃原則，原租賃合同只約定了租期，對丙和乙具有約束力，但是對于租金的支付數額如何確定？此時屬于合同內容約定不明，依據我國合同法第６１條規定：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或交易習慣確定。根據此條規定，應由當事人對原租賃合同進行協議補充，但是此時當事人應如何確定呢？是甲與乙或丙與乙。我們認為應是后者，因為甲與丙簽訂房屋買賣合同后，丙成為房屋所有人，他已經取代了甲成為租賃合同的權利義務承擔者，從民法理論上說，此時可以視為甲、丙之間完成了債的概括承受，那么合同當事人應為丙和乙，此二者可以就房屋租金進行約定，如約定不成，應按合同有關條款或交易習慣確定，這樣做表面看起來對承租人乙不公平，但是實質上是符合公平原則的，試想乙現在之所以要承擔不利后果，是因為其在前合同行為中的疏忽造成的，是自己有過錯，按照過錯責任原則，乙應對自己的行為承擔責任，同時這樣做也符合市場經濟效益原則，能夠充分發揮房屋的利用價值，做到人盡其財，物盡其用。
　　作者：江蘇省沭陽縣人民檢察院檢察長[２２３６００]
　　江蘇省沭陽縣人民檢察院[２２３６００]
　　
　　本欄目責任編輯：陳冰